解局 | 田森汇之难与“白衣骑士”王健林的轻资产生意

观点网过去几十年时间，“一铺养三代”是老百姓们信奉的投资理念。

在人们看来，一间好的商铺不仅可以日进斗金，还能保值增值，甚至在地产行业迅猛发展的那些年，这一法则依旧适用。

但在电商冲击、产品同质化等多重因素影响之下，商业地产似乎不再风光，近些年，百货商场、购物中心转让、闭店的消息比比皆是。

最新消息显示，近日，山西忻州田森汇项目对相关合作商发布一则告知函，内容提到，项目开业之初便遭遇新冠疫情影响，导致项目于2020年及2021年严重亏损，无法继续经营。

同时，忻州田森汇项目提到，目前公司已与万达商业集团正式签订托管协议，后者将于3月份全面接管项目，并计划于7月正式营业。

不可否认，通过此次托管，忻州田森汇项目或许能够得到盘活，而万达商管则能进一步拓展轻资产方面的布局。

在行业趋于饱和、竞争激烈的当下，又有多少人能买轻资产的账？

田森汇之难

2008年前后，相较于住宅地产的发展低迷，商业地产却出现“逆市而上、一枝独秀”的态势，在商铺、写字楼租金不断刷新的情况下，投资亦接连涌入。

但世事难料，近两年，商铺投资的风向早已转变，甚至有人戏称“三代供一铺”或是当下现实。

近日，山西忻州田森汇项目宣布暂停营业，原因是项目开业以来始终处于严重亏损状态。

据了解，忻州田森汇城市购物公园是山西田森集团斥资10亿打造的忻州市最大规模的商业综合体项目。

根据官方介绍，田森汇项目以家庭体验、旅游体验、文化体验与现代都市生活方式为主题，首创”一带五心七景“情景式商业体验，即以一条主动线引导客流购物消费，五个主题广场穿插项目，打造以专业极地海洋馆、奥特莱斯名品折扣店、五星巨幕影院、舌尖上的忻州、儿童嘉年华、健身美体、青年创意集市七个情景主题，建成后将成为充满体验性、娱乐性、互动性、亲切性的一站式购物消费中心。

不过，田森集团却没交出一份令消费者满意的答卷。

一方面，忻州田森汇项目于2019年6月29日开业，在未完成试营业就遇到了新冠病毒疫情，紧接着，2020年、2021年两年，该项目始终未达到经营目标，甚至严重亏损。该公司在告知函中提到，目前项目已无法继续经营下去。

另一方面，观点新媒体查阅大众点评发现，有消费者对上述项目如是评价称：田森汇的人气似乎没有旁边大欣城（2017年开业，是忻州第一个城市商业综合体）旺，可能是田森汇入驻品牌不新，也没什么大牌。

另有大量消费者对田森汇的服务、停车等表示不满。从评论中也可了解到，项目内存在大量商铺长期闭店的情况。

事实上，在当今消费为王的时代，一个购物中心如果没有好的消费内容，没有好的消费场景，根本没办法吸引年轻一代。

熟悉商业地产的相关人士提到，“在后疫情时代，商业地产行业正经历一轮空前的大洗牌，未来，突出生活体验感，注重软实力营造是商业地产夹缝求生的重要砝码“。

而忻州田森汇“生不逢时”、项目打造未能突出差异化、体验感等，或许都是其泯然众人矣的重要因素。

万达的托管生意

早在2015年前后，受电商兴起、实体商贸下滑的影响，商业地产受到的冲击明显，在租金和出租率连续几年下降以及供应量有增无减的背景下，购物中心、写字楼等面临阵痛期。

2020年以来，持续的疫情加剧了商业运营的困难，再加之国家收紧房地产金融政策，双重压力之下，前期投资大、回流周期长的商业地产变现难度日渐加剧，也因此商业地产闭店、出售的消息频繁传出。

据观点指数发布的报告显示，过去两年，全国大中城市迎来购物中心闭店潮，包括茂业百货、王府井百货、大商集团、乐天百货等知名百货企业的门店纷纷宣布闭店转型。与此同时，包括宝龙、深国际、大湖股份、上海永业商业等多家房地产开发商接连转让旗下商业地产项目。

分析人士提到，过去两年，商业资产出售的案例不在少数，不过成功找到接盘方的实际不多，一般区位优势明显或许管理水平较高的优质资产，退出通道相对通常。

比如，去年4月份，领展收购上海七宝万科广场中新加坡GIC基金所持50%股权；以及同年6月份，平安人寿斥资330亿元收购凯德旗下6座来福士广场的部分股权。

相比之下，类似忻州田森汇这类位于四线城市，且规模设计不合理的项目，通常存在有价无市、去化困难等问题。

细看忻州田森汇项目在告知函当中提到，目前，公司与与万达商业集团正式签订托管协议，受托方将于3月正式全面接管项目，计划于2022年7月正式营业。

也就意味着，本次忻州田森汇项目并未采用出售或者长期租赁等方式，而且采用托管模式，实际所有权依旧由田森集团持有，而项目托管给万达进行运营，定期交纳托管费用。

这种托管模式与万达近些年发展的轻资产战略吻合。

据了解，从2021年开始，万达商管就明确，未来不再发展“重资产”，即不再投资持有万达广场物业，全面实施“轻资产”战略。

根据此前披露的招股书，截至2021年6月30日，珠海万达商管共计管理380个商业广场，在管建筑面积达5420万平方米。于2018年、2019年及2020年，其在管商业广场（不包括停车位）平均出租率为98.8%。

于2021年6月30日，该公司还拥有162个储备项目，包括133个独立第三方项目。

另外，有数据显示，在一二商业地产空间饱和后，万达商管盯紧了三四线对于休闲娱乐的购物需求，在其管理的商业广场当中，三四线项目存在较大比重。

或许，对于忻州田森汇而言，托管是其重新盘活的最佳方式；对万达商管而言，此举则能进一步拓展轻资产方面的布局。

不过，在这个区位优势不明显、周边竞争激烈的项目上，万达商管能够再创神话？