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这是熊猫贝贝的第2053篇原创文章
（本文信息量较大，开篇先给各位打开本文的朋友们，做一个温馨提醒）
2023年中国楼市金九银十，正式收官，有一说一，让很多原本对于这个传统销售旺季，年终业绩冲刺黄金阶段抱有期待的群体，失望了。
由于返乡和出游成为人们的主要选择，其实中秋国庆黄金周并不是传统的楼市销售旺季。
但在9月以来一系列宽松政策的加持下，今年中秋国庆假期的房地产市场，带有更多的风向标意义。
多家机构的数据显示，今年中秋国庆长假期间，热点城市的房地产供应量明显增加。开发商纷纷加推项目，并辅以优惠，试图借助政策热度尽快完成去化和回款。在二手房市场，挂牌量也普遍增加，不少房源下调了报价。
从销售情况看，一些城市（主要集中在一线和头部热门城市）的一些项目取得了不错的业绩，开发商也纷纷以海报等形式进行宣传，通过“喜报”、“热销”等字眼制造热度，提高传播效果。
但在这背后，市场的成色并不如表面乐观。
一方面，是数据表现不佳，由于返乡和旅游的人数较多，考虑买房的人数不足，大部分售楼处非常冷清，大部分城市的交易量有所下滑。中指研究院的统计显示，35个代表城市日均成交面积较去年国庆假期（10月1日-10月7日）及2019年假期下降两成左右。
另一方面，市场的观望情绪仍在，市场分化严重。城市之间、项目之间都存在分化。除了部分有价格优势的项目，大部分项目的去化比例不及预期。
外界对长假期间楼市的期待，是建立在8月末以来一系列政策组合拳基础上的。
现在金九银十不及预期，对于政策层面的期待，就必然会进一步得到提升。
市场和民众都进入了一个“政策期待”的特殊心理博弈阶段，眼睛都看着国家和地方政府，对于楼市的现实情况，还会不会有后招，还能有什么招。
这篇文章，就将梳理国内楼市几个最新的动向，包括国外关于房地产的新动向，结合现实，对接下来中国楼市后续的可能走向，进行一次有深度，有态度，有依有据的专题讨论和深入分析研究。
关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
- 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
- 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
- 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
图片来源：头条图库
1
多地“商转公”松动，具体是怎么一回事？
个人住房贷款“商转公”可切实减轻购房者还贷资金压力。
10月下旬，包括安徽芜湖、安徽蚌埠、江苏徐州、江西赣州等多地对房贷“商转公”政策进行“松动”。
不过，诸如南京、西安等省会城市尚未推出房贷“商转公”业务。
什么是个人住房贷款商转公？
“商转公”是住房公积金缴存职工将商业贷款转为公积金贷款的一种方式。
依据《住房公积金管理条例》及公积金相关政策规定，“商转公”不是住房公积金必须开展的业务，而是为减轻住房公积金缴存职工商业贷款还款压力而做的一项提升服务。
据大皖新闻10月8日报道，日前安徽省住建厅集中答复了安徽省十四届人大一次会议及闭会期间代表提出的建议，涉及诸多民生热点。值得关注的是，安徽省住建厅指导有条件的城市，如淮北、宿州、淮南、滁州、铜陵、安庆、黄山等市开展“商转公”业务，该厅将继续指导有条件的城市，积极开展住房公积金“商转公”业务。
10月30日，安徽芜湖市住房公积金管理中心正式发布《芜湖市商业性个人住房贷款转住房公积金贷款实施办法》，并于2023年12月1日起正式执行。
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芜湖市住房公积金管理中心公布的“商转公”条件为：
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据芜湖市住房公积金管理中心公布，有两种“商转公”贷款方式可自选。第一种是“先还后贷”方式，指申请人向公积金中心申请“商转公”贷款并经审查批准后，申请人自行结清原商业贷款、解除原贷款抵押，重新办理住房公积金贷款手续，公积金中心发放贷款资金至申请人提供的本人银行账户。
