來源：稅語堂-吳梅
引言
在執行階段，如何平衡債權人的利益與債務人的合法權益，是大家都非常關注的一個問題，尤其是如何進行财産查封、如何判斷财産價值、如何處理監管賬戶等議題受到大家廣泛關注。本文通過分析一宗入選人民法院案例庫的真實案例，探讨在執行過程中如何判斷并應對超标的查封的問題。
一、實務案例
（一）案件概述
案件名稱：某甲銀行某分行與臨沂某公司執行複議案
關鍵詞：執行複議超标的查封價值估算
法院觀點：法院應綜合考慮各種因素，對查封房産進行估算，進而确定是否存在超标的查封
入庫編号：2024-17-5-202-020
案号：（2021）魯13執複257号
裁判日期：2021年12月14日
審理法院：山東省臨沂市中級人民法院
案情簡述：案件事實概括如下：某甲銀行某分行與某甲公司、臨沂某公司等因金融借款合同糾紛，經蘭山法院審理，判決某甲公司償還某甲銀行某分行借款本金2000萬元及利息，臨沂某公司等承擔連帶清償責任，臨沂某公司不服一審判決，上訴至臨沂中院，二審維持原判。某甲銀行某分行申請執行，沂南法院立執行案，當機臨沂某公司在銀行的存款，臨沂某公司提出執行異議，認為執行過程中查封當機的财産超出執行标的，且當機的賬戶為監管賬戶。沂南法院裁定解除對臨沂某公司某乙銀行X1賬戶的當機，駁回其他異議請求。某甲銀行某分行申請複議，臨沂中院駁回複議申請，維持沂南法院的裁定，臨沂中院認為，涉案查封的财産價值足以保障債權實作，且當機的X1賬戶為商品房預售資金監管賬戶，應解除當機，判決解除對商品房預售資金監管賬戶的查封。
（二）基本案情
某甲銀行某分行與某甲公司、臨沂某公司等金融借款合同糾紛一案審理過程中，山東省臨沂市蘭山區人民法院（以下簡稱蘭山法院）于2019年8月28日查封了被申請人臨沂某公司的70套房産，查封期限為三年。
蘭山法院于2020年2月7日作出（2019）魯1302民初13421号民事判決，判決被告某甲公司于該判決生效後十日内償還原告某甲銀行某分行借款本金2000萬元及利息，并支付原告某甲銀行某分行為實作本案債權支出的财産保全費5000元，被告臨沂某公司等對該判決所确定的上述給付義務和案件受理費承擔連帶清償責任。被告臨沂某公司對該判決不服，提起上訴。山東省臨沂市中級人民法院（以下簡稱臨沂中院）于2020年12月1日作出（2020）魯13民終3731号民事判決：駁回上訴，維持原判。
2020年12月25日，蘭山法院根據某甲銀行某分行的申請立案執行，後經臨沂中院以（2021）臨執指字第24号執行裁定指定山東省沂南縣人民法院（以下簡稱沂南法院）執行。2021年9月9日，沂南法院立（2021）魯1321執2058号案執行。沂南法院于2021年9月22日作出（2021）魯1321執2058号之一執行裁定：當機被執行人臨沂某公司在某乙銀行X1賬戶記憶體款人民币20163515元，實際當機11903022.46元。沂南法院于2021年9月22日作出（2021）魯1321執2058号之二執行裁定：當機被執行人臨沂某公司在某乙銀行X2賬戶記憶體款人民币20163515元，實際當機1100739.95元。
此後，臨沂某公司針對上訴當機裁定提出執行異議，稱異議人是否應當承擔連帶清償責任尚不明确，沂南法院執行過程中查封當機的财産已經超出執行标的，當機的銀行賬戶系臨沂市住房和城鄉建設局的監管賬戶。請求撤銷本案的執行行為，解除對其銀行賬戶的當機。經沂南法院查明，2021年8月27日，臨沂市住房和城鄉建設局（甲方）、臨沂某公司（乙方）、某乙銀行某支行（丙方）三方共同簽署了《臨沂市商品房預售資金監管協定》三份，約定：臨沂某公司在某乙銀行X1賬戶，為臨沂XX1小區商品房預售資金監管賬戶，項目監管資金總金額為36787181元，監管部門為臨沂市住房和城鄉建設局。
