0043 如何維護澳洲投資房以及應對新房客提出的要求

這是作者@Mumu Sangao的第43篇文章，歡迎轉發和轉載，但請保留所有完整資訊，包括這部分。我希望你能一言不發地閱讀這篇文章，沒有一個字地閱讀它是每個人的一項重要技能。

今天繼續分享一些澳洲投資住房管理經驗，在寫一些整體概念和想法之前，最後是我自己的案例研究。

投資房屋經常收到維修請求，我該怎麼辦？

購買獨立式住宅作為投資房屋的朋友可能會經常收到中介或租戶的維修請求。

什麼是維修請求？

也就是說，房子裡的東西破損或陳舊，老了，租客自己聯系房東，或者租客通過中介聯系房東要求修理或更換。

較高價的電梯大廈（較高價的電梯大廈）的維修要求可能少一點，因為澳洲的較高價的電梯大廈項目每年都會收取高昂的管理費，是以大部分的維修，比如電梯壞了，就是物業直接花錢修繕，總費用是與業主分擔，讓業主支付， 不會每次都發消息詢問老闆。

如果房子裡的電器壞了，需要更換，還是要由房東自己來決定的。

我的獨立式住宅（House），剛買的頭幾年還不錯，但自2019年以來，我收到了中介機構的要求，比如空調壞了，水管壞了，門鎖壞了，地暖破了，院子裡的栅欄破了，窗戶壞了，車庫電門壞了等等，反正每次都有各種原因。

我的第一個房客是房子的原主人，我們的故事很簡單：他賣掉了房子，我買了他的房子，他隻需要租房，我隻需要一個房客，是以我直接把房子租給了他。

這樣省去了很多麻煩，他不用搬家，我不需要做廣告就找房客了，他還住在原來的房子裡，每月付給我房租。

第一個房客，幾乎沒有維修申請，我想原因是他住在自己以前的房子裡，所有的東西都略顯熟悉，相對也更珍惜，各方面損耗都比較小，對房間設施沒有那麼高的期望和要求。

後來他搬走了，換了一個新房客，我算了一下，2019年在修房子這塊已經花了4000-5000澳元，大成本要上千美元，比如換空調系統，2500多澳元，小成本也有幾十個、幾百個不同，比如一個玻璃120澳元。