第二种是“以贷还贷”方式，指申请人向公积金中心申请“商转公”贷款并经审查批准，商业银行配合办理抵押落实手续后，公积金中心发放住房公积金贷款至商业银行指定还款账户，冲还原商业贷款。市民选择此类贷款方式时，需要特别注意的是，住房公积金贷款与原商业贷款差额部分，由申请人自筹资金提前结清或向商业银行申请组合贷款。
而在安徽蚌埠，蚌埠市住房公积金管理中心近期已取消了商转公贷款预约审核制度。公积金缴存职工只要满足几项基本要求，即可申请。
在江苏徐州，已于10月16日恢复办理商业银行个人住房贷款转住房公积金贷款，也就是“商转公”业务。
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江西赣州也于10月7日起，在全市范围内恢复办理“商转公”贷款业务。
浙江金华的政策更加便民。自10月16日起，浙江金华全市实行商业性个人住房贷款转公积金贷款新政策，首次推出“带押转贷”方式，进一步减轻购房者经济负担。根据《金华市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施细则》（以下简称《细则》），推出“带押转贷”后，购房者可以直接申请转公积金贷款，偿还全部或部分商业贷款，今后购房者不用为了结清商业性房贷自行筹款周转了。
总的看下来，2023年以来，很多地方政府在降低房贷利率、降低购房成本等方面，公积金相关政策端做了一些比较大的创新。
这是典型的稳楼市，稳预期，实实在在让利购房群体的一个好动向，没有争议。
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2
首都北京，将执行“认房不认商贷”，怎么看？
10月31日，北京住房公积金管理中心发布《关于优化住房公积金个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（以下简称《通知》），明确自11月1日起，家庭名下在京无住房、在全国范围内未使用过公积金贷款的，认定为首套住房公积金贷款，也就是说，北京住房公积金经调整后，正式执行“认房不认商贷”。
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《通知》指出，首套住房的认定标准为“借款申请人（含共同申请人，下同）在北京市无住房且全国范围内无公积金贷款（含住房公积金政策性贴息贷款，下同）记录”。
二套房的认定标准是“借款申请人在北京市有1套住房的；或在北京市无住房但全国范围内有1笔公积金贷款记录的；或在北京市有1套住房且全国范围内有1笔公积金贷款记录的”。
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值得注意的是，与9月1日起执行的“认房不认贷”相比，前者是指在北京市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策，即9月和10月份，已经有过贷款记录的购房人，购买新房时，商业贷款适用，但公积金贷款仍无法适用“认房不认贷”。
本次调整之后，家庭名下在京无住房的，将不看其是否有商贷记录，只要没有使用过公积金贷款，就可以认定为首套住房，享受首套房贷的首付比例和贷款利率。
当前，北京公积金贷款首套利率为3.1%，二套利率为3.575%，公积金首套房贷最高额度为120万元（部分区域购买城六区之外的住房略有区别），二套最高贷款额度为60万元。
这个动向释放的信号，其实并不复杂：从本次新政来看，北京楼市政策在逐步放松，向购房群体释放了较为强烈的利好信号，降低购房成本，缓解居民购房压力，加速改善需求释放，有利于提振市场情绪。
全国各地，包括首都，对于楼市的持续政策发力，刺激购买力的意图，以及持续性，还是非常明显的。
图片来源：头条图库
3
外围一个值得关注的房地产动向：巴菲特开始买入房地产股票
然后把视线放到海外，著名投资大师巴菲特，当下的一些动向，很有看头：
巴菲特掌管的伯克希尔哈撒韦公司开始建仓美国房地产股票，他们在二季度花了8亿美元买入美国前四大房地产开发商中的三家，分别是霍顿房屋（DR Horton）、NVR、以及莱纳建筑（Lennar）。
按道理，美国早已完成了城市化，理论上房地产行业也应当是“黑铁”了，巴菲特为什么还会投资房地产股票？
这是一个好问题。
巴菲特曾经说过，
“It's far better to buy a wonderful company at a fair price than a fair company at a wonderful price.”
