大家好，我是一個休息者，北京房地産行業，一個深耕細作，擅長多闆硬質吧、深度評估和硬核爆，堅持原有輸出，隻想說實話。
本文最初發表于《公衆号》。
8個問題，靈魂的折磨
1
地鐵交通，感覺如何？
簡單總結：3個高速，3個地鐵，1個交通樞紐。長大CBD、開發區、分中心、瞬時雙機場。
在三條地鐵中，隻有亦莊線已經在使用中，17号線正在建設中，21号線（S6）正在規劃中。
城市之光東看17号線最近的車站是南站前面的始發站亦莊站，實際距離是最近的700米，因為工程體量較大，稍遠一點的建築約1.1km也可以到達。
東看亦莊線是距離最近的運河二級車站，直線距離為1.6公裡，每天走過是不現實的。
好在二号通道站也是17号線的換乘站，是以門口坐地鐵1号站再換乘也是有可能的。
在上圖中，17号線的終點站是在亦莊站前區的南站繪制的，這是計劃中的亦莊東站，目前尚未确定。
假設17号線真的向南延伸了一站，有什麼影響？
唯一的缺點是你不必100%就座，畢竟之前是出發站，非常安全。不過，從分析來看，亦莊東站的交通流量并不是很大，車站的意義主要與21号線相連。其優點是軌道交通更加便捷，而傳聞中的亦莊東站有望軌道微中心設計，車站城市一體化，也将壯族的布局再次擴大。
亦莊線沒有突出，即通過亦莊地區骨幹線的核心。但是第17行和第21行對你來說非常有必要學習，仔細看看圖：
17号線是貫穿南北的重要線路，又稱"北京最具商業價值的地鐵規劃線路"。2022年最快全線通車，全地鐵站、大站快線，單車56分鐘。
聯通昌平、朝陽、東城、通州。17号線還将連接配接亦莊新城、朝陽港、國貿CBD、三裡屯、望京、未來科學城等重量級區段。
21号線其實就是S6線，嚴格來說，是其中的一個分支。是北京規劃多年的一條線路，北起首都機場，南至大興機場。它被定位為連接配接順義，通州，大興等地區的郊區鐵路線。它後來被更新和拆分。
三條高速公路分别為京河、京津、京滬，是南北兩條主幹道。此外，嘉城路還可以快速到達5環，正在建設中的南延。
它也非常靠近公路，這是通州的第二中心和經濟新中心也是壯族最具潛力的兩段主幹道，将很快拓寬和更新。
集線器是什麼意思？
亦莊火車站，可以乘坐高鐵到天津。它也是亦莊線和21号線的交彙點。
說實話：
17号線對區域價值意義重大，如"再生父母"，大大提高了該段的價值。
開業後，住在城市的東面光明，到國際貿易，望京工作也很舒服，即使去海澱，很多朋友也應該能夠接受60分鐘左右的通勤時間，在北京是正常的，特别是剛需要的時候，畢竟我們買不起離城市更近的房子。
而且确實有可能解決在亦莊的就業問題，20-30分鐘到機關也是有可能的。亦莊現有的工作崗位并不少，更不用說GDP增長是北京的第一位。
是以，生活在這個地區并不太擔心換工作造成的通勤時間。也非常适合經常去機場的朋友，南北機場可以連線，也适合經常跑到天津的朋友，不開車，在亦莊火車站可以坐城際高鐵。
2
區域，它是什麼樣子的？
從環上看，太湖位于通州和亦莊之間，是東南五環。但是離國際貿易不遠，地理位置也不錯。
通州是北京的副中心，規劃很多好，投資者最喜歡熱地。亦莊是首都唯一享有國家經濟技術開發區和國家高新技術産業園區雙重優惠政策的國家級經濟技術開發區。
這片夾在通州新城和亦莊新城之間的大片土地是太湖，是連接配接副中心與開發區的重要樞紐。左邊是經濟，右邊是政治。
