契稅是以在境内轉移土地、房屋權屬為征稅對象，向權屬承受者征收的一種财産稅，與百姓生活息息相關。提及契稅，最常見的問題大緻有以下幾個：什麼情況下需要繳納契稅？契稅如何計算？何時繳納契稅？因合同存在問題導緻交易最終無法進行，是否可以退稅？本文以《中華人民共和國契稅法》（以下簡稱《契稅法》）、财政部稅務總局公告2021年第23号《關于貫徹實施契稅法若幹事項執行口徑的公告》等為依據對上述問題進行了簡單梳理。
一、什麼情況下需要繳納契稅？
隻要土地、房屋權屬發生轉移，承受的機關和個人就應當繳納契稅。發生轉移的具體情形有：土地使用權出讓；土地使用權以出售、贈與、互換形式發生轉讓；房屋買賣、贈與、互換；以作價投資、償還債務、劃轉、獎勵等方式移轉土地、房屋權屬等。
但《契稅法》第六條規定了免征契稅的情形，如部分非營利機構免征契稅、婚姻關系存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬，法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬免征契稅等情形。
二、契稅如何計算？
契稅的計算依據契稅的計稅依據及稅率兩個因素。
（一）計稅依據
《契稅法》第四條分不同情形下規定了計稅依據，與原《契稅條例》相比，《契稅法》第四條對國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣的契稅計稅依據規定得更為完善：
由上述規定可見，契稅的計稅依據為合同成交價格，《契稅法》中将成交價格進行了詳細界定即包括應傳遞的貨币以及實物、其他經濟利益對應的價款，使得該項條款更為全面、嚴謹。
23号公告中對計稅依據的具體情形進行了細緻規定，如對承受已裝修房屋的契稅計稅依據明确了應将包括裝修費用在内的費用計入承受方應傳遞的總價款。在現實的購房交易中，很多當事人為了少交稅，将裝修費用與房款費用分開計算、在合同中分開展現。但是《契稅法》施行後，在購買已裝修的房屋時，不論合同約定将裝修費用并入房屋價款一并計算還是單獨、另外收取裝修費用，均需按照法律規定将裝修費用納入計稅依據，一并征收契稅。
23号公告與《契稅法》第四條的新增内容前後呼應，明确确定了契稅的計稅依據，以減少操作中的紛争。
（二）稅率
在《契稅法》起草期間，許多房屋中介散播“契稅稅率未來将面臨大幅度上調，以後買房稅更重”之類的言論。随着《契稅法》正式出台，謠言不攻自破。契稅稅率并未上調，《契稅法》規定的稅率與之前的《契稅暫行條例》稅率3%-5%保持一緻，但各省的适用稅率由省級人民政府确定改為由省級人民政府提出并報同級人大常委會決定，備案機關也由财政部和國稅總局調整為全國人大常委會和國務院。
此前規定在财稅[2016]23号《财政部國家稅務總局住房和城鄉建設部關于調整房地産交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》中的優惠稅率政策也未取消，是以現在個人購買家庭唯一住房家庭第二套改善性住房仍然可以享受1%或者1.5%的優惠稅率。[1]因不同地區的購房現狀存在差異，3%-5%的稅率并非是“一刀切”的，法律允許省、自治區、直轄市可以依照前款規定的程式對不同主體、不同地區、不同類型的住房的權屬轉移确定差别稅率。
三、何時繳納契稅？
該問題關乎契稅納稅義務發生時間與契稅納稅期限确定兩個問題。
（一）納稅義務發生時間
有關契稅納稅義務發生時間，原《契稅條例》第八條、《契稅法》第九條規定相同：契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。
但對此問題，實務中始終存在較大争議。主要分歧在于對“其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證”的了解不一緻。
第一種了解：實踐中大多數将其了解為“房屋買賣合同”，因而認定納稅義務發生時間為合同簽訂之日。[2]
如在（2018）閩行申532号、（2020）蘇8601行初888号案件中，法院均将簽訂商品房買賣合同的時間作為納稅義務發生時間，認為根據《契稅條例》第八條規定，契稅納稅義務發生時間為引起物權變動的原因行為即簽訂商品房買賣合同的時間，并非物權發生變動結果的時間。
第二種了解：部分案例中，法院将《契約條例》第八條了解為“房屋産權證書”，将納稅義務時間認定為“物權登記時”。[3]
如在（2018）冀04民終3589号案件中，法院認為根據《契稅暫行條例》第8條，不應以房屋買賣合同的簽訂為标準，而應以取得權屬轉移合同或者證書為标準。故案涉稅費均為雙方房屋買賣成交并辦理權屬證書後所應向國家交納的相關費用。
其實對于納稅義務發生時間，原《契稅條例》與《契稅條例細則》中規定是明晰的。原《契稅條例細則》第十八條規定：條例所稱其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證，是指具有合同效力的契約、協定、合約、單據、确認書以及由省、自治區、直轄市人民政府确定的其他憑證。
原《契稅條例》十一條規定：納稅人應當持契稅完稅憑證等向有關部門辦理變更登記。契稅完稅憑證是由負責征收房産交易稅收的稅務部門向購房者開具的一種稅收完稅憑證。這也側面印證了納稅義務發生時間不可能為“物權登記時”，因為隻有納稅申報、繳稅後才能進行權屬變更登記。
原《契稅條例》第八條、第十條與《契稅條例細則》第十八條确定了明确的契稅納稅流程：
《契稅法》施行後，《契稅條例》及其細則被廢止，但《契稅法》對納稅義務發生時間的規定較《契稅條例》并無變化，即為“購房者簽訂合同或者取得具有合同效力的憑證的當日”。
（二）納稅期限
《契稅條例》與《契稅法》針對納稅期限的規定，對比如下：
《契稅法》沿用《契稅條例》“先稅後證”的原則，将申報期限和納稅期限合二為一，規定“在辦理土地、房屋權屬登記手續前”申報繳納契稅，這一舉措為申報繳稅提供了便利。此外，第23号公告還對特定情形下的申報時間做了有效補充。
四、買房合同存在問題導緻交易最終無法進行，是否可以退稅？
在2021年9月1日前關于契稅退稅問題的依據主要有：國稅函[2002]622号、國稅函〔2008〕438号、财稅〔2011〕32号。
《契稅法》及第23号公告延續了上述檔案精神并對上述内容進行了完善。《契稅法》關于退稅的規定主要内容為：在依法辦理土地、房屋權屬登記前，權屬轉移合同、權屬轉移合同性質憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的，納稅人可以向稅務機關申請退還已繳納的稅款，稅務機關應當依法辦理。
第23号公告較财稅〔2011〕32号僅認可依據法院判決可退稅的情形增加了認可仲裁委員會裁決的情形，同時還增加了因返還價款而需要退稅的規定。
[1] 《财政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部關于調整房地産交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》第一條規定：
一、關于契稅政策
（一）對個人購買家庭唯一住房（家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
（二）對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。
[2] 詳見案例（2020）蘇8601行初888号、（2018）桂行申235号、（2018）黑行申360号、（2018）閩行申532号等案例。
[3] 詳見（2018）冀04民終3589号、（2018）川19民終61号等案例。
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