焦點研究院 · 土拍研報
主題：第三批次無錫集中供地解析
研究員：趙文浩
出品時間：2021年11月1日
10月以來，第三批集中供地城市開始陸續釋出宅地出讓公告，作為第三批次第一個釋出公告的城市，無錫今天迎來了挂牌競價，20宗地塊無一流拍，總體表現平穩。在總體市場偏冷，多個城市頻繁流拍的環境下，無錫三批次平穩結束實屬不易，這也凸顯出房企對無錫樓市的信心。
就總體情況來看，本批次集中供地使用的出讓政策和第二批變化不大，另一方面多宗出讓地塊有産業配套等要求，不同闆塊熱度出現分化，拿地企業以國企為主，但後續開發方式出現了較大的變化。
三批次土拍平穩收官，全年樓面地價同比上漲
11月1日，無錫第三批土拍宣告結束。本批次共有20宗住宅用地正式公告，開拍後均成功出讓。成交地塊的出讓面積為113.74萬平方米，較第二批次減少6%，根據無錫2021年住宅用地供應計劃，年度計劃供應356萬平方米，前三批次累計供應326.44萬平方米，完成率為92%。成交地塊的計容建築面積為207.68萬平方米，較第二批次下跌5%，成交總價273.85億元，較第二批次增加4%，計容樓面地價為13186.07元/平方米，較第二批次上漲10%。全年宅地成交計容樓面地價為13262.44元/平方米，同比2020年增加8%，由此可見無錫推行集中供地政策穩地價效果不明顯。
資料來源：無錫市公共資源交易中心
焦點研究院整理
從各個行政區來看，三批次無錫各個市轄區均有土地成交，分區域來看，濱湖區成交地塊的出讓面積、計容建築面積、成交總價和計容樓面地價均居各個行政區之首。從全年總體情況來看，濱湖區和錫山區供地面積最大，後續必将會成為新房供應的主力軍。
土拍規則做出微調整，7宗地塊有特殊要求
無錫第一批集中供地多數地塊采用了限地價+競租賃住房面積+搖号的出讓方式，第二批和第三批均采用限地價+搖号的競價方法，在購地門檻方面采用禁止馬甲企業參拍，參拍企業必須具有房地産開發資質要求的競拍規則。值得注意的是，針對自有資金來源求，規定的更為詳細，三批次要求提供經過稽核的企業财務報表和宅地購地資金來源申報表。
焦點研究院資料顯示，無錫本批次共有7宗地塊帶特殊的出讓條件，主要涉及商業占比類、自持租賃類和引進外資等要求，無錫此類出讓方式主要針對熱門闆塊地塊，通過配建特殊産業可以适當降低地塊均價，防止地價上漲過快，有力的平抑了地價。另一方面商業類業态可以活躍當地區域，便于後續地塊出讓與開發。此外這無疑會對營運能力要求較高，提高競拍門檻，有利于降低整體溢價率。
總體溢價水準下滑，不同區域地塊分化
本批次無錫集中供地中，20宗地塊中有17宗地塊底價成交，僅有3宗溢價交，總體溢價率為0.05%。和第二批次9宗地塊搖号成交，總體溢價率為4.1%相比，總體集中供地土拍熱度逐漸轉冷。
焦點研究院資料顯示，房地産到位資金增速持續收窄，1-9月房地産開發企業到位資金同比增長11.1%，增速較1-8月下降3.7個百分點，且降幅持續大。26家領先級房企中，1-9月銷售額僅有3家到達年度銷售目标，銷售融資的承壓使得房企面臨着較大的經營壓力。面對政策的不确定性，房企拿地普遍趨于保守謹慎，預期這種态勢還會持續。
本批次僅有3宗地塊溢價成交，分别為梁溪區53号、55号地塊和濱湖區62号地塊。研判這3宗地塊可以知道，所處區域周邊配套完善，地塊總價偏低，周邊新房項目去化較好，良好的地塊條件使得地塊溢價出讓。與之對應的多數地塊僅有1家報名，底價成交。
無錫本土國企拿地積極，政企合作參與合作開發
觀察本次拿地企業名單可知，拿地企業多為本地國企，地方國企起到了主要的托底作用，在目前市場下行的環境下，國企對于穩定市場信心作用明顯。
無錫拿地房企第一批次集中供地主要為規模性房企，第二批次近乎平分榜單，三批次本地國企拿地15宗，國企占據主導拿地格局，這和今年的逐漸升溫的調控形式密不可分，規模房企面臨的市場環境日益困難，地方國企相對具有資金優勢，是以拿地逐漸變多。
業内多家消息源指出，多家規模房企後續會參與項目開發。規模房企開發營運能力較強，但是資金短缺，地方國企具有融資優勢，二者結合可以結合各自的優勢，這樣的拿地方式或許能給其它集中供地城市提供借鑒。
研判近兩年房企銷售榜單可以知道，無錫房地産市場全國性房企銷售金額位居前列，無錫2021年拿地企業逐漸變化，這必将會導緻後續建立商品住宅市場發生重大格局變化。
新房交易下半年承壓，新房項目密集上市
焦點研究院資料顯示，今年以來無錫建立商品住宅成交情況在6月達到頂峰，下半年處于下行通道之中，九月成交量達到40.86萬平方米，環比減少18%，成交均價為21587元/平方米，環比基本持平。下半年以來去化周期持續維持在8.3月左右，較上半年下行。據焦點研究院不完全統計，無錫市區現階段有15個新盤已公布案名，另有16宗地塊規劃已公示，随着後續庫存的補充，無錫新房市場面臨着較大的去化壓力，這也間接的影響到房企拿地的積極性。
資料來源：焦點研究院
資料來源：無錫市公共資源交易中心，焦點研究院整理
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