嚴格來說，全市光東看位于太湖"兩站一街"段，這是集團總投資500多億建設的，正好在二運河站和亦莊火車站之間這塊。
為什麼一個通州地産，總是提到亦莊？
事實上，人們普遍認為太湖分為通州太湖和亦莊台湖兩部分。雖然城市的行政範圍向東看太湖鎮，但這一區域的發展規劃和經濟建設現在也是壯族要經營的。
從地理上講，它遠離通州的核心闆塊，更接近亦莊。
這也造成了太湖幾年前發展緩慢，通州雖然是父親，但關系比較遙遠，不如"隔壁老王"也像莊家那樣親密。越是這樣，通州越害怕發展太湖，怕哪一天跑了，認不出父親。
但現在不是過去，對于太湖、通州和亦莊的責任和義務都進行了細化，歸屬權基本上被了解為遲早也是壯族，逐漸過渡。
亦莊不是父親，而是真誠地給予了很多好處。阿休認為：東望也是壯新城的帶動，遠大于副中心的好處，更實惠。
休息一下，聊聊周邊的劇情，東望工程周邊的形勢現在實在不太理想，摩天大樓都是鐵制的，大片的空地，大型建築工地總結起來比較合适，實際到現場難免會有一種浪費的感覺，畢竟這片大片土地隻是幾年的規劃。
這個盤子有什麼好處嗎？
還有，四到周圍沒有這樣的高壓管線，火葬場，嚴重硬傷的不利因素。例如，土地地産簡陋，規劃更科學，基礎設施比較新，街道也會比較現代化。當然，這需要一點時間。
東邊是太湖金茂悅，還有兩棟共産黨家和通河家。還有一個三甲醫院計劃，兩個學校計劃。東側是濕地公園和17号線地鐵站，西側是國家公園同明湖資訊創業園。
3
價格，值得嗎？
城市之光東望工程也僅限于有競争力的商品房，實施7090政策。平均銷售價格不超過51585元/m2，最高銷售單價不超過54164元/m2。
房屋建設委員會網上标牌的平均價格為47，000，遠低于限價。
同樣送來的精裝修，城市的光東面貌其實是通州第一個限量版的競賽室，更具代表性，萬科也想把它做成一個标杆闆。
開業時間2019年8月24日，一期488間套房一掃而空，去噪率近100%。開盤銷售20億的結果，在通州雙限購的背景下，其實是相當罕見的。
目前，第一階段售罄，第二階段不多，第三階段是目前的主力軍。
戶型，70平方米的兩棟房屋都是萬能房，最低的三棟在340左右。較小的住房其實也有，價格會更低，但大多數人都不知道，休息一下就可以單獨說話了。
在此提醒中，銷售辦事處的所有優惠活動都是一緻的、統一的，一些大V在網際網路上說："開發商給我們獨家折扣"，純粹拉動。其他我不說，隻要你聽說過銷售辦事處的哪些讓步，找個休息可以一樣拿到，包括路大V說"獨家折扣"，都可以得到，一模一樣，沒問題。
金茂月的土地，其實也是萬科下。
善于打造城市萬科，深度營銷，尋找另一家品質大開發商共同做熱點市場，提高區域存在感。
現在回頭看，這一步沒問題，表面上是為了制造競争，但金茂确實帶來了不少客流。
如果萬科不讓金茂做一塊，那将是第5階段的超大闆塊。這麼大的土地，财政壓力自然很大，而這才是北京的土地。是以，萬科還把平昂所有東西都拉在一起，你咂唠唧唧，玩了很多滑倒。
地産是最龍頭的企業，江湖風範自然不禁"穩重無情"，否則你還能做大哥嗎？
眼神快手，大地拍打前提前放風出"安全我得拉進去，老兒子勢必行，誰不行和我搶劫。
果然，萬科成功拿到了這大片土地，而且成本非常小，溢價率隻有2.46%，綜合底價23765元/平方米，幾乎是拿地的底價。在北京的限價到20%左右的溢價率環境，這個地方非常理想。
