作者|會計園一側（請注意同名公衆号）
古羅馬帝國的詩人和評論家賀拉斯在他的詩歌中寫道："現在的腐朽可能會在未來重新煥發活力。那些現在受到青睐的人，将來可能會被蒙上陰影。"
中國房地産市場也曾挂起風帆，波濤洶湧，但在目前"三條紅線"的高壓政策下，在共同繁榮的共同願景下，在國家發展戰略的背景下，高潮卻沒有。
當潮水退去時，我們可以看到誰在裸體遊泳。
<h1級"pgc-h-右箭頭資料軌道""61"> |來自王健林的"大膽觀點"</h1>
2017年，王健林在清華大學企業家講堂發表演講時說："什麼是清華大學，比膽識更好;王健林這句話，肯定是自己人生成功經曆的總結，沒有半聲道的笑話。
1997年，中央銀行頒布了《個人住房保障貸款管理試行辦法》，規定最高貸款比例為房價的70%，最長貸款年限為20年。從那時起，一個長達二十年的房地産牛市開始了。
在那些殘酷的增長歲月裡，隻有你才有勇氣投資，确實，大多數人都得到了時代的紅利，甚至賺了很多錢，比如中國的房地産開發商。
可想而知，恒大集團老闆徐家典聽到這句話的時候，心裡一定默默鼓掌，無情地舉手贊成，感歎英雄看到了略微相同的情況。
因為縱觀徐家店的成功，是一匹全馬力，一路賭曆史。
<h1級"pgc-h-arrow-right"資料跟蹤"10"> |徐佳典人生三大賭注</h1>
第一個大賭注，與上市有關。
追逐上市的第一場戰鬥，開場的浮誇，遊戲的崩潰暴跌，凄涼的退出結束，退出後意外錯過牛市，劇情轉過千裡，跌宕起伏。
2002年8月，許家電以5400萬元（當時大筆資金）買下了上市公司"瓊能源"27%的股份，成為該公司的最大股東。
"瓊能源"的目的是"借殼上市"，為此徐家電還将恒大的1.5億元、占地1400畝的"廣州金碧玉水山莊"項目資産轉化為"空殼資源"，而"鐘歐能源"更名為"恒大地産"。
恒大為了上市可以說盡了最大的努力，砸錢，砸出優質資産，投出一千塊錢。但是在拿了一根木樁之後，我發現自己跳進了一個"火坑"。
徐家電與"鐘建能源"原大股東的談判過程異常短暫，如此重大的談判，雙方隻花了一個小時就敲定了投資意向，簽訂了投資協定，沒有進行專業調整，這符合許家電一貫的大膽氛圍個性。但接手後才發現，"瓊能源"是一個從内到外腐朽的公司，供應商收債，内部管理混亂，第三大股東、第四大股東是中國股市著名的"惡"，2002-2006年是A股低迷的市場階段，恒大進入"瓊能源"後股價一路下跌， 從十幾件到2元以上，市值抹去了80%。
恒大的空殼上市本應是融資，但當時中國資本市場正在進行股票交易改革，增持股票的管道被關閉。這讓許家店的諸多願望一個接一個地落空，極度挫敗，恒大決心放棄"瓊能源"，于是在2006年5月，以7000多萬的價格，将股份賣給了外界，清空了"瓊能源"。
"瓊能源"的買房出租操作，從賬面上看似乎已經賺了2000多萬，但恒大為這注入了超過10億的優質資産卻是一筆水漂流。
退出《瓊能量》後，一個戲劇性的場面出現了。恒大于2006年5月出售瓊能源股份後，中國開始了超級牛市，上證綜指從2006年5月的1400多點上漲到2007年1月，10月升至6000點，而瓊能源的股價從2美分以上飙升至22元，在此期間幾乎沒有調整， 而徐家店和他的恒大集團完全錯過了大牛市。
