“寒潮”過境 重慶多樓盤花式營銷

本報記者 莊靈輝 盧志坤 重慶報道

“免2年月供，首付2年分期。”近日，有樓盤将首付分期的廣告牌張貼在重慶一商圈的醒目位置，用白色大字将免月供與首付分期等營銷亮點放大的同時，還以僅限6套和最高20萬元等小字對相關優惠進行了限制。

連續多日的降雨降溫下，重慶樓市同樣經曆着“寒潮”過境。

諸葛找房資料顯示，經曆過今年5月份的市場高峰後，重慶主城區新房的成交套數和面積開始出現連續回落，9月份的成交套數與面積均已不及5月份的三分之一，10月前三周延續回落趨勢；同時，重慶主城區新房成交價格自9月份出現微跌，10月份前三周成交價格延續下滑态勢，其中第三周成交價格幾已與4月份相同。

《中國經營報》記者近日走訪發現，面臨市場壓力，不少樓盤采取了多種優惠形式吸引購房者，除上述免月供與首付分期等形式外，不少樓盤還采用“贈送面積”、特價房、贈送物業費等方式進行營銷，有樓盤折扣達到總房價的9折以下，而少有折扣的樓盤也以其價格低于同片區其他樓盤為主要賣點。

成交下跌

經曆過第一輪集中供地前後的火熱，如今的重慶樓市顯得尤為落寞，成交量已跌落至高點的三分之一以下。

根據國家統計局公布的資料，今年4月與5月，重慶建立商品住宅銷售價格指數曾連續兩個月領漲全國70城，且至9月份仍保持上漲态勢，已保持10個月的連續上漲。

但自今年7月份以後，重慶這一價格指數的環比漲幅已回落至1%以下。9月份，重慶建立商品住宅銷售價格指數環比上漲0.1%，漲幅回落明顯。

諸葛找房資料顯示，今年9月份，重慶新房成交價格為15222元/平方米，較上月微跌；而9月底至10月中旬的三周，重慶單周的新房成交價格一度下滑至13941元/平方米，幾乎與4月份成交價格相同。

同時，重慶新房的成交數量也出現明顯下滑。

諸葛找房資料顯示，今年5月份，重慶新房成交套數與面積均達到高峰，當月成交28610套，成交面積為319.16萬平方米。此後重慶新房的成交數量一路下滑，9月份成交數量已不足5月份的三分之一，當月成交7725套，成交面積為85.01萬平方米。

另據克而瑞資料，10月底前的最後兩周，重慶主城區商品房成交面積有所上漲。但諸葛找房資料顯示，10月份最後一周，重慶主城區多地新房成交價格明顯下滑，出現明顯以價換量趨勢，且全月成交面積仍不及今年5月份的一半。

“現在的市場對于購房者比較友好，不少樓盤都有不小的議價空間。”當地一位房産分銷人員向記者表示，為吸引購房者，中秋假期以來重慶樓市已推出過多種形式的促銷，不少樓盤給出的折扣達到總房價的9折以下，一些工程抵款房的優惠更大，目前市場上購房者的議價空間較大。

記者走訪還發現，目前重慶樓市還存在部分少有折扣的樓盤，但均以低于同區域内其他樓盤價格為重要賣點，給出的理由則多為第一次集中供地前開盤，開盤價格較低；或拿地較早，成本較低且被嚴格限價等。

花式營銷

實際上，除上述首付分期以及免除一定月供等營銷方式外，近兩月重慶樓市也出現諸如贈送物業費、“贈送花園”等營銷方式，一些樓盤的贈送面積甚至接近購買的房屋實際使用面積，但均不寫進購房合同，難以確定購房者後期權益。

“我們項目現在可以申請首付分期，一般是交定金後7天内付總房款的兩成首付，剩餘一成則可申請分期，一般可以分期三個月。”日前記者以購房者身份走訪時，青秀閱山一位置業顧問向記者表示，其項目目前除可申請首付分期外，還有部分房源在做特價，優惠後房價僅為原房價的9折。

上述置業顧問還表示，其項目房源采用“雙陽台”設計，兩個陽台均有一半的面積贈送，交房後購房者的實際使用面積會大于相應的産權面積。

同樣存在以“贈送面積”吸引購房者的還有位于九龍坡區的另一項目。該項目置業顧問向記者表示，其項目洋房産品位于一樓的房源均可贈送約70或90平方米的花園，開發商已對花園進行圍擋，購房者接房後除不能以磚砌圍牆進行遮擋外，可對該部分花園進行任意裝修自用。