相比之下，國内投資房屋的維護成本确實很低，幾乎可以忽略不計。

以北京為例，每年隻支付一次物業費，一次取暖費（不到2000元），其他費用都沒了。如果是南方城市，你可能會節省暖氣。

澳洲租房，如何應對類似情況？

什麼必須修複，什麼可以拒絕。

首先，我們都面臨着一個心理問題，那就是很多朋友會認為收到租客或中介的維修申請是不走運的，還是會想是中介或租客為了騙錢而來騙我？

我個人認為，這樣的想法很正常，理由也合理，我認為一定有不道德的代理商會以各種借口與維修師傅合作，通過維修賺錢，或者還有更惡心的代理商與垃圾租戶聯手坑房客的錢。

但我想說，到目前為止，我和身邊有投資公司的朋友還沒有遇到過這麼惡心的中介。

是以，試着從好的方面思考，不要總是考慮那些消極的情況。

不要總是有迫害妄想症，畢竟沒有那麼多人想要傷害你。

換句話說，如果你想賺錢，有什麼不煩人的嗎？

賺錢會有一些麻煩，因為是購買投資房，維護和保養這些都是正常的費用，即使是經營成本的企業。

而且，我們應該明白，大多數人買房是為了投資二手房或老房子，既然是二手房，尤其是老二手房，就很容易出現這樣的情況。

這一開始要看房，選房、買房的時候要有心理準備，買房的時候要花錢修好心理準備。

而獨立的房子（House）要花錢來維護，沒有一個房子的問題，在網際網路上，微信群看到大家的讨論，幾乎每個家庭都會遇到這樣的問題。

雖然每個人都會抱怨和抱怨，但他們都習慣了。

如果買新房，都是新房，維護成本肯定要低很多，而且一定省去了很多後顧之憂，但必須承認，新房很貴。

新房子，"新"這個詞，證明了有溢價。所有新車，新房，新婚，新家具，新裝修等等都有溢價。

我們投資房地産，為了賺錢，購買時的價格越低，利潤越高，我們不為新房支付溢價。

二手房的價格比周邊新房低30%，租金回報率幾乎一樣，是以節省的30%就是利潤。

是以，當我們收到維修申請時，不要一聽到消息就條件反射，誰會坑你，沒有必要這樣做。

一般情況下，沒人坑你，可能是東西壞了，到了年久失修的時候再改一下的時候了。

老房子修繕是正常的，一個房子裡有那麼多家用電器，總會有壞這個，壞那個，有的房客懶得說，過得去住，有的房客對生活品質有要求，不願意上線，是以提出保養也是很正常的。

如果我們懷疑租客或經紀人做錯了什麼，那麼作為房東，我們可以問自己看一看，看看他們申請維修的東西是怎麼回事？是壞的還是壞的？

找一個好房客很重要，之前的文章和視訊也分享過，找房客要找一份正常的專業、穩定的工作，有固定收入或經濟資源，這樣的人素質比較高，不容易破房子，拖欠房租的機率也比較小。

下面所說的保養，隻要是保養，基本上就是水管、家用電器、門窗、鎖具、家具等

水管漏電、漏電、瓦斯漏氣，這些都是緊急維修，是房東必須立即處理的，如漏水或漏氣，如果不及時處理，就可能引起火災。

另外也得找相關的證修工來修理，持牌修理工雖然貴一點，但比較可靠很多，對于那些沒有駕照的人來說，不要看便宜，漏電、漏氣這些都很關鍵，如果出現問題，會造成一堆麻煩。

至于破碎的玻璃，破碎的桌椅，破碎的空調，破碎的櫥櫃門，這些都是非緊急的。

在非緊急維修的情況下，中介将發送電子郵件或電話與房東讨論維修價格和維修内容。

在發生緊急維修情況時，由于情況的緊迫性，中介人有權在不聯系房東的情況下安排維修人員立即到場，以免導緻更嚴重的後果。

另外，修繕時間是中介找人修或者房東找人修的，這可，完全看房東自己的選擇。

如果你在那裡過着一段時間的正常生活，有一個你認識的人，并适合水管工，電工，修理工等，你可以找人自己修理它，如果你沒有合适的人，你可以同意一個中間人安排某人修理它。

