信貸收緊加去杠杆壓力 促房企開啟多元化融資管道



在融資市場持續收緊的情況下，房企在第三季度交出了一張相對出人意料的"成績單"。

根據Cree Monitoring Data的不完全統計，2019年第三季度95家典型房企融資額為3187億元，同比增長11.6%，同比增長0.85%。房企累計融資總額為1，0940億元，同比增長1.3%，與去年同期基本持平。由于部分房企在7月初抓住視窗期發行債務融資，7月份月度融資大幅增加，但随着8月和9月融資限制的出台，融資規模大幅下降。

多位業内人士向《每日經濟新聞》記者分析稱，在融資收緊、市場走下坡的背景下，"促銷售、複蘇、維持現金流"是目前房企的主流政策。預計四季度企業投資将進一步走弱，楠迪将更加關注一線和熱點二線城市的基本面。

資金壓力加大導緻房企融資利率分化

科銳監測資料顯示，随着部分房企在7月初抓住舉債融資視窗期，單月融資金額強勁反彈，達到1646億元，僅次于1月。8月和9月，在融資環境收緊的影響下，月度融資規模降至770億元左右，處于年内的低位。不過，也有綠地控股（7.310、0.00、0.00%）、碧桂園、龍光等大型企業成功發行外債，上述三家發行5億至7億美元的優先票據，其海外債務票面利率低于7.0%，成本有較好的控制。

然而，9月份住房債務融資成本結構性下降主要是由于債務發行數量減少，以及融資成本較低的住房企業比例相對較大，整體融資成本仍處于較高水準。

這一面反映了一個日益明顯的趨勢——住房融資利率分化。

2019年第三季度，房企融資環境持續收緊，政府出台多項政策加強對外債監管、信托開發貸款等融資方式，整體融資成本逐漸提升，但房企在這場"洗牌"浪潮中融資利率的差異日益凸顯。

資料顯示，萬科、龍湖的融資利率不到4%，而中梁、太宇等融資利率都在10%以上。根據上交所7月31日的資料，上交所發行的公司債券票面利率定為5.14%以下不超過58億元人民币（含）;

據通澤研究院統計，9月份40家典型房企融資金額為689.56億元，環比增長87.25%。今年在8月份大幅下跌後再次反彈。

從單一企業來看，由于政府4月份開始收緊融資政策，而企業自身也有去杠杆化的需求，近一半的房企融資規模在第三季度有所下降，但也有50家大型房企融資規模同比增加，其中34家房企增幅超過50%， 差距正在擴大。

這也是由于2019年龍頭房企和企業的快速擴張，2019年前三季度融資超過200億元的企業有17家企業，與去年持平。

58歲居家家居生産研究院首席分析師張波對《每日經濟新聞》表示，總體而言，面對融資緊張、調控不放松的局面，房企一方面積極尋求融資管道，另一方面選擇主動降低杠杆率也是明智之舉。

去杠杆化創新融資下半年重點受追捧

市場在融資環境多方位受阻後，房企整體融資壓力和成本上升将持續。那麼中小企業如何生存呢？

"無論是千億以上的房企，還是積極尋求規模較大的房企，更重要的是通過降低杠杆作用來降低企業自身的财務風險，實作自身的品質和穩定發展。張波指出，市場上已經有很多房企，特别是高負債房企今年積極通過項目轉讓、謹慎征地、合作開發等方式降低杠杆作用，促進回報。

事實上，從企業自身來看，上半年住房債務規模進一步上升，整體權重平均淨負債率較年初增長4.29個百分點至91.37%，有息債務餘額平均融資成本進一步上升至7.04%， 整體财務壓力增加。

在這種情況下，房企應更加注重銷售返利，第四季度将進一步加大銷售額及其還款力度。同時注重資産證券化等創新融資産品，加強與金融機構的合作，以更多元化的融資管道來應對，也是企業尋求突破的關鍵。

如9月27日開市股份（8.860、0.00、0.00%）發出通知，其子公司第一中國投資拟向人壽保險資産管理有限公司申請8億元債券保護計劃，期限為2年，由初始股份提供全額擔保。

9月6日，陽光城（6.620，0.00，0.00%）向持有100%權益的子公司長興萬億投資擔保24個月的7億元貸款，接受恒豐銀行北京分行委托華龍榮德出資24個月的貸款。

此前，陽光城常務副總裁吳建斌表示，度過融資難關的最好辦法就是把融資工具發揮到極緻。它表示，股權融資中的IPO融資現在可能隻去香港進行IPO，在内地沒有機會;發行股票購買資産在内地是可能的，但審批流程和審批流程也相對困難;和債務融資，如公司債務。

此外，從項目層面來看，目前常見的公開股權、合作土地，以及開發貸款、供應鍊融資、商業票據、機制融資等都是正常的，與總包機關的合作也是正常的。吳建斌告訴《每日經濟新聞》記者，房企渡過融資難關的最有效方式，就是充分利用可以使用的融資工具，耐心等待，看它們如何變化，控制預期，控制增長。

"購買資訊友善享受，快速關注 Leju.com"

來源：每日經濟新聞網