什麼概念？
利潤率相當不錯啊，是以這個項目的品質是有一定保證的，利潤率非常大，萬科不需要冒風險，弄得一團糟。
其他開發者有那麼害怕萬科嗎？
那不是它，不是那麼多。
隻有2大原因，其他開發商也想權衡一下，一方面，資本巨大，一個财團拿地的機率，這是更多的事情。另一方面，一般對于交易桌湖沒有經驗，大投資詞不敢冒險。
但萬科對太湖很熟悉，而且是最熟悉的。
八年前，萬科開始布局太湖，當時是用第一批，第一主力錢，萬科來做具體的工作。現在，全部交房，東看銷售處那邊，可以回報給東看。
說實話，這個項目做了專場房，已經有374戶三房，這不是假的。但外殼基本上是普遍意義上的有缺陷，不理想，也成為過去的風格，這裡不友善多說。
4
生命支援，友善嗎？
讓我們從商業開始，目前2公裡左右沒有人。百發龍購物中心、美國超市、住宅和新天田、新城商業大廈均在3公裡左右。
較大的去亦莊成熟闆塊，如華聯購物中心、城鄉世紀廣場、大宗廣場、亦莊創意生活廣場等。
規劃很好，17号線亦莊站前南站将是未來地鐵覆寫商業區，距離項目僅800米。東王項目也帶來了自己的生意，是輻射整個路段，小區的日常購買是沒有問題的，就算旁邊的金茂嶽的業主也得來這裡買。
萬科在太極北側 其實有個商圈叫"時代"，連鎖餐廳也很多，附近也有第一街。
醫療上，最近的是通州區第三醫院，距離2.8公裡。其他高檔大型醫院都要去亦莊腹地，首都醫科大學北京同仁醫院也要去壯族醫院區、北京愛玉華婦幼醫院，或者文冬州的那些醫院。
項目南側是三甲醫院的規劃場地，北京兒童醫院新醫院的選址設在亦莊（實際上是通州太湖），距離東望直線僅1.8公裡。這是北京兒科領域的Top，新醫院區将建成為主要醫院區！
周邊教育學校很多，通州區麥莊國小、太湖鎮中心國小、運河二中、月河國小都很一般，不要開學說。
最重要的玩法是景山學校通州校區，直線距離1公裡，12年。
東西向有一個大型公園，東側緊挨車站前的濕地公園，西側已經投入使用的同明湖濕地公園。
商業部分不用擔心，大部分項目在傳遞後的日常購買都可以解決。
醫療部分，不能說是沒有牛，守衛着一家三甲醫院，離兒童醫院未來主醫院區不遠。
教育闆塊，亮點已經足夠了，但真，真的不一定就上。因為老東城的很多人都被安置在這條運河的這一邊，也承諾要解決學校問題，用名校來吸引自己的一群人。景山是東城的一所名校，是以大家了解學校的學位名額，其實"針對性"的成分已經相當多了。
但是鐵不能在上面嗎？也不一定，教育問題我們可以多說，有很多事情，一兩句話都說不完。在桐城家旁邊是鐵不能設定在景山上，這基本是肯定的，一方面是距離，另一方面是共房是最靠後的位置，輪子沒有。
說實話，東王鐵不能把建華實驗也定在莊派上。稍遠一點，那就是亦莊市民的介紹，暫時不對通州居民開放。定海院暫時除去，暴動出來。
5
家居型，好嗎？
先說小戶型，70m2兩房間，聽感覺小，但住房率有80%，沒有錯。最亮的是三面寬度，全光家用型，透氣性好。
一切都結束了，但真的很好。比第一個兩個房子更強大，商人和政府。價格美觀，100%的房線374以内，很多房源比房線低很多，但數量不多。
89m2-90m2的兩種主要戶型，左側是側戶型，A戶型。右邊是中間的房子，B-house類型。
