房地产和A股，中国经济的最大不确定性因素

看起来，房地产和股市好像没什么关联，至少在过去十几年时间里，房地产价格一路高歌猛进，上涨了数倍，而我们的股市却一直在3000点左右徘徊，十几年如一日平平无奇。

但如果，房地产和股市双双下跌，这会对宏观经济造成怎样的不确定性？

2007年和2015年，我们的股市都经历了大跌，而恰好，这两个时间点都是关于房地产问题的，一个是美国次贷危机带来的负面效应，一个则是大陆房地产市场饱和引发的波动。

到了今天，影响股市的显然不仅仅是房地产，但房地产过去和股市之间的关系，的确是深度绑定的，今天国内股市的萧条，很大程度上要归咎于房地产整个行业的不景气。

金九银十原本是楼市销售旺季，但根据最新的数据我们可以发现，新建商品住宅销售价格是已经在连续三个月下滑的。

今年9月新建商品住宅销售价格环比下跌0.2%，同比也跌了0.1%。

尽管跌幅很微弱，但不排除有神秘力量在抗跌。

很多人都容易低估房地产的萧条对整个宏观经济的影响，尤其是在看到恒大和碧桂园这两家房企巨头如今面临债务缠身的麻烦后。

为什么房地产对大陆的宏观经济影响如此之大？

从GDP占比来看，房地产能够占到大陆GDP的近四分之一，这是在巅峰时期，用更通俗的话来说，每100元GDP中，都有高达25元是房地产相关贡献的。

如果仅仅只是占GDP高，房地产还没有这么重要。

另一个关键点还在于，房地产占地方收入也很高；尤其是在很多三四五线城市，地方收入都严重依赖卖地。

自94税改之后，土地出让金被划为地方收入，出售土地成为了许多城市的发展路径，以2017年为例，全国国有土地使用权出让收入达5.21万亿元，卖地收入与不含补助的地方一般公共预算本级收入的比例达到了57.25%。

随着房地产收入供需关系发生了根本性的变化，房企开发土地的意愿也开始降低，房地产销售的疲软，本质上也就代表着地方土地出让金的减少。

地方收入一下滑，债务压力也接踵而至。

当土地财政、基础设施建设无法再像往常一样带来足够的收益时，城市要获得发展，也就只剩下引入人口这一种方式。

但在今天出生人口锐减的大背景下，人口固化也成为了新常态。

宏观经济压力，可想而知。

A股下跌3000点，象征意义则远远大于实际意义。

本质上，我们的股市只有融资功能，没有投资价值，价值投资在股市一直行不通，十几年A股如一日，早已经抹灭了投资者对股市的信心。

但今天A股跌破3000点和往日房地产下跌又不同，因为本次股市和房地产的萧条前提，是在建立在密集的刺激措施之下的。

以房地产为例，8月以内国内出台多项房地产优惠措施提振市场，从“认房不认贷”到降低住房贷款利率和降低首付比例，在地方层面，开放限购、提供贷款贴息、住房补贴等也是刺激楼市的主要发力点。

上一次如此集中、全面地松绑楼市还要追溯至2008年，当时除了不限制买房人的资质、套数等，还有低首付比（首套房20%）和房贷七折利率的优惠。

刺激买房的力度已经快要追上2008年，但楼市至今的表现依然欠佳，这也导致市场不确定性增强，拉低了股市的市值。

而针对股市的刺激力度，其实也不低。

同样也是8月份，在减半印花税等利好措施的激励下，股市在8月28日高开超5%，两市成交额再破万亿元。

除了减征印花税，证监会还宣布了包括规范大股东股份减持、调降融资保证金比例、收紧IPO和调整再融资节奏等在内的一系列举措，这一系列组合拳来的非常集中，以至于当晚股票社区雪球的服务器都不够用了。

但两个月后的今天，照样挡不住股市跌破3000点。

八月是一个神奇的月份，除了针对房地产的密集刺激措施之外，还有针对股市的一系列重磅利好消息，但这些都没能够挡住房地产和股市的下行趋势。

这也一定程度上表明了，市场没有特别买账。

市场不买账，究其根源还在于，红利可能真的被消耗殆尽了。

房地产是非常神奇的一个行业，资产价格决定了房价，而资产价格又是由市场自身决定的，但当一个行业逐渐失去了非理性的时候，市场决定的资产价格，往往也存在较高的泡沫。

这个时候，原本是经济增长引擎的房地产，就有可能转变角色，变成经济增长的拖油瓶，甚至还有可能进一步，导致经济泡沫。

房地产和股市的问题，还会带来另一个危机，那就是人们的投资需求。

大陆的家庭资产配置有有七成都是房地产，而股票连5%可能都不到，资产配置的严重失衡，本身也是非常危险的。

我们常说赚钱很重要，但当一个人非常有钱的时候，资产配置也就成了一个大问题，而今天家庭资产配置结构不合理，背后就是股市没有发挥出投资应有的作用。

一个市场，不能只有赚钱，但是也不能只有投资，两者缺一不可，任何一个环节的缺失，都有可能导致要么资产流失，要么缺乏赚钱的动力。

很多人说房价应该下跌，房地产应该硬着陆，多出来的资金完全可以流入到股市当中去，从而让全国人民都赚钱，而不是仅仅是让过去买得起房的人赚钱。

但今天股市和房地产双跌，让我们看到了一种可能性，那就是如果房价下跌，房地产硬着陆，但股市却不足以撑起投资需求的时候，会发生多么可怕的事情。

假设一套房子的成本是1万元，随着市场行情不断上涨，这套房子的市场价变成了100万，翻了百倍，但当供给开始溢出的时候，房子的价格不断下跌，最终又会无限接近于成本价，这个时候中间的差值，就是泡沫。

而这个泡沫有多大呢？

眼下我们还不得而知，但日本的教训，或许能够给我们一些经验。

1990年代日本六大商业城市的商业地产价格，一度从高点暴跌87%，1990年代的日本，六大商业城市完全不亚于我们的北京和上海，但就是这样的大城市，也扛不出暴跌，87%的暴跌，我们很难想象，这其中有多少财富消失不见。

按照经济学家辜朝明的测算，泡沫破灭让日本损失了1500万亿日元财富，换算成人民币，就是73万亿，但这只是明面上的损失，更严重的是日本企业和家庭连续15年将主要收入用于还债，整个日本经济因此错失了15年。

当刺激措施开始失效的时候，出问题的可能就不仅仅是经济本身，更多的还有周期性的问题，而在周期性的问题面前，或许我们唯一能够做的，就是等待。

等待一代人经历衰退，等待一代人重拾信心。

end.

作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。