导读：在让与担保过程中，债权人与债务人除了签订借款协议等基础性协议以外，在将财产形式上过户至债权人名下时，为配合财产转让通常还要与债务人或者第三人签订相应的财产转让协议。债权人或者债务人、第三人均知晓，双方之间签订财产转让协议的真实目的，是为基础法律关系中的债务进行担保，而不是真正的财产转让。
在让与担保履行过程中，债务人或第三人在形式上过户至债权人名下的财产，被债权人私自进行处置后，各方因此产生纠纷。法院将如何确定债权人与债务人或者第三人签订的财产转让协议的效力呢？民法典对于债务人为担保基础债务，配合债权人将财产过户签订形式上的财产转让协议效力又是如何进行规定的呢？
本案例中：债务人无法偿还债权人的借款，债务人及其母亲、债权人三方签订了承诺书，债务人的母亲将其名下自住的房屋过户给债权人担保债务人偿还借款，并约定债务人还清借款本息后，债权人将房屋过户归还给债务人的母亲。后来债权人将房屋出售给他人，债务人的母亲被迫搬离房屋。法院认为：
1、债务人的母亲与债权人签订房屋买卖合同，将房屋形式上过户给债权人，真实意思是为了担保儿子的借款偿还，双方不存在真实的房屋交易，故而以虚假意思表示签订的房屋买卖合同无效。
2、债务人的母亲与债权人签订房屋买卖的真实意思表示是担保借款偿还，将房屋形式上过户给债权人，并明确约定债务人还清借款本息后，过户归还给债务人的母亲，因此各方隐藏的真实意思表示应为让与担保，让与担保发生时，借款已经实际产生，双方也不存在房屋的流押约定，故而隐藏的让与担保行为合法有效。
法院最终判决房屋买卖合同无效，并按照债务人的母亲承诺担保的借款本金及利息结算后，债权人可以在结算的借款本金及利息范围内优先受偿，将剩余的售房款返还债务人母亲。特此推荐。
律师提示：
1、谨慎选择以房屋形式过户设定让与担保。本案中，债务人的母亲为担保儿子的借款，将房屋形式上过户给债权人，房屋在过户给债权人后，被债权人出售给第三人，债务人的母亲只能配合清退房屋。第三人善意取得该房屋产权后，既可能导致房屋的实际居住人无家可归，也可能因债权人转移购房款导致债务人财产损失。因此建议：债务人如选择以房屋设定让与担保，尽量选择网签备案或预告登记的形式。
2、债务人设定让与担保，将财产形式过户给债权人时，在财产转让协议中需要明确财产过户的真实目的。在让与担保过程中，为配合债务人财产形式上的过户，通常需要签订相应的财产转让协议，例如：房屋买卖合同、股权转让协议等，如没有明确的约定，很容易与真实的财产交易或者履行期限届满后达成的以物抵债协议混淆，从而造成权属争议。因此建议：在基础法律行为涉及的协议中、清算协议中或财产转让协议中，尽量明确财产过户的真实目的、财产归还方式及归还时间、到期不能偿还债务后财物的处置方式以及债权人作为形式所有权人期间禁止对财物实施的行为等。
一、裁判观点：
行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，由于房屋买卖双方在签约时并不存在真实的房屋买卖合同意思表示，故而房屋买卖合同应属无效，而以虚假的意思表示隐藏的以房屋形式上过户担保借款设定的让与担保行为有效。
二、案件基本事实：
甲系上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋原产权人，自1982年起至2019年3月期间居住在该房屋内。丙系甲的小儿子。
2015年7月21日，甲与乙至上海市闵行区房地产交易中心签订网签版《上海市房地产买卖合同》。双方约定房地产转让价款共计600，000元，但协议中没有约定付款时间，也没有约定交房时间。乙并未支付甲60万元房价款，后乙办理了该房屋产权登记。
2015年8月17日甲与乙、丙签订《承诺书》，上载：本人甲将名下位于XX路XX弄XX号XX室的房产暂时，乙拿出肆拾万肆仟贰佰元（404，200元整）暂借给甲用于替其子丙偿还其所欠债务，所借款项乙按银行利率计息，，双方口说无凭，特立此承诺书为证。
2019年4月17日，乙与丁签订网签版《上海市房地产买卖合同》，约定将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋以122万元的价格出售，2019年5月30日，该房屋产权登记在丁名下。
2019年6月10日，乙通过银行转账给甲20万元。
2019年6月17日，甲到派出所报案称自己被套路贷。
2019年7月1日，甲的大儿子戊到派出所报案称：甲可能被套路贷，导致房屋被卖。
甲向一审法院起诉请求：1.确认甲与乙于2015年7月21日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2.判令乙赔偿甲损失102万元。
三、法律规定：
《中华人民共和国民法典》
第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
第五百一十条 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有相关条款或者交易习惯确定。
四、裁判结果
一审：驳回原告甲的全部诉讼请求。
二审：一、撤销上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初27644号民事判决；二、确认甲与乙于2015年7月21日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；三、乙于本判决生效之日起十五日内返还甲人民币539，058元；四、驳回甲的其余诉讼请求。
案件来源：中国裁判文书网，案号（2019）沪0112民初27644号民事判决；（2020）沪01民终3375号民事判决。