一戶型是網紅戶型，亮點在于這是北京第一個做L形超大飄窗的，有點像全屏，角落玻璃，客廳雙面照明，非常明亮。拐角處的承重柱也從傳統的80cm縮小到40cm，這也是一個小小的突破。
模型房在1樓的情況下，采光還是很不錯的，畢竟整個戶型都是270度采光，透光性也很好。
廚房可以封閉，開放式可以暫時用作吧台，非常靈活，賽維LDK一體化設計，廚房餐廳一行，線路合理。中間人的話也做到了明緯、幹濕三分，還送了兩個飄窗。
120m2-125m2四房間側房，三面寬至足，深U型廚房，透氣性好，雙明威，主浴室配有浴缸。
最大的亮點是可移動的牆體，如果居住人口少，四房間可以輕松變大兩個，可以滿足多個家庭周期。
145平方米的大四房間幾乎是120平米的四房間放大版，結構一模一樣，但面積較大，還有一間額外的衛生間，雙人套房設計。
大型邊境家庭的主卧室也是一個角落玻璃
城市光東看周期多，有多少戶都是一些，主要是面積，89個在網際網路上看到的，其實是90個，但是大小有點小的差異。
區域導緻價格差異比較大，邊框和中間房子也是一個價差，這一點應該注意，想開發商特價的你私信給我。建築的一部分不隻是南北兩邊，這個，休息一下也想給大家一個警鐘。
東王的家居型層高在2.9米-2.95米之間，每家各類禮品面積不小，據說是30萬+智能精裝。包括禮品在内，住房整體率為78%-82%。
東王這次也迎合了年輕群體，比如在客廳預留了超級影院裝置接口，并給存儲空間賦予了動力。
考慮到對睡眠的一般要求，萬科這次也把重點放在降噪上，以示誠意。多種隔音設計保護，如吸音牆闆、靜音地闆、隔音玻璃和靜音門鎖。
有限的競争住宅設計，其實也經曆了幾個階段，初期整體并不理想，然後漸漸地神戶型才多了一些。
考慮到東方很早就進入市場，即使東方現在的設計可以算是好的，相比同期的項目，更為突出。
總體來說，小規模的設計非常好，現在更具批判性的大尺度外觀也完全靜止不動。
6
物業設計是否合理？
東望共有4期，是一個大型項目，34棟住宅樓，2824戶。
小戶型1梯2戶，大戶型2梯2戶，三戶4戶為主。
基本上16-18層，高度限制為60米。
綠化率35%，容積比2.5，停車位1：1.2。
外觀是現代美式風格，内部設施齊全。第一階段将于2022年底傳遞，第二階段将于2023年3月左右傳遞，第三階段将于2023年6月左右傳遞。
萬科是城市之光東望工程的創始人，是房地産行業的知名明星企業和領軍人物。
萬科物業也連續多年占據物業服務第一寶座，整體實力遠高于行業平均水準，也是公衆的共識。
縱觀萬科的全國布局，通州太湖也是萬科最重要的布局布局之一，是一種城市建設。這個标杆工程、樣闆項目根據一個突破來了解，萬科内部還是相當重視，這将成為一個"過去的表現"，建設城市不僅僅是搞幾個房子，在兩站一個街闆塊倡導工作和住房平衡的背景，全方位的配套推廣和創造就業機會隻是需要的， 操作好，這是很好去談判土地資本的。
7
五年後回頭看，價格會是什麼樣子？
太湖把亦莊和通州兩個超級潛力段"左右擁抱"，和自己規劃，這個計劃還是兩者兼而有之。一方面有政府層面的規劃支援，另一方面有重點布局的巨型企業，比如萬科，先開，一共。
毫不誇張地說，大調相當不錯。
但仔細分析，其實主要靠的是經濟開發區的好，這個其實是好的。副中心不錯，你不能說不，也是真正的價格，但這隻是時間問題。
