张杰、谢娜陷入“跳单”购房争议，买房“跳单”违法吗？如何认定“跳单行为”？
张杰、谢娜陷入“跳单”的购房争议中，其中争议的关注点为“跳单行为”是什么，“跳单”为违法吗？如何认定“跳单”？
“跳单”也称“跳中介”，是指通过房产中介的居间介绍，买方找到房源或者卖方找到下家，为了避免支付中介佣金而通过其他中介公司或直接跳开房产中介完成房屋买卖交易的行为。
从法律层面来看，该行为本质上是中介合同的违约行为，其中中介合同指“中介人（霍某）向委托人（本案中张杰、谢娜）报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，依据《民法典》第965条，“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”如果认定谢娜、张杰利用了霍某提供的交易机会、绕开霍某与房东直接交易，则构成中介合同的违约，应当向中介支付报酬；另外，从民法原则及道德层面来看，跳单行为也是违反诚实守信原则的行为。
在具体认定“跳单行为”上，可以归纳为如下三个条件：
（1）张杰、谢娜是否与房产中介（霍某）签署独家委托购房协议。如果签署了该种独家委托购房协议，然后利用从独家委托的霍某处获取的房源信息直接与房东进行交易，因违反独家委托购房协议，应对此承担违约责任。
（2）房产中介（霍某）是否积极提供中介服务，张杰、谢娜是否利用了霍某提供的房源信息。现实中普遍存在房产中介之间共享房源、房东在多处挂牌售卖而非独家委托售卖的情况，也不排除买家从别处得知房源信息的可能，因此不能因买方最终购买的房源与房产中介提供的房源一致而直接认定买家利用了霍某提供的信息，而应当综合房东是多处挂牌销售还是独家委托出卖，买家是否与其他中介公司的签订居间合同等认定。
（3）张杰、谢娜实际有无支出居间费用。“跳单”的目的就是免除或者减少支付居间费用，因此，需要判断委托人是否实际支付了居间费用、是否有选择其他房产中介的居间服务。
通常而言，如果张杰、谢娜并未与霍某签订独家委托购买协议，或房东并未与霍某签订独家委托销售协议，房东同时在多家房产中介公司挂牌销售涉案房产，张杰、谢娜在其他房产中介公司也看到了该房源，且其他房产中介也积极斡旋、促成交易，张杰、谢娜最终也支付了相应的居间费用，因无规避支付房产中介佣金的恶意，也并未实际利用霍某提供的信息、机会等条件，只是对二手房地产市场上不同房产中介的选择，通过社会公众可以获知的正当途径获得了同一房源信息，其有权选择报价低、服务好的中介公司促成交易，而不构成“跳单”行为。
本案中，涉案房源在多家房产中介挂牌销售，张杰与谢娜也通过一家名叫“上海永业房屋销售”的房产中介完成了相对低价的房屋买卖交易，在形式上并不构成故意逃避支付居间费的“跳单行为”。但值得关注的是，正如霍某提出的疑问“上海永业房屋销售”与房东（上海思和资产经营管理中心）同为上海永业企业（集团）有限公司实际控制，通过母公司的另一子公司挂牌售卖房产的行为是否构成与房东直接交易？对此，笔者认为，应从前述第3个条件来分析，“跳单”本质上是为了规避支付或少付中介佣金，如果张杰、谢娜通过别的房产中介达成交易且实际支付了合理、约定的居间费用，就不构成恶意跳单行为；如果结合多种证据证明，上海永业房屋销售与张杰、谢娜约定的中介费用明显低于市场正常价格、或只是“过手”办理房产交易手续，则应当认定张杰、谢娜存在恶意“跳单”行为。#买房“跳单”违法吗#
高昂的中介费一直令无数买房人望而却步，或采用多种渠道逃避中介佣金，但从提供服务与购买服务、签订合同与按约履行合同的角度来看，并不合法且不符合交易逻辑，“跳单”行为不仅违约也违反了诚实守信的准则，依法应当支付中介费、承担相应的违约责任。
