記者｜張子怡
又是中海。
10月13日，央企中國海外發展（00688.HK)（以下簡稱：中海地産）在北京第二批集中供地拿下第二宗地塊。
截止北京第二輪集中供地結束，中海地産獨立收獲兩宗土地。公司以45億元的總價競得北京海澱區西北旺鎮地塊，該地塊可售住宅樓面價約5.37萬元/平方米，溢價率5.63%；以11.6億元拿下景山區首鋼園區地塊。
在各城第二批土拍普遍遇冷、溢價率大幅度下降、流拍率走高的情況下，中海地産成為土拍市場的大赢家。
據各地公共資源交易中心和中信建投所列資料顯示，中海地産全口徑拿地金額達到337.2億元，成為第二輪集中供地拿地金額花費最多的企業，共拿到13宗土地，同中國鐵建并列TOP50房企拿地數量第一。
一線城市中，中海地産在北京、深圳和廣州均有收獲。在深圳，中海地産競得四宗地塊，成為深圳第二輪集中地拿地總數最多的企業，拿地金額共計達127.15億元；在廣州，中海地産亦是拿地總數最多的企業，共攬入3宗地塊，總拿地金額約為99億元。
據不完全統計，9月份，中海地産（含中海宏洋）已累計在天津、蘇州、沈陽、重慶、廣州、南京、深圳等城市公開拿地24宗，新增建面逾289萬平方米，成交總價近508億元，相當于上半年拿地總額的65%。
拿地投資方面，中海地産上下半年的政策形成鮮明對比。
中海地産上半年較為保守，實行“兩集中”政策後，在北京、天津、廣州等城市分别增加一塊土地。據中指院資料顯示，今年上半年中海地産拿地金額為435億元，在房企中排名第十。
中海地産在2021年中報業績會上解釋過公司的投資理念。公司主席顔建國表示：“第一批集中供地市場很熱，競争比較激烈，回報也比較低。我們堅守投資刻度，要求合理的回報。我們不會為買地而買地，不賺錢的地不會去買。”
彼時他預測認為：土地端下半年會更加理性一點，諸如中海這樣的企業“機會會更多一點”。
億翰智庫統計發現，9月，各能級城市的土地成交溢價率同環比皆下降；土地成交樓面價同比皆上升，環比僅普通二線城市下降 36%。一線城市中廣州、深圳第二批集中供地溢價率下行明顯，分别較第一批降低11個百分點及19個百分點。核心二線城市土地成交溢價率為2.9%，同環比分别下降78%及45%。土拍熱度下降明顯。
中海此前定下的投資目标：2021年全年新增土地權益投資額預算達1650億元。由于上半年拿地較少，中海地産在下半年有1100億拿地投資的充沛額度，拿地資金十分充裕。
對大多數房企而言，能夠逆勢投資并不容易，這考驗着資金實力和項目周轉能力。
億翰智庫分析發現，第二批集中供地土拍規則較為嚴格，考驗房企的營運管理能力。第二批集中供地中，天津等城市的部分地塊增加配建或自持保障性租賃住房、人才較高價的電梯大廈等要求，成都、蘇州等城市增加品質相關要求。
這就要求房企不僅能承擔配建、自持的成本，對考驗自身的持有營運能力，導緻房企拿地意願下降，土拍市場熱度下降。并且，第二批集中供地無法在年内開盤。房企第二批集中供地中擷取的項目，大機率無法在年内開盤，不能對房企2021年的業績産生貢獻，導緻房企拿地意願下降。
不過，除了中海地産本身資金實力雄厚有實力拿地外，在下半年擴充土儲對其也是必須的要求。
在銷售要保持增長的思路下，盡管中海地産每年都斥資逾千億補充項目，土儲仍出現一定的下降。2019年、2020年及2021年，該公司總土儲分别為8923萬平方米、9190萬平方米、9224萬平方米，其中不含中海宏洋部分的權益土地儲備分别為5367萬平方米、5236萬平米、4985萬平方米。
值得注意的是，2021年上半年的土儲規模是近四年最低水準。
在下半年井噴式拿地後，中海地産接下來考慮的是将這些土地消化、轉為直接的銷售。
現階段的房地産銷售市場十分不佳，房企銷售規模整體出現下滑。克而瑞資料顯示，2021年9月房地産市場整體成交量繼續下滑，期内28個重點城市商品住宅成交面積整體環比下降7%，同比跌幅進一步擴至25%，較2019年同期下降17%。
10月7日，中海地産公告稱，今年前9個月，中海系列公司累計實作合約物業銷售金額約2753.01億元，同比增加7%；但9月的合約物業銷售金額同比下跌41.6%，為203.73億元。
這也是中海地産于2021年出現的第三次單月銷售下降，過去四個月該公司同比分别為下降10%、5.6%、13.1%及41.6%。如此銷售走勢，與其它大型房企的銷售情況和市場狀況也相吻合：自今年6月以來，市場逐漸走冷。
銷售市場遇冷不是中海地産一家的問題，是全行業都在遭遇的挑戰。對于中海地産而言，在第二輪集中供地收獲滿滿後，如何實作快速的銷售去化将成為新問題。