或者您也可以在Airtasker網站上釋出消息（類似于國内58個城市），一些維修人員會提出報價，與您聯系并讨論現場維修的時間。

至于有些房東，他們會擔心中介安排的修理工不會貴很多嗎？

我自己的經驗是，中介安排的人的價格并不貴，即正常的市場價格，而我找的人可能并不便宜。

有時，線上維修人員的報價比代理商的報價更昂貴。

給一個建議，如果你想找人自己修理，盡量在房子所在的區域附近找一個修理工，這樣修理工的門到門費會更便宜，因為距離近，時間短，是以門到門的維護費很便宜。

當我們出租房子時，我們選擇一個代理商，而不是看他們如何為您省錢，中介管理費的水準隻是一個次元。

這也取決于代理商是否負責，是否會對租戶進行篩查，以及是否可以幫助您定期檢查房屋的狀況。

房東和中介要保持良好的關系，好的中介在處理日常事務時會給房東一些适當的建議，幫助房東做出合理的判斷。

對于二手房，在看房子買房時，應該問問中介哪些必須修好，哪些暫時不能修。

好的經紀人知道房子，他們會告訴你什麼廣告，什麼不上市廣告。

比如空調、地暖，如果很舊，你不想修，那麼你應該在租賃廣告和合同上說明這些家用電器是不能用的，而租戶并不期待它。

既然事先在合同中說明，租客也知道房東沒有義務修繕，維護成本會更低，當然租金也會相應便宜。

車庫門也是，一般電動車車庫門平均要1-2年做一次保養，如果事先說車庫門是手動的，這樣就沒有必要修理了。

其他注意事項：

（1）回路、水管、瓦斯必須修理。

必須要求有執照的修理工上門修理，并且永遠不可能找到無執照的修理工。

因為一旦出現問題，保險公司不僅會拒絕支付賠償金。

如果租客受傷，房東可能會吃官司，這筆錢不應該被省下來。

（2）關于物品的更換，舊物品要更換。

比如，如果微波爐壞了，那就換一個新的，讓房客覺得有新的東西可以使用，生活很幸福，當租金上漲時，也是合乎邏輯的，也是有正當理由的。

适當更換一些新的家用電器，有利于每年增加租金。

（3）每年可以報稅費，部分稅可以扣除。

（4）投資性住房最終就像經營一家企業，找到平衡很重要。

任何企業都有投資，錢還是花在自己的房子上，租客不能拿走。

租戶也知道一切都已經修複，租金将上漲。

在上一篇文章中"為什麼在0026中接受這對新租戶？在文章"關于澳洲租賃住房管理，純技術幹貨共享"中，詳細介紹了我家接受一對新租戶的原因。

現在回想起來，接受這對租戶是一個明智的選擇，因為這是維多利亞州疫情最嚴重的時期，墨爾本市繼續封鎖，我在封鎖期間接受了他們。

如果你當時沒有接受這對房客，那麼接下來4周的封鎖（Lockdown），各種旅行限制和隔離，房子極不友善，不知道新房客進來需要多長時間，我的投資房将空置至少4周，損失可能更多。

這件事也讓我明白了一個道理，在疫情的特殊時期，最好降低租戶或租金的期望（實際租金沒有下降），如果有合适的人選，果斷接受比長期空置要好。

租戶搬進來後，我收到了代理商的電子郵件，其中包含維修清單：

（1）院子的圍欄破損，需要修理。

（2）衛生間牆皮變色，應保持。

（3）衛生間玻璃門的玻璃破裂，應更換。

（4）衛生間地闆開裂。

（5）水龍頭沒有緊緊關閉，有滴水。

（6）客廳窗簾破損。

（7）屋頂排水管中的樹葉過多需要清洗。

（8）房間燈泡不亮，需要更換。

我仔細看了中介描述的情況，（1）院子的籬笆壞了，這涉及到與鄰居的直接關系，因為每家每戶都是有小院子的房子，木栅欄将兩個家庭隔開，而籬笆的更換是兩個家庭的分擔費用，是以同意更換。

（3）和（4）這兩項涉及客人的安全，也同意修理，第（8）項更換燈泡不貴，是以同意更換。

另外（2）、（5）、（6）、（7）這四個，我覺得沒有那麼迫切的需求，也不影響居住和使用，那麼暫時不動了。

例如，（5）和（6）這兩者，等一會兒，完全壞了，不能使用，然後統一更換，效果可能會更好。

除了一個提示，從買房，沒有遊泳池也沒關系，遊泳池确實可以提高家庭生活品質，也會出現整棟房子高檔的高端氛圍。

澳洲幾乎所有的高端住宅都有遊泳池，一些大型甚至網球場。

悉尼數以千萬計的澳洲海景豪宅，除了無與倫比的海景外，可能還有私人碼頭。

住宅越高端，配置越高端，進而展現房産的奢華與稀缺。

投資一所房子，并仔細選擇一個有遊泳池的房子，因為維護成本可能很高。帶一個遊泳池可能看起來很酷，但維護成本會讓你哭泣。

是以，有經驗的人在選擇投資時會避開泳池房。

有了遊泳池，你才能真正提高租金，比如一個無泳池的房子租金為100澳元/周，一個遊泳池租金為130澳元/周的房子。

租金隻高出30%，但維護成本肯定大于30%。

随着維護成本的上升，房東的收益自然會下降。

是以，明智的做法是不要削減支出，增加收入，也不要擔心房東。

最後，附上墨爾本水費賬單，下次分析房屋擁有成本。

無印地馬加塔高地 2021.10.26