廣鋼新城的業主們開始瑟瑟發抖
保利雅郡（鶴洞汽修廠地塊項目）即将炸場！
總價298萬起！全南向、110%使用率、2.41容積率！
并且還官宣了省實二小。
媽呀！這讓周邊二手房業主怎麼活啊！
與周邊二手房相比，保利雅郡最大的優勢，莫過于其産品。
畢竟，廣鋼基本都能讀名校，商業是共享的，就算離地鐵站再遠，一台“電雞”也就能解決。
但真正讓二手業主聞風喪膽的，是以下幾點：
(1)價格驚喜
今天，保利雅郡曝光了價格：建面約69㎡298萬起；87㎡398萬起；108㎡498萬起。
單價相當于4.3萬元/㎡起，超過這價格的二手房，應該是很難賣得動了......
(2)110%使用率+全南向
保利雅郡是廣鋼首個建築新規産品，使用率高達110%，并且還是全南向。
項目首推戶型有建面約69㎡三房、87㎡三房、108㎡四房。
建面約69㎡的戶型還能做到南北對流，主卧270°環幕飄窗。
建面約87㎡四開間朝南，客廳開間約3.7米。
建面約108㎡陽台會更大一點，主卧采光面超12米。
從使用率來看，對廣鋼新城内的二手房，簡直是降維打擊。
(3)2.41容積率+控高60米
廣鋼新城一直被人诟病為“石屎森林”，小區容積率在3.9-7.5之間，讓人有一種“鳥籠”般的壓抑感。
其中，中海花灣的容積率最高，密度也最大，A區最高60層，B區最高50層，C區商品房最高57層。
有業主說，等一次電梯大概需要3分鐘以上，通勤時間還得算上等電梯
但保利雅郡的容積率隻有2.41，是廣鋼内最低容積率的小區！
兩梯五戶，總層高28/31層。
這麼一對比，居住舒适度肯定要高很多。
産品降維打擊，價格還這麼驚喜，廣鋼業主們要先哭為敬了
在當初知道鶴洞汽修廠成交樓面價僅為2.8萬元/㎡的時候，有很多廣鋼業主就放棄了賣房的念頭，阿明就是其中一位。
今天得知保利雅郡的售價後，阿明更加堅定自己的想法。
他告訴樂居君，新房的價格肯定會影響周邊二手房的成交價。
“新房賣4萬3，你怎麼賣呀？與其虧錢，還不如繼續以租養供。”
廣鋼新城以自住為主，砸盤的并不多，但也阻擋不了闆塊内的成交價一降再降。
根據貝殼找房的資料顯示，近一年内，廣鋼新城内的所有小區的成交均價都在跌。（保利東郡、保利碧桂園去年9月沒有成交，是以缺乏對比資料）
其中，金融街融穗華府降得最狠，降幅為31%。
此外，葛洲壩保利曼城、中海花灣、振業天頌花園等多個小區的成交均價，同比下降超20%。
2020-2022年高位入手廣鋼新城的業主們，現在已經跌到麻木了。
如今廣鋼新城二手房最高成交價是珠江金茂府在2021年創下的，142㎡三房以1060萬元成交，單價高達7.44萬元/㎡。
而今年下半年成交的三套房源，成交價則在4.65-6萬元/㎡之間。
近一年跌幅最狠的金融街融穗華府，2022年最高賣到5.6-5.7萬元/㎡，而現在3字頭就有很多選擇。
近三年，廣鋼新城闆塊成交價最高值出現在2022年Q1，高達5.85萬元/㎡。
而今年Q2，廣鋼新城的成交均價降至4.24萬元/㎡。
但降價的同時也帶來了成交的活躍，二季度廣鋼新城共成交60套二手房，是近三年來成交量最高的季度。
降價是市場環境的問題，但與其它闆塊相比，廣鋼新城的配套更為成熟，名校效應更高，并且自住屬性也更強。
總體來看，即便房價有所下滑，但依然比很多其它闆塊要好得多。
若最近想入手廣鋼新城，樂居君建議大家去看看保利雅郡。
還沒開賣就官宣名校，而且産品十分能打，使用率和容積率都做到了廣鋼之“最”。
成本效益也較高，是整個闆塊内上車門檻最低的南向三房。
據了解，項目将在本周末開放示範區&樣闆房，并在月底開盤。
此外，樂居君還想對焦慮的二手房業主說兩句話：
如今新房對二手房的降維打擊，不僅廣鋼，還出現在多個闆塊，例如花地灣、白雲新城、萬博等。
與建築新規後的新盤相比，二手房的産品本就優勢不大，如今新房還要打“價格戰”。
可以說，除了降價外，二手房基本沒啥底牌了。
是以，若不是急着用錢，又或是想換房的業主，大可不必跟風抛盤。
以租養供，又或是自己自住，也不妨是個好選擇。