可想而知，2007年上證綜指升至6100點時，瓊能源股價站在22元，許家店心裡有什麼感覺，甘願輸，默默舉起一杯酒，喝一杯，雖然有點苦澀。
當然，能做大事的徐家店并沒有受挫，他的目光已經轉移到了另一個地方。
第二個大賭注，也是為了上市。
2006年，輸給"瓊能源"的徐家店将目光投向了港股，并計劃登陸港股。
為了登陸港股市場，吸引投資者的目光，許家電投資了港人井，開啟了三年來瘋狂擴張的土地儲備。2006年底，恒大的土地儲備隻有600萬平方米，但到2008年初港股首次受到打擊時，土地儲備規模已達5500萬平方米，兩年多增長8.2倍，成為内地土地之王。囤積如此大規模的土地，必然導緻恒大的資金鍊極其緊張。截至2007年12月31日，恒大的資産負債表比例為96.02%，負債總額為205.33億元，而全年營業收入為31.67億元，是營業收入的6.48倍。
為了籌集資金，恒大以10億美元的價格将其34%的股份出售給美林（Merrill Lynch）、德意志銀行（Deutsche Bank）和淡馬錫（Temasek）等國際投資銀行，但他們要求押注這筆交易，以確定IPO成功，如果失敗，恒大必須歸還10億美元的投資。
恒大于2008年3月在香港正式啟動IPO路演，但随後美國次貸危機爆發，導緻香港恒生指數在幾天内暴跌并暴跌數千點。香港股市一直在蓬勃發展，股市暴跌，上市公司市值下跌，這直接拖累了恒大IPO的估值，機構拒絕購買恒大股票，恒大的首次IPO也是以而消亡。
但真正的危機接踵而至。在IPO之前，恒大與國際投行簽署押注，確定上市的賭博協定發揮作用，投資銀行紛紛要求恒大返還投資。
恒大瞬間陷入破産危機。
為了化解危機，徐家店多方幫了一手，據悉，徐家店無處可去，隻好去香港大佬鄭玉軒當"馬"，連續三個月在鄭瑤軒家中陪他打牌。後來赢得了香港大亨鄭玉軒、劉玉雄、張松等有錢人的信賴，正是他們的額外投入，讓恒大集團重獲新生，并在2009年11月第二次震蕩IPO成功，讓徐嘉典的人生從此挂起。
當時，中國政府投資了4萬億美元來促進經濟增長，以應對金融危機，引發了中國房地産市場的飙升。恒大集團憑借海量的土地儲備，銷售規模火箭式攀升，2011年恒大銷售額超過領頭羊萬科，成為中國最大的房企。
2012年兩會期間，有一張照片廣為流傳：徐家印有紅光，西裝革，愛馬仕腰帶閃閃發光，被大量記者在天安門廣場追逐采訪，這大概是人生的亮點。
第三個大賭注，還是要上市。
上市，突然成為許家店人生的關鍵坐标。
2016年，恒大決定再次在A股後門上市，這一次，徐家店看到了深圳上市公司的"深室"。為了沖擊A股，恒大再次"豁達"。
第一步，總部搬遷，恒大總部從廣州遷至深圳，目的是與上市公司深室的深控室"更近"深圳國資委。
第二步，恒大投資362億元購買萬科股份，在萬科與寶騰股權糾紛中支援萬科，目的其實是幫助深圳國資委，因為萬科為了保住控制器，引進深圳地鐵作為支援，而深圳地鐵的掌管就是深圳國資委。
一年後，恒大以292億元的價格将萬科的股份轉讓給深圳地鐵，淨虧損67億元。
第三，為了影響A股，恒大引進了1300億元的戰略投資者。這些戰略投資還需要一個"賭博協定"，保證快速增長和高股息，如果上市失敗，戰略投資者回購所有投資資金。協定規定，恒大2018年、2019年和2020年三年的淨利潤将分别不低于500億元、550億元和600億元，并承諾每年支付68%的股息。2017年，恒大淨利潤為370億元，意味着一年内利潤增長了35%。