結論總結：長期是一定的一定牛，這樣良好的區位優勢，遲早會發展。但說實話，短期5年，真的不必有大的飛躍，按照目前的節奏，還是等着吧，畢竟底部太弱了。如果你想飛天，你必須打好基礎。
插入一個題外話：有人說，太湖變相給亦莊，不代表通州的定位不如亦莊高，是以讓位于亦莊？
休認為這仍然不合适了解。
兩者的定位不同，通州是政治，也是莊是經濟。
也就是說，父親是《穩山》的上司幹部，繼父是剛發财的有潛力的商人。不知道這些比喻是否适合休息一下？隻是想更友善了解，沒有别的。
現在跑去投資的朋友，也沒腦子"通州牛逼，隻見通州"的感覺，不知道很多通州項目真的是假高，透支很多未來真的挺挺的。而且，房價的主要依據是産業結構、GDP、經濟建設，這其實是亦莊的主要定位，而不是通州。
是以，有很多以投資為導向的朋友，其實确實應該比較一些闆塊，這裡并不多。
8
這是怎麼回事？
首先要說的是，亦莊循環經濟産業園，應該很多人都知道了。此前，據說在太湖闆塊東南角，六環外的位置，将搞一個同樣壯族循環經濟的工業園區。
阿休客觀地說，北京其實這種事情特别多，每個小區都有好幾個。有沒有一個真的有氣味？是的，一定是這樣。但基本上都是早年，近年來科技有了新的水準，好多了，尤其是亦莊、氣處理廠、垃圾填埋場等都是北京同期最前沿的技術。
如果這是一個會産生巨大影響的項目，政府似乎不太可能把它放在北京東南部的空中，不是嗎？這是要毀掉20多年辛勤工作的生意嗎？給環球影城牽手也是一層灰色？如果對網際網路有這麼大的影響，那麼國際貿易就無法運作。
最新消息，官方現已駁回"高嗣莊垃圾場"。此外，莊區書記出面表示，循環經濟産業園将建設M17地鐵養護廠、循環水廠和環衛設施用地，沒有焚燒，也沒有填埋工程。
劇情高潮反轉出現，上司還透露，将修複一個2~3平方公裡的人工湖，東邊引進北京兒童醫院。不放心的朋友，可以撥打12345進行确認。
一萬步後退，直線從東看2.5公裡，中間居然被金茂嶽隔開，共院成一個家，17号線終點站，車站前濕地公園，北京兒童醫院。
另一個污點是權利的保護，這基本上是在"垃圾"傳聞中，有些業主不平衡。以"建築品質不如預期"為原因，其實地盤沒有在，2022年住房項目其實都沒有建成任何東西，這基本是一般版的維權理由。
休息絕對不是給萬科洗地，沒有必要，國内的每一個開發商都已經被玷污和維權項目了。不過，我冷靜地說，萬科在北京近兩年有點下滑，但萬科項目整體的兌現能力和品牌美譽度，依然居國内之巅，大多數人還是要認得一看。
最終的問題，我會買嗎？
如果我是IT工作者，網際網路行業的人，雖然我覺得通勤不友好，實際仔細分析，研究地鐵地圖，其實去海澱也還可以，去北京也很友善，17号線是大站快車。這樣我肯定會考慮東看，上班的門也是可靠的，JD.co，小米亦莊工業園也在旁邊，大片工業區附近有大片的桐明湖新城，這也是國家性的，也是投入使用的，該領域的30家龍頭企業都來了，包括華為， 龍芯。
如果說我不太在乎學校，不能安全地去名校的那種，可以考慮河西闆塊，但是沒有地鐵，目前連規劃都沒有。魯東的衛甫也可以比較。
如果我隻關注大家庭類型，四房間類型。月亮也可以在月亮中看到。
或者那句話：買房是大不了的，每個家庭的情況都不一樣，同一個房産的适應也大不相同，需要專業的咨詢。休息一下是非常願意給你自由解答與買房有關的問題，加上私信後可以關注的問題。