來源： 青島早報 責編：亞麥 2021-11-04 08:20:15
原标題：10月份島城樓市資料出爐“金九”落空“銀十”爽約
2021年的樓市出現了一個與往年截然不同的市場走勢，先是上半年的強勢上漲，再到下半年的快速收縮。近日，10月份樓市資料出爐，在“金九”落空之後，曾被寄予厚望的“銀十”也沒有交出滿意的答卷，不僅成交面積環比下降了6%，成交均價也下跌6%。轉入“跌跌不休”的樓市，似乎正迎來最難的時刻，但對于打算購房的消費者來說，10月底房貸政策有所松動，同時庫存壓力也讓開發商不斷放出降價的優惠，現在适不适合出手，還得看看市場表現，多聽聽業内人士的建議。
資料說話
10月樓市又跌了
“往年金九銀十是忙着簽約，今年卻忙着不停打電話邀約客戶。 ”談起今年傳統市場旺季的表現，一樓盤的銷售顧問這樣來描述。的确，和往年相比“金九銀十”的銷售神話已經成為過去式。原本的樓市傳統銷售旺季，可是從7月開始青島新房市場成交量就開始繼續走低，如今已連續下降四個月。
先讓我們來看看樓市一組資料。據卓易資料統計顯示，10月份青島建立商品房成交10198套，環比下降0.61%;10月份建立商品房成交面積為1092232平方米，環比下降6.45%;成交均價14377元/平方米，環比下降6.17%。從成交量來看已經是近三年來的新低。而在住宅方面，10月青島建立商品住宅成交7965套，環比下降0.77%;成交面積為907871平方米，環比下降14.70%，同比下降7.60%;成交均價14333元/平方米，環比下降4.98%。從各區成交情況來看，10月份膠州市建立商品房成交面積居青島各片區之首，建立商品房成交2346套，成交面積為244433平方米，但這份成績背後是恒大項目集中簽約的結果，并不能反映真實的市場狀況;再來看看排名第二的城陽區，建立商品房成交1872套，成交面積為183008平方米;而原膠南區域緊随其後，以建立商品房成交1198套，成交面積為139374平方米的成績排在第三位。
另外據統計，10月份青島樓市建立商品房價格最高的區域為崂山區，建立商品房均價為40459元/平方米;最低區域為萊西市，新房均價為6678元/平方米。青島全域各區市中，膠州市、平度市和萊西市新房均價未過萬元。
市場現狀
推新速度正在減緩
無論成交量還是價格都出現下跌的趨勢，對于購房者來說，不可避免地造成了市場觀望情緒的加重。但對于開發商來說，迅速蔓延的市場悲觀情緒，直接影響到推新速度。據搜狐焦點網統計，10月份島城共有26盤入市或加推，在今年市場紅火的月份曾經出現過一個月有70餘盤同時上新的局面。在這26個新盤中，其中城陽區推盤量最多，共有6盤，西海岸新區有5盤，即墨區、平度市各4盤，市北區、李滄區、崂山區各2盤，市南區、膠州市、萊西市無新項目入市或加推。
時間已經到來11月份，推盤節奏依然緩慢。據統計，11月青島新房市場僅有30盤計劃推新或首開，其中純新盤18個，分區域來看，城陽區9盤占比領先，其次為西海岸8盤，李滄、市北推盤相對較少。市區方面，國泰華府、綠城和錦誠園、森林公園将排隊入市，值得改善型購房者關注。而且不僅僅是推新的速度，最讓人擔心的是土拍市場，整個10月的土地市場也僅一宗地塊上市，卻因無人出價流拍。