意思是，以合理的价格购买一家优秀的公司，远比以优秀的价格购买一家合理的公司要好得多。
其中有两点很重要：一是合理，二是优秀。
从价格和表现来看，三只股票的表现：
对比来看，标普500指数今年的涨幅是13.91%，年化收益率为7.88%。可以说，这三家地产公司远远跑赢了标普500指数。
再看一下这三只股票的PE（市盈率）和PB（市净率）：
图片来源：香帅的金融江湖，在此感谢
根据表中数据可知，这三家美国房企有着低负债率、高ROE、高成长性的共同特征。
而从优秀的角度出发，来看看巴菲特老爷子的选股逻辑：
长期来看，虽然美国房地产已经过了最火热的巅峰期，但是供需缺口还长期存在——2015年至2021年，美国每年新增家庭数量平均为153万户，同时新房的平均开工率为每年88.9万户，良好的人口增速，源源不断地为房地产创造需求。房地美公司最新预测也显示，全美的住房缺口约为380万套。
这就意味着，美国房地产市场仍旧处于上行通道。
而且，短期来看，市场普遍预期，美联储即将在年底结束加息，明年年初开启降息周期，届时房贷利率将大幅下降。这也将对房地产市场带来更多暖意。对于巴菲特这样的投资者，这正是提前布局的窗口时机。
这波操作，在国内其实没有多少热度，但是实际上，对于中国的楼市，有很多重要的趋势启发。
过去20年，中国的房子更多地被当成是“投资品”，但剥离这20年时代赋予房子的独特色彩，其实房子更本质上还是一个居住的场所。
未来大家购买房产会更加注重其质量。随着中国城市化进程进入尾声，人口增速断崖式下降，以及宏观政策对“房住不炒”的强调，很多企业也敏锐地意识到，房地产丰裕时代的存量博弈市场拉开序幕，产品质量开始成为核心竞争力之一。
未来的中国房地产，其实并不是无可救赎的黑铁时代，而是朴素的青铜时代。
图片来源：头条图库
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本质分析和趋势研判：基于现实，中国的房地产，还好得起来吗？
关于中国房地产和楼市接下来的走向，有一个很重要的本质是绕不开的：
中国房地产出问题，表面上是房地产企业的资本无序扩张，根源却是地方财政无序扩张。表面上是房地产过度金融化，实质是地方财政的过度金融化。
但是，经过这么多年的发展，房地产已经成为了中国国民经济的重要组成部分，也是国内居民家庭财富占比最大的资产，所以房地产仍然是国内的支柱产业，这个在未来相当一段时间内是很难改变的。
这是病，一直拖着也不是办法，所以，2023年，善于多线均衡的中国国家，对于中国房地产经济和楼市的态度，其实非常微妙。
10月26日，经济观察网发布一篇《中国将推动新一轮“房改”》的文章，该文开头写到：
8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（下面简称“14号文件”）文件，近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。
如果新一轮的“房改”真的在全国拉开，则意味着国内的房地产彻底变天了。这也可能意味着过去由深圳等城市探索的“住房供应双轨制”将会向全国推广。
美国的股市本质上是什么？
是美国人的储蓄。
而美国的房子，是存在固定周期行情的资产。
反过来，中国的楼市本质上也是中国人的储蓄。
而很少有人拿着棺材本和养老钱，敢去中国的股市里面豪赌的，早点都涨了几倍的价格，股市还是3000点，是不是？
所以，就看中国的楼市，以后商品房归商品房，保障房归保障房，这未来的走势，其实并不难判断。
反正以前那种囤货居奇，价差套利的炒房玩法，是没有什么前途的，而这种玩法，恰恰又是过去几十年中国楼市给经济环境留下的最深刻印象。
想要把居民的储蓄和财富从房子里面赶到股市里面，说实话，按照当下中国的股市现状来看，股市不配，而中国国内能够代替房子承载个人和家庭财富和储蓄的渠道，除了存银行，就没有了。
