遺憾的是，資本市場不相信"儒家生意"，今年是燕建剛第二次來港IPO。
奧山控股的老闆闫建剛，是個文化人。
在接受媒體采訪時，湖北老闆談到了"儒家文化"，并表示他"對文化事業和産業充滿熱情"。他認為儒家商人"注重實踐"，在他看來，商人追求的是利潤最大化，而儒家商人應該考慮到以人為本的利益，不僅要使企業做大做強，還要使使用者滿意，員工幸福，造福社會。"
這已經不是嚴建剛第一次談"文化"了。這位注重"修"的儒家商人，多次表達了對文化的欽佩。
2016年初，作為中國人民政治協商會議湖北省委委員，他建議，在"十三五"期間，湖北要更加注重發展文化産業，全力把文化産業建設作為支柱産業。"
在企業中，燕建剛倡導"以人為本，終身事業體系"，以奧山控股的名義以"機制激勵人、文化塑造人、感情溫暖人、事業凝聚人"為理念。
但值得一提的是，"以人為本"的奧山集團招股說明書顯示，截至2016年、2017年和2018年12月31日，多家子公司未依法向部分員工支付足夠的公積金，可能會被責令繳納公積金繳款。
作為天生的文化基因，奧山集團發展冰雪産業，一個色彩非常"優雅"的項目也就不足為奇了。而雪業作為獨有優勢的奧山集團也曾被放在上市申請書上，從政策走向發展前景，為投資者描述一個奧山冰之國。
從湖北開始的本土巨頭
像許多成功的房主一樣，嚴建剛在1990年代開始了自己的職業生涯。
1997年，燕建剛在湖北創立了奧山集團，但當時，奧山的主營業務不是房地産，而是與之相關的建築裝飾。
1999年，奧山正式進入房地産領域，成立了房地産公司。之後，奧山通過"奧山拜占庭"、"奧山歐景苑"等房地産項目，逐漸在武漢站穩了腳跟，開始了風水之路。
2006年，奧山通過"奧山磁湖世界"項目正式進入黃石公園，開始走出武漢，對外輻射。
照片/奧山磁湖源/網絡
不過，相對于其他房企對房地産業務的擔憂，從當地輻射擴張的傳統發展路徑來看，或許被燕建剛文化所尊重，奧山控股走上了一條不那麼傳統的道路。
2008年，奧山成立了影視文化公司，正式進入影視藝術行業。值得一提的是，大山影視二年拍了一部獲獎影片《鋼琴打動我的心》，由他當時14歲的女兒餘琳主演。
此後，奧山控股可以說是在飛速發展的影視産業中，其影視藝術的發展甚至超越了房地産投資的發展，拍攝了如《共和國血脈》等電視劇，但在房地産方面，已經局限于湖北地區， 對外投資擴張減少。
截至2019年3月31日，奧山控股在湖北、安徽、四川、重慶、浙江等地擁有25個項目，其中子公司開發項目24個，關聯公司開發1個項目，估計總建築面積約340萬平方米。
其中，武漢項目土壤儲集比約為63.2%，黃石為7.9%，恩石為12.7%，此外重慶為3.1%，成都4.1%，浦陽6.4%，嘉興為2.0%，重慶與合京太福、光明房地産聯合開發平台項目占總土地儲量的0.6%。
這意味着，奧山控股目前的土地儲備有83.8%位于湖北，奧山更像是當地的一家住宅企業，還遠未成為全國性的住房企業。
冰雪工程是王國還是噱頭
在招股說明書中，奧山控股自诩為"中國快速增長的冰雪運動和娛樂業收入的先行者"，冰雪運動的介紹随處可見"先鋒優勢"。
是以，奧山控股在冰雪運動的發展中，為什麼說自己的"先發優勢"已經成為吸引投資者關注的重要議程。
根據奧山控股自己的招股說明書，目前奧山隻有一個活躍的溜冰場，其餘三個冰雪場正在開發建設中。
雖然手頭隻有四個項目，但這并沒有阻止奧運山"畫大蛋糕"的雄心壯志，在IPO書中，奧山表示要進入四川、浙江、重慶，并開辟滑雪勝地和雪雪遊樂園等新興産業。即使在将來，也有計劃提供滑雪圈，雪地城市，狗拉雪橇，雪橇，冰雕展覽和故事主題領域。
其發展的理由是遵循國家對冬奧會的反應，政府鼓勵企業投入巨資，發展冰雪運動。根據招股說明書，從2014年到2018年，中國的冰雪産業和市場規模将以24.3%的複合年增長率增長，預計到2020年将達到6000億。
