中国奥园(03883.HK)：自我纾困进行中，实物资产兑付更明智

今年以来，受融资收紧、销售低迷等情况的影响，房企信用风波愈演愈烈，出现违约、逾期等情况的房企数量亦在增加。在此环境下，不同的房企给出了不同的答案。其中一些房企甘愿“平躺”，但是仍有一些房企选择积极自救，应对危机。

近期陷入理财产品兑付风波的中国奥园(03883.HK)显然属于后者。公司迅速给予各投资者回应，并交出了兑付方案，包括现金兑付和实物资产两种方式兑付，承诺财富产品到期的本金和利息，将会一分不少地予以兑付。

在当下时点，迅速拿出兑付方案尤为重要。其一，不仅展现出积极承担社会责任的良好形象；其二，对于稳定投资者信心，防止局面失控等方面来说都有重要意义。

这里其实重点谈下实物兑付，奥园方案中用于兑付的实物资产包括：包括住宅、公寓、写字楼、商铺及车位，总货值不低于90亿。而近日有关奥园实物兑付进展的消息传入市场，据悉公司累计接近2000套房获得理财客户初步锁定。实际上，多家房企都相继拿出以房抵债的方案。然而多数投资者对此方案产生了质疑，尤其关注能否保障自身利益，但是笔者认为，以房抵债也具备着一定的优势。

从宏观经济角度出发，数据显示，上半年美国的CPI同环比增速均创下2008年以来新高，核心CPI同比上升4.5%，创1991年以来最高水平。可以看到，美国目前的通胀形势不断增高，有分析认为，美国通胀或将在未来1-2年加速上升。

值得注意的是，上半年以来全球多国房屋价格持续高升，部分房价甚至迎来了10年来最大涨幅。英国房地产信息企业莱坊(Knight Frank)在9月公布的《全球房价指数》显示，第二季度全球平均房价同比上涨9.2%。其中，美国的房价涨幅达到了18.6%。据了解，其背后的原因是以养老金和PE投资为代表的美国机构投资者在不断增持商业地产，这也侧面反映出了他们对于未来通胀的担心，以期望持有房地产资产来对冲通胀风险。

境外火热的楼市并不全然是炒作，主要还是出于人们倾向于投资避险，使资金加快进入楼市，毕竟楼市有保值增值的功能属性。

回到国内视角，10月份国内PPI同比增速达到了13.5%，创下26年新高，11月份的同比增速也达到了12.9%。通货膨胀压力从PPI向CPI的传导逐渐加剧，国内CPI的增长自9月份以来也在加速。有机构认为，后续还不能排除上游成本压力继续传导、带动下游物价上涨的可能。此外，还需要警惕输入性通胀的风险。

因此，在宏观存在通胀预期的情况下，实物现房兑付也不失为一种理智的、靠谱的考虑方向。

再从实践的角度来看，尽管奥园并未披露可兑付实物资产的过多细节，但考虑到奥园的资产质量相对优质，笔者预计变现情况不会太差。而且奥园方案中有一点值得关注，方案约定可与投资者签订远期回购协议，约定在投资者签订协议2年后按原价回购。笔者认为，奥园敢于出具远期回购协议，其对于拿出用于对付资产的质量还是相当有信心。

就奥园目前的确权的土地储备来看，今年的中期业绩报告显示，在2021年预计总可售资源中，66%位于一、二线城市，以高能级城市为主，且主要覆盖华南、华东及中西部核心区等人口流入情况较好的区域。并且，奥园还拥有大量位于大湾区的城市更新项目，近年来也在逐渐实现土储转化。

反映到销售数据上，今年1-11月，奥园累计实现合同销售额1157.8亿元，同比增长2%。在这之中，奥园部分优质项目一度出现热销局面。近期，包括广州、珠海、东莞、扬州在内多个城市一批高质量的项目陆续开盘。其中，扬州奥园京杭湾11月7日开盘销售3.5亿；位于广州的奥园恒基学苑壹号项目9月中旬开盘仅2小时劲销超10亿，国庆黄金周延续首开热销气势，其间劲销2.2亿，项目自首开至11月中旬累计销售超20亿元。当下项目方又推出靠江更近的1号楼、二号楼大平层，销售逆势增长。另外作为珠海最大的城市更新项目之一，学苑产品系的珠海奥园学苑壹号于10月末开盘，首开当晚便去化超8成。

可以看到，项目的火爆销售在一定程度上验证了奥园的产品力较优，市场对其的认可度较高。

初步推测，如果能拿到这些区域的优质房产，在市场交易情况较好的情况下，投资者大概率是能够实现快速变现的。而如果是选择长期持有，则能够依靠租金来回收本金。考虑到当前经济环境所存在的通胀预期，持续的现金流还能使投资者很好应对通胀带来的货币购买力下降。

笔者认为，站在资金现金回收率的角度，选择实物兑付的投资者或许更有机会获得与理财本金相当甚至是超额的收益。

实际上，与其说是选择实物兑付，不如说是选择相信市场。尤其是在当下错综复杂的宏观环境中，持有产生持续现金流的资产往往能给投资人带来更好的收益体验，也因此成为投资者更优的选择。

本文源自格隆汇