還記得我們去年7月釋出的《萬人小區中央花園二期的 “ 自拆自建 ”夢，到底何時才能圓》嗎？快一年過去了，3295位業主離自己的圓夢時刻又往前邁出了大大一步！
業委會副主任伍大明在電話裡告訴UP君：中央花園二期3295位業主，已有3292位業主簽字同意（隻有3戶沒同意）“自拆自建”方案，同意率高達99.9%；已經有一家世界500強企業願意主動墊資，承擔小區“自拆自建”全套工作。拆舊建新籌備組已多次向武侯區和晉陽街道辦報告“簽字同意”進展和業主訴求。盡管老人的語氣是一如既往的平靜，但仍是掩飾不住的激動。
下一步，就看武侯區政府和相關部門的力度了。
這裡有必要簡單複盤下整個事情的來龍去脈。
中央花園二期是成都最早一批公開發售的商品房，建成于1998年，著名的“五大花園”之一，占地容積率僅為2.0（請記住這個關鍵資料，下文還要提及），而且地處武侯雙楠黃金2.5環，旁邊就是清水河，地理位置優越，周邊配套那是“熟”透了。
▍中央花園二期交通便利配套成熟，周圍居然有三條地鐵環繞
但是，由于是修建于上世紀末的老房子，再加上經過5·12大地震，當初的業主大部分都把房子出租，違規搭建到處都是，承重牆被敲掉、鋼筋外露生鏽、牆體開裂、漏雨、外牆鼓包、管網年久失修、内澇積水……“現在可謂是傷痕累累，存在很大消防、治安和安全隐患，實在是不改不得行了”，伍大明老人說。
▍傷痕累累的小區。圖據@中央花園二期
從2018年7月開始，中央花園二期業委會就向武侯區各級各部門提出了強烈的改造意願，期間過程反反複複曆經艱辛，直到2022年農曆春節前後，時任武侯區區委書記帶領區相關部門和街道負責人，在中央花園二期召集了三次現場座談會，終于敲定了 “ 自拆自建 ” 原則 —— 群衆自主、政府支援、拆舊建新，同時按照會議要求同步啟動業主簽字。
中間的過程有多曲折在此就不贅述了，有興趣的Uper可點選上一篇推文詳細了解。
所謂“自拆自建”，就是原地推倒重建，但不是由政府主導的“拆遷”，而是由政府給予一定政策，由業主自發組織，吸引社會資本參與，最終達到政府滿意、業主滿意、承建商滿意的“三赢”結局。
從去年3月開始重新征集業主意願，到不久前簽字同意率高達99.9%，中央花園二期業委會拟定的“自拆自建”具體實施方案也曆經變化。
據伍大明老人介紹，最初方案是業主要出一部分錢，按照1:1.1置換新房（以建築面積計），預估出資4000元/m²；按照1:1置換新房（以建築面積計），預估出資2000元/m²；不想出錢的也可以将自己的産權面積部分（或全部）變現。但是這一方案業主要麼出錢要麼放棄産權面積，直到反複磋商确定了2.0版方案，征集意願程序大大提速。
▍“自拆自建”過程中的幾種探讨方案
▍截圖自拆舊建新籌備組寫給武侯區主要上司的信
一些細節問題也都考慮到了，比如小區内有些底樓住戶（租戶）破牆開店，自拆自建的初步規劃裡就專門安排了一條“商街”，伍大明老人說：“鋪面多得很，根本選不完”。
有沒有社會資本願意介入呢？答案是有，而且很積極。
早在2019年，就有某家世界500強央企願意參與中央花園二期“自拆自建”，但是因為相關部門“（小區）不是棚戶區，目前沒有政策支援”的表态而擱淺。4年來，這家央企一直念念不忘，随着業主簽字同意率節節上漲，今年6月該央企西南區域相關負責人專程來到小區，現場和業委會仔仔細細算了筆帳，帳算得很愉快。