當然，雖然奧山的舉動符合國家趨勢，但其營收能力并沒有跟上全國的步伐。
根據招股說明書，2016年至2018年期間，奧山冰雪運動和娛樂業務的收入分别為人民币225.5萬元、868.4萬元和295.4萬元，僅占公司總收入的0.17%、0.56%和0.16%。毛利率分别為101.9萬、260.6萬和-66.7萬，除了高于公司2016年的整體毛利率外，還降低了公司2017年和2018年的整體毛利率。
Oshan對此的解釋是，到2018年4月，收入從868.4萬美元降至295.4萬美元，當時由于真正的溜冰場的翻新，它暫停了四個月的冰業務。
圖/年收入、銷售額及毛利詳情
來源/奧山招股說明書
對此，财經評論員嚴躍進認為，冰雪項目應該說具有一定的季節性，這對房地産開發是一定的壓力。當然，申辦冬奧會在一定程度上有助于這類業務的發展，其實在引進類似項目時也有類似的項目，是以這本身并不是噱頭，但它确實幫助他們獲得了各種高品質的地塊。
高債務和不穩定的營業收入
雖然奧山作為"雪上運動先鋒"比真人更有名，陽陽灑上了自己的大書特書，但奧山高淨資産負債率确實很高。
根據招股說明書，2016年、2017年和2018年，奧山控股的借款總額分别為人民币2，533.4百萬元、53.38億元和人民币5，967.8百萬元，呈現明顯的增長趨勢。淨資本負債率分别為316.5%、568.9%和283.1%。這個數字在2015年甚至達到了804%。
圖/年度主要财務比率來源/奧山招股說明書
值得一提的是，2016年，為解決房地産開發的短期财務需求，個人已獲得每月利率為2%的5000萬貸款。當然，Oshan表示，根據我們的法律是允許的，貸款僅占2016年未償還貸款的2%。
在現金流方面，Oshan也面臨很大壓力，根據招股說明書，截至2016年，2017年和2018年的三年内，現金和現金等價物分别為10.06億美元，11.48億美元和5.504億美元。Oshan将現金流的突然下降歸因于項目開發。
針對如此高的淨資本負債率，闫躍進認為，澳山債務數字确實比較高，這可能與其業務結構有關。因為奧山控股不是一家簡單的住宅開發企業，類似冰雪項目都有較長的投資周期等。但債務對企業有部分不利，尤其是在2016年開始的去杠杆化政策指導下。
除了高額負債，奧山的盈利能力也是一個問題。根據招股說明書，2016年、2017年和2018年，奧山的收入分别為人民币13.12億元、15.52億元和18.91億元。毛利分别為人民币3.55億元、人民币6.63億元及人民币7.31億元，淨利潤分别為人民币4.6億元、人民币1.694億元及人民币2.399億元。雖然毛利率和淨利潤呈現逐年遞增的趨勢，但作為全國TOP50房企，毛利率低且淨利潤不一定有些名稱不屬實。
圖/年度毛利及毛利率 來源/澳山招股說明書
目前，澳山集團的收入主要來自物業銷售，近三年來，奧山控股的物業銷售額分别為12.39億元、14.51億元和17.81億元，分别占總收入的94.4%、93.5%和94.2%。澳山的土地儲備目前在湖北為83.8%，武漢為63.2%，恩施為12.7%，黃石為7.9%，這意味着澳山的房地産銷售來源将非常容易受到湖北市場以及武漢、恩石和黃石三個本地市場的影響。
根據8月份釋出的《中國100個城市住宅庫存報告》，武漢過去一年的存款銷售比一直為12.2，雖然潛力巨大，但整體市場穩定，存售比在正常範圍内。闫躍進認為，類似的土地儲備應該說還在增長，一些落後城市後續的房屋銷售市場未來也可能上漲，但區域市場的風險依然存在。
奇點商業地産原創
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