對于推新速度放緩的問題，有業内人士解釋，眼下主城區開發商的推新熱度還是比較旺盛，10月份的金地華章和金茂府悅府二期都是全新開盤，從目前的推進情況來看成績似乎還不錯。但對于膠州、即墨，甚至西海岸的開發商來說，眼下的主要工作還是去庫存。 “盤點手裡的庫存量，以價換量盡快完成銷售。如果現在再去開新盤，開盤價可能直接被擊穿，将來就算市場出現轉機想翻身也并不容易。 ”該業内人士告訴記者。
置業建議
想改善還是别猶豫
市場下跌，“買漲不買跌”的心态似乎已經形成，但實際上這需要厘清形勢。上周五金茂府悅府二期開盤，在現場記者遇到了正在選房的何先生，僅僅幾分鐘的猶豫，他原本看好的17和19層就被搶走。相對于周邊區域的大庫存，主城區基本還處于資源相對稀缺的狀态，特别是兼具教育資源、商業資源、交通資源的浮山後和崂山兩大區域，吸引很多急于想改善居住環境的周邊區域購房者。由于當年很多剛需購房者如今逐漸進入換房周期，是以主城改善盤的潛在客戶基數還是特别巨大。再加上9月第二次集中供地時，主城上新地塊非常有限，未來新盤資源會更加緊俏。
在很多業内人士看來，年底前，包括國泰華府、金地悅峰、金茂府在内的多個新盤陸續上市，周邊會形成多盤競争混戰的局面，消費者可以趁機出手。至于崂山各盤銷量一直穩定，且基本處于不愁賣的局面，幾乎不存在降價促銷的可能性。面對這樣的局面，大家還是别猶豫盡快出手。但對于周邊區域，從銷量到貸款，對房企來說都是一場大考，12月才是“最黑暗”的時刻，眼下優惠肯定還未見底。但也有專業人士提醒購房者，如果遇到降價都沒人買的房子，那在區域配套和未來發展前景上一定存在問題，入手時需要慎重。
另外，針對很多改善型購房者，分期首付的促銷政策“重出江湖”。從具體内容來看，就是購房者繳納房款時，先繳納一部分，另外剩餘的在一個月内繳清就可以。這樣的政策主要是針對部分改善客戶，因為他們需要賣掉一套房子以獲得首付款和購房資格，同時也給這些客戶提供充分的時間處理現有的二手房。
想買二手房現金是最好的籌碼
相比新房，二手房的銷售才是最難。根據青島貝殼研究院資料，今年10月，青島市全市二手房成交量1455套，環比下降25.5%。實際上，從今年7月開始，青島二手房市場逐漸走低，四季度幾乎進入“速凍”狀态，成交變得愈發困難。“近期看房的客戶的确少了，是以打算把房子重新粉刷，賣相好看些。”青島市民李先生近期準備出售一套市北區90平方米兩房間。李先生告訴記者，二手房經紀人建議他再降降價，因為他已經錯過了賣房的最佳節點。
經紀人所說的“最佳節點”其實是指今年上半年。貝殼研究院資料顯示，今年上半年,青島二手房成交38590套，月成交超過6000套。 “從近期二手房成交來看，近期的客戶成交周期拉長非常明顯，客戶成交周期平均拉長20—30天，購房者觀望情緒上升;此外，市場活躍度下降，降價房源占比大幅提高。”貝殼找房分析師劉倩倩表示。
“一方面是房源多，另一方面就是貸款難。 ”青島鍊家遠洋風景店經理孫鵬告訴記者，由于很多房主打算改善住房，是以市場上出現很多賣舊換新的業主，由此導緻市場中二手房數量增多，而另一方面是幾個月才能批下來的貸款，更是吓退了很多想購買二手房的客戶。眼下二手房市場是“現金為王”的時代，如果手裡握着現金，就有談判的籌碼。有房産經紀人告訴記者，他們在下半年做過一單是甯夏路附近一套二手房，因為對方是現金交易，把房價從320萬元硬生生地砍到290萬元。據業内人士介紹，二手房貸可能在明年年初恢複額度，是以在年底前如果打算現金購房，還是有很強的議價空間。
觀海新聞/青島早報記者 劉鵬
[來源：青島早報 編輯：亞麥]