每个路人在买房的路上
关注"住宅物业市场"
大家好，我正在测量这个城市的黑色英俊，今天我将走进安静的城市，听听它的故事。
闸北加入静安后，淡出了人们的视野，慢慢抹平了大家对它的记忆。
曾经急于开城，但风却被大宁遮住了，留下了肮脏的刻板印象。
回想起来，我不禁后悔这座城市，占据了苏州河内环的优越地理位置，虽然与静安相结合，但发展的现实让人觉得它仍然是闸北的风格。
城市到底经历了什么，为什么永远无法摆脱北方的"魔咒"，今天就来揭开。
01
抗日战争期间，苏州河以北的闸北边境地区遭到日本的轰炸，建筑物大量被摧毁，留下了一片瓦砾。
当时，大量难民云集，棚户区简陋的房屋，"滚龙"3.4万只，占地6公顷，是上海高密度棚户区之一。
直到1984年，中国边境地区开始修建上海火车站，并开始大规模的市政搬迁，现状才开始慢慢改变。
1987年上海站建成后，周边地区依然是景观，集中了棚户区联排别墅，面积高达26万平方米，当地人开玩笑地称之为"热水"。
此后，上海有意改变上海站周边现状，历届城市领导也在不断研究，直到1992年城市规划正式开通前期准备。
建设范围从苏州河南，北至中兴路，东至西藏北路，西至苏州河—恒丰路，总建筑面积1.42平方公里，总投资250亿元。
2000年城市基本建成，现在20年过去了，最终结果很差，总是给人一种老旧、拥挤的感觉。
苏河湾两岸发展极不平衡，南北分工严重，闸北实在看不下去，2010年决定再次斥巨资支持城市，投资额约205亿。
整个地区集中支持苏河湾北岸发展，力争缩小与苏河湾南岸的差距，经过5年的发展"第一成果"，别人不知道房价已经涨了很多。
2015年两区合并后，苏河湾南北两岸联合开发，面积增至4.3平方公里，北岸较好。
为合并闸北，开始享受静安区发展红利，"十三五"规划发展落地，新静安区开始"一轴三带"发展战略，苏州河已成为人类休闲创业的集中带，肩负着提升苏州河两岸商业功能和城市形象的责任， 在上海市中心建造一个新的地标。
现在又过了五年，依然是"第一成果"，房价再次上涨。
02
每当城市迎来大发展机遇，肉眼就是物价上涨，城市内部结构没有太大变化，依然是"很北"。
根本原因是缺乏统筹规划、统一建设的城市，从而导致了目前的局面。
上海站的建立之初并没有考虑到后期板块的发展，即使那时也没有夜城，5年后也只有没有夜城的概念，所以早期的上海站东西向铁路切断了南北城市的发展。
东西向铁轨就像一道天然屏障，沿中将城市一分为二，试图走过铁轨，只有几条地下通道可行，无形中孤立了南北人流。
说到铁路，不得不吐槽城市内路七个曲折，和老静安的横向统一比较，反映出的是一个字的乱七八糟。
地处内环，土地资源及其宝贵，早在前几轮开发中就已经透支了土地，现在整个城市没有土地可以再利用规划，之前也四舍五入到零，由不同的开发商划分，整体建设是分散的。
拆迁重建，成本太高，几乎不可能，所以无论规划多高，城市界面都没有改变，现在二三十年过去了，凸显出是老字眼。
上海站给城市带来了大批移民，也聚集了大量的外籍人口，人口素质参差不齐，沿街快餐店和火车站对面的地下餐馆，一旦进去就会给人一种肮脏的景象。
以上都是刻板印象，更难改。
虽然按照"十三五"规划，火车站区域将隐藏在一个200米高的地标和主题公园内，通过环形换乘轨道缝合南北分割，形成商业、艺术走廊、住宅等为一体的地下、地面、地上全联接的24小时动态街区，使火车站对城市界面的影响降到最低， 但现在找不到丝毫的迹象。
规划始终是计划，在着陆之前构建，始终在纸上。
03
不是夜城，在我真正理解之前，我明白的是商业森林，人的声音，酒，夜之歌是，但实际上有它的名字。
该业务极低端，与内圈内的批次不匹配。业务聚集在上海站南侧，生意很多，但能源水平很低。
上海站正对面是环龙商场和友谊服装城，它们是3c电子产品，服装店和上海最大的眼镜城的所在地。
太平洋百货和夜城商业大厦并不是老牌商业城市，经营多年，在商场已经可以跟上目前高端商场的脚步。
新建的太阳城和凯德星辰贸易勉强算是一个更好的生意，但维持整个夜晚的城市也捉襟见肘。
在见证了田野之后，本市的商务遗憾不是夜城这三个字。
生意连差，医教是板块内短板，静安区闸北中心医院还是第二家。
教育不能动手的学校，最好的是中山北路小学，属于第三梯队，其他学校不是一般学校。
对于城市来说，能得到的支撑可能是其交通系统的板块，毕竟内环、便捷的交通网络无可非议。
北内环高架桥、东北南高架、南天高北跨航道对接，自驾十分便利，占据了上海几条重要的高架道路。
另外，铁路交汇处十分便利，汉中路1号、12号线、13号线三轨交叉口、上海站1号线、3号线、4号线三轨交叉口、两个三轨交叉口的场地就足以让它有勇气叫嚣其他板块。
上海还有一个火车站，他又爱又恨。
04
占据优势位置，虽然配套接口一团糟，但房价却被逼到了黄浦江两岸。
夜城受上海站影响有限，商务办公基本集中在南面的上海站，北面主要是住宅型。南边聚集的更多是商品房，北边聚集了大部分丈夫的房子，房价也居高不下。
毕竟这是内环，老夫的房子可以追溯到19567年代，这样一栋老房子，平均挂牌价高达每套7万左右，这样的住房年龄银行不接受贷款。
目前市场流通的主要原因是，这是学区住房，这些老街区的对应物是三层中山北路小学和一级城北初中（位于西藏北路板块），这可能是这类老房子的最后价值。
还有其他2000年以前丈夫的房子，30年内房屋平均价格在每套公寓6-75，000，2000-2010年每套8-95，000套，2010年后房价基本为100，000以上。
此外，受铁路轨道影响的限制，上海海南站附近铁路噪声对小区价格的影响将略低于周边小区，单价将低于1-2万平。
前两年新房入场价格高于一级，2019年金融街进市场平均价格为每级9.2万套，面向上海铁路轨道;
这些小区在一天之内就被售罄了，也是城市里最后几个商品房区，稀缺性最终是价值的实现。
目前，有一些商品分新房的挂牌价已经达到每套12-15万套，等待前几套商品房进入市场，价格会更高，迫使价格在黄浦江江两岸。
就目前而言，无论小区房价最高，9-12万的楼位区间，为什么选择不夜城，北过内环到大宁，无论是城市界面还是生命支撑比不夜城那史无前例，细节可以参考"下一个角落"的改造， 让大宁一无所有。
闸北也是这样，如果是你，你会如何选择？
以上是正文，来自黑帅，如果感觉不错，欢迎评论赞牙转推。