恒大在從戰略投資者手中拿下巨額資金後，開始了瘋狂的擴張之旅。投資足球俱樂部、投資恒大糧油、投資新能源汽車、投資恒大冰泉等等，這些多元化擴張的結果是瘋狂燒錢，但很少有項目能帶來利潤。
與此同時，中國房地産市場也開始發生重大變化。漲價到庫存市場進入最後，"房不炒"已逐漸上升到國家戰略。
2020年9月，對于住房融資"三紅線"政策，恒大三紅線全部，A股上市計劃完全失敗。
随着恒大财富事件，集團内部高管私下提前贖回理财産品，這給恒大帶來了緻命打擊，媒體曝光，恒大危機爆發。
徐家店的第三大賭注沒能上市，這次失敗了，打擊是緻命的。
<H1級"pgc-h-right-arrow"資料軌道"62"> |恒大危機的根源：一半是一般的，一半是人為的</h1>
有人認為，恒大危機是由于瘋狂的擴張，沒有良好的風控，導緻巨額債務，超高的資産負債表比率，最終壓垮了恒大集團。事實上，恒大危機不僅關系到自身原因，也關系到房地産行業自身的特點。
房地産是什麼樣的行業？
首先，房地産是一個需要持續投入大量資金的行業。每年賺錢的錢必須再投資于新的土地和創業項目。大量的資本投入，導緻房地産業務現金流一直很緊張，必須依靠外部融資來維持正常經營。
二是房地産經營周期過長。
從房地産行業的經營特點來看，從土地、房屋建設、銷售、還款的經營周期相對較長，最快也是兩三年，這就要求房企對未來的市場需求和政策有非常準确的預測，預測過于謹慎，過于保守不賺錢，預測過于樂觀，擴張太快隻能希望上帝保佑順利出貨。這種運作模式決定了，當房子賣得好的時候，負債越多，杠杆越大，錢就越多，但一旦房地産市場停滞上漲，即使沒有下跌，金融杠杆帶來的巨大債務風險也會給企業帶來震撼。
第三，房地産市場自然有房地産刺激房企借貸擴張。
房地産市場越好，房企越要擴大規模，增加杠杆的動力就越強，這導緻企業開發舊項目後拿地後會越貴，投資越大，新項目庫存估算會更高。從本質上講，這使得房地産企業的風險因素始終處于高位狀态。
是以，從房地産行業的内在特征可以看出，恒大不是高負債、高杠杆的運作方式，而是整個房地産行業都在以這種方式運作。和華夏幸福、泰裕集團、陽光城一樣，這些房企頻頻爆發債務危機的原因也類似。
當然，恒大的房地産危機，和許家店的決策失誤是分不開的，當萬科在2018年高喊"活"的時候，恒大依然在瘋狂擴張。徐家典的起步就是借貸，他所有的成功經驗都是借來和拓展，如果讓他從一個驕傲的人變成一個謹慎的決策者，不經曆生死涅槃，是無法改變的。
2019年11月，徐家電在恒大新能源汽車全球戰略合作夥伴峰會上緻辭時表示，恒大造車之路由五句話組成：
第一句"買買買"，收購企業，購技術，第二句"整合"，與國内外企業合資，第三句"圈"，建立新能源汽車朋友圈，第四句"大"，做大，第五句"好"，品質好，造型好，價格好。
徐家店和他的恒大集團，他們成功和失敗的原因都包含在這五句話中。
徐家店和他的恒大集團，曾經受到青睐，但現在已經黯然失色;
無論如何，我們仍然希望恒大集團能夠在危機中幸存下來，而不是為了别的什麼，對于購買恒大時期住房的數千萬人來說，對于那些購買恒大金融的人，對于恒大股票投資者來說，畢竟他們是無辜的。