記者在現場看到，該項目所承諾贈送的花園位于洋房一樓房源的前後兩側，已被灌木圍擋，中間植有草坪。面對記者是否可對地面綠化進行破壞後實施硬化以及是否涉嫌侵占公攤面積、破壞小區綠化等詢問，該項目置業顧問則表示該部分贈送面積屬于小區全體業主所有，屬于公攤面積，但按規劃并非綠化面積，購房者接房後可對其進行地面硬化等裝修後自用。

“不能用磚牆圍擋，但可以用欄杆或者玻璃牆進行圍擋，地面硬化也可以做。我們項目所有的洋房一樓都會贈送這樣的花園，後期不會有任何風險。”上述置業顧問表示，雖然贈送部分面積屬于公攤，但後續物業和其他業主并不會有異議，因為其項目所有洋房産品均存在贈送花園的情況，涉及業主較多，兩個組團共有900餘戶類似的房源，且相關房源銷售時的價格确實高于其他樓層同類型的房源。

記者查詢該項目的備案價格發現，其洋房産品位于一樓的房源備案建面單價确比同類型房源高出2000到3000餘元不等。

但上述置業顧問表示，所附贈的花園并不計産權面積，因而購房者隻有使用權，且附贈花園以及對購房者後期權益的保障無法寫進購房合同。

就上述兩個項目存在的首付分期與“贈送面積”等營銷方式及後續風險等問題，記者緻電緻函項目開發公司采訪，截至發稿未獲有效回複。

律師稱涉嫌違法違規

對于樓盤“贈送面積”以及首付分期等營銷行為，北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，所謂“贈送面積”涉嫌侵占公攤面積，而首付分期等在現實操作中往往會伴随着開發商墊資、融資等違法違規行為，還可能會規避銀行按揭貸款對首付款的要求，違反按揭貸款相關規定。

“對購房者而言，開發商所承諾‘贈送’的面積可能存在侵犯公攤面積等問題，導緻相關‘贈與’行為無效。現實中，這部分‘贈送’面積若為公攤面積，則本就屬于全體業主的權益，即業主已向開發商付費購買，若開發商因‘贈送’面積而對相關房源加價，往往涉嫌‘二次銷售’。”王玉臣表示，若“贈送”面積以贈與名義寫進合同或完全不寫進合同，後期購房者面臨侵占公共利益等争議時，往往無法繼續使用所謂“贈送”面積，額外的購房款也難以拿回，後期存在較大風險。

而對于首付分期的風險，王玉臣則表示，購房者在自身資金能力受限的情況下加較大杠杆購房，若将來不能及時支付，往往會産生商品房買賣糾紛；而為及時支付剩餘首付款，不少購房者還可能會卷入消費貸、小額貸等，産生更多的購房成本，一不小心還會掉入金融陷阱。

“如果購房者後期不能按照協定分期支付，一方面可能被開發商解除合同，另一方面還要面對融資機構的追債，相當麻煩。對于房企，首付分期則能夠提高銷售業績，盡快實作資金回籠，同時通過一系列融資方式将風險轉嫁到了購房者身上，利大于弊。”王玉臣表示，相關營銷行為會将風險轉嫁給購房者，但相關行為會擾亂正常的市場秩序，違反資金監管、貸款監管的相關規定，房企也可能面臨被處罰的風險。

就重慶樓市存在的上述營銷行為，記者以購房者身份緻電重慶住建委房地産市場處咨詢，對方表示相關項目贈送花園不寫入購房合同，提示購房者要注意防範相關風險，但表示僅是個人觀點，不代表當地官方。而當記者詢問上述營銷行為若存在風險，監管部門應如何監管時，對方并未正面回複，也未詢問涉及上述營銷行為的具體項目名稱，僅表示相關行為由屬地管理，為記者提供了九龍坡區住建部門負責相關業務的科室電話，表示記者可向其投訴，但此後記者多次撥打相關電話均為關機狀态。

就相關營銷行為存在的風險以及監管措施等情況，記者緻電緻函重慶市住建委采訪，但截至發稿未收到回複。