如果有人说有，请直接报警，国内老百姓的投资渠道其实是很窄的。
看着多，听着多，骗子套路，庞氏骗局也多如牛毛。
基于以上的逻辑和分析，其实中国接下来的楼市和房地产走向，完全可以说明牌：
市场的归市场，保障的归保障，整个房地产市场发展起来就不会这么别扭了。
商品房的价格走势政策就不管了，由市场自行调节；
而涉及民生的住房就由保障房来解决。各行其道，各自发展，相得益彰。
货币效应，政策影响，还有炒作空间，基本上就不存在了。但是说股市能取代房产成为中国居民财富和储蓄集中的资产市场，恐怕没有那么简单。
图片来源：头条图库
写在最后：
结合最新国家关于楼市的顶层设计表达，普通人，该如何理性看待未来楼市？
目前实行“住房双轨制”的典型国家就是新加坡，在这样的住房供应体制下，新加坡的房地产市场则未发生过比较大的问题。
而新加坡也是一个典型的华人社会，“住房供应双轨制”在新加坡的成功对中国来说无疑有很大的借鉴作用。
当然，也有很多人认为中国在这个时候选择走新加坡模式会“晚了，迟了”，实际上不是的。
当下中国的楼市和房价最大的风险和问题，其实是经济基本面和购买力无法支撑上行期制造出来的房价泡沫了。
长期存在、持续发酵。积累的种种问题，终于在低线城市的“下沉市场”、经济增速放缓的“逆风局”，彻底爆发了。
巨大的地方财政缺口，导致很多地方饥不择食，把土地财政当成了救命稻草，这就造成了房地产行业的恶性循环——越是不具备产业基础、人口基础的地方越是硬上房地产，成了资金黑洞、泡沫制造机。
当然，这个过程中，必然有很多投机群体和资金，被行情裹挟，成为了泡沫的一部分。
光看贼吃肉，没见贼挨打，这不，当下中国经济环境中压力最大的群体，就是曾经风光无限，躺着就能赚钱发财的这些投机炒房群体和资金了。
愿赌服输，敢炒敢赚，也要亏得起，这就是代价。
而对于普通个体和家庭来说，不谈什么通胀焦虑，要看清一个现实，那就是除了定存，在中国，实际上没有比真正有价值的房产更好的储蓄固化渠道。
文章最后，分享几点个人的观点：
1，未来只有一线城市，头部热门，经济基本面过硬的城市，房子才有资产属性。
2，绝大多数三四线及以下的城市，买房就是纯消费；
3，对自己所面对的市场和城市拿不准，现金为王是最好的选择。
4，看清当下国家和地方政府对楼市的鼓励和刺激，已经进入政策存量阶段，实际上，已经没有什么新工具可以值得期待了。
5，远离炒房群体和相应的观点，不要被所谓的通胀焦虑所裹挟影响。
6，房地产行业风险出清距离完成还有一个过程，买房只买现房，只看现房，要那种掏钱马上就能住进去的，这是良心话，行业调整期，就连国企央企也不要去轻易押注期房。
7，如果没有能够接受“买了就跌”的心态，就不要把自己的关注放到楼市。包括一线城市。
8，对于未来储蓄和财富增长有需求的群体，建议对中国股市的走向保持关注，不需要参与，但是要有一个行情观察的习惯，当下国家想把资本市场搞好的态度其实非常明确，就和过去关注楼市一样，机会永远属于有准备的人。
再说一次，对于一个经济领域和渠道的关注，了解，跟进，是做长期投资和实现个人和家庭财富增长的基本功，基本功没有练好，就不要轻易下场尝试。
9，楼市股市，未来中国经济只要持续向好，总有一个需要出来挑大梁的，如果有人说还有其他什么渠道和资产标的，都可以无视，因为过去几十年中国经济这么一路走来，没有一个非官方的渠道是靠谱的，是一个都没有。
当下对于老百姓挣钱不易是现实，还要被套路和各种骗局收割，那就不合适了。
以上，就是对2023年10月底，国内国外几个关联房地产和楼市的新动向，进行的一次系统梳理和专题分析讨论内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。
图片来源：头条图库
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