按照雙方商定，承建商先墊資修建多出來的8萬㎡，預計貨值約20.8億，去除各項成本後，剩下約16億用于修建業主自己的40萬㎡綽綽有餘。
這8萬㎡可以自行銷售的商品房，如果走土拍的話成本就不得了了。武侯區今年5月下旬拍出了同樣地處中環的一宗地，成交樓面地價17200元/㎡，換算成中央花園二期的8萬㎡，僅買地就要花掉13.76億元！與這筆錢相比，建安費用簡直微不足道。
▍5月16日土拍，武侯區與中央花園二期相似的一宗地，成交樓面地價17200元/㎡
業主願意、承建商願意，現在就看政府的支援力度了。
今年3月，業委會兩次到晉陽街道辦當面彙報業主簽字進展，相關負責人的表态仍然是“需要業主100%才會出專規劃啟動拆舊建新程式”，另外私下也表達了一些擔心，比如假如商品房未來銷售不好、房子會不會爛尾等等。
平心而論，雖然2.0版方案看似政府不用出錢，豪華版政府還能有不錯的收益，但是無論調整容積率、辦理新的産權證還是重建過程由政府平台公司主導，其實最後都是由公權力來背書、由政府來兜底。
有網友評論說，“自拆自建”政府賣不到土地、收不到錢，是以積極性不高。
UP君不同意這種說法，我們認為：
1、首先，無論實施與否，這一個長達5年的自拆自建探索，确實為城市更新提供了一條新的思路，近年來我們一直提倡科技創新，而UP君認為制度的創新，對于社會的進步也是善莫大焉；
2、對于居民來說，這個曲折的過程，也展示了社群居民自治的活力與能力在包容的環境下得到了提升，對于政府來說，讓社會難題通過社群自治得到解決，不失為一種更好的城市治理方式；
3、有一說一，這種方式推廣開後，土拍市場會不會受到影響？開發商的拍地積極性會不會不再那麼高，會不會熱衷于市中心大型小區改造，悄悄咪咪就把錢掙了（當然，這個顧慮也許多餘，多元資金介入城市更新也許更有活力，同時還能倒逼地方政府早日擺脫對土地财政的依賴，推動房地産平穩健康發展）；
4、對于規劃部門來說，容積率提升到好多，商業與住宅的價值如何平衡，項目與周邊區域如何平衡，也是一個很考手藝的事；
5、而且提升容積率僅僅是開始，後續的拆遷、建造，還有一堆的事情，任何一個環節出錯，對于居民的獲得感都是極大的消耗。
UP君始終認為，創新就應該容錯，相信隻要不忘初心，一定會在反複博弈中找到一條“善治”之道。
中央花園二期的拆舊建新籌備組都是一群年逾花甲的老年志願者，其中伍大明老人已經70多歲了。盡管已經為“自拆自建”忙乎了5年多，但老人始終很淡定，“這件事如果成功了當然是好事，大家都能如願住上新房子；如果不成功，反正我們也沒得啥子損失，無非就是多跑點路、多寫點材料、多打點電話而已”，老人說，“現在同意率達99.99%，群衆期盼政府履行承諾出台專項規劃，解決房屋安全隐患，讓群衆實作住上安全舒适新房的願望。”
▍中央花園二期某業主寫的詩
「成都向上」上一篇報道釋出後引起了很大反響，在全國範圍内有近10家媒體轉載，側面也說明老破舊小區的改造是一個全國性難題。
計利當計天下利，成都乃至全國還有大量修建于上世紀90年代甚至更早的“老破小”，早已破舊不堪，群衆改造意願強烈，但是寄希望由政府實施拆遷，難度很大。衷心期望這次武侯區各級各部門能夠勇于擔當、大膽創新，為3000多家庭上萬市民圓一個幸福美好生活夢，也為破解全國難題樹立一個“成都樣闆”。
對于中央花園二期 “自拆自建” 程序，「成都向上」将予以長期關注。
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