經審查，沂南法院于2021年11月17日作出（2021）魯1321執異53号執行裁定：一、解除對臨沂某公司在某乙銀行X1賬戶的當機；二、駁回臨沂某公司的其它異議請求。某甲銀行某分行随後向臨沂中院申請複議，以本案不存在超标的執行或查封的問題、法院解除對涉案賬戶的當機缺乏事實和法律依據等為由，請求依法撤銷沂南法院（2021）魯1321執異53号執行裁定異議，并裁定對異議人臨沂某公司在某乙銀行X1賬戶内款項繼續查封、扣劃。
臨沂中院在複議聽證調查中，雙方當事人均對以下事實表示認可：涉案查封的臨沂XX1小區13套房産為住房；臨沂XX2小區房産56套中，7套住房、42個地下車位、7個儲藏室，其中7套住房中的X号樓X室已因案外人異議被裁定中止執行。
臨沂中院複議審查過程中，複議申請人某甲銀行某分行主要提供以下證據證明本案不存在超标的查封的情況：一、某甲二手房網站查詢的臨沂XX1小區房産在售資訊，拟證明：該小區挂網最低價格為3358元/㎡，挂牌時間為2021年9月20日，且近90天内該小區無成交記錄。該小區房産實際價值遠低于被執行人送出的價值。該在售資訊顯示小區均價6294元/㎡。二、某乙二手房網站查詢臨沂XX1小區在售資訊。該在售資訊顯示12月挂牌均價為6481元/㎡。三、某丙二手房網站查詢臨沂XX1小區在售資訊。該在售資訊顯示12月挂牌均價為6481元/㎡。
被執行人臨沂某公司主要提供以下證據證明本案存在超标的查封的情況：
一、臨沂市房産局建立商品房網簽備案價格照片列印件三份，拟證明臨沂某公司開發建設的臨沂XX1小區的備案樓面單價為8283元每平方米。
二、臨沂某公司與案外人魏某某簽訂的商品房買賣合同一份，拟證明臨沂某公司開發建設的臨沂XX2小區高層售賣單價為16000元每平方米，案外人按照每平方米16000元的價格全額付清房款。
三、臨沂市房産局查詢的某甲銀行某分行查封臨沂某公司名下位于臨沂XX1小區13套房産的查詢資訊列印件，拟證明某甲銀行某分行查封的臨沂XX1小區13套房産全部系首封。
四、臨沂市房産局查詢到某甲銀行某分行查封的臨沂某公司名下臨沂XX2小區56套房産查詢資訊列印件，以及蘭山法院于2021年11月18日出具的情況說明，該說明載明：蘭山法院（2017）魯1302執1892号案對臨沂XX2小區X号樓43處房産的查封，已因申請執行人未申請續行查封而失效；拟證明某甲銀行某分行查封的臨沂某公司名下XX2小區56套房産，全部系首封，并非輪候查封。
此外，被執行人臨沂某公司送出的其與臨沂某甲公司簽訂的建築工程施工合同載明：工程名稱為XX1小區X1#、X2#、X3#、X4#、X5#、X6#住宅樓，X7#地下車庫工程；計劃開工日期為2020年10月21日，計劃竣工日期為2022年1月15日，工期總月曆天數450天。被執行人臨沂某公司還送出了關于臨沂XX2小區X1号樓、X2号樓、X3号樓、X4号樓和X5号樓的商品房預售許可證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建設工程施工許可證等。臨沂中院于2021年12月14日作出（2021）魯13執複257号執行裁定：駁回複議申請人某甲銀行某分行的複議申請，維持沂南縣人民法院（2021）魯1321執異53号異議裁定。
（三）裁判理由
法院生效裁定認為，本案争議的焦點是：一、本案是否存在超标的查封的情形。二、涉案商品房預售資金監管賬戶依法是否能解除當機。
關于争議焦點一，本案的執行依據是（2019）魯1302民初13421号民事判決和（2020）魯13民終3731号民事判決，根據上述民事判決，被執行人某甲公司負有限期向複議申請人某甲銀行某分行償還借款本金2000萬元及利息、财産保全費5000元等義務，被執行人臨沂某公司等對上述給付義務承擔連帶清償責任本案中，根據被執行人提供的涉案房産查封登記資訊以及蘭山法院出具的情況說明，證明了該案對涉案68套房産的查封均系首封，其中包括臨沂XX1小區13套住房，臨沂XX2小區6套住房、42個地下車位、7個儲藏室。
一般來講，執行過程中：查封、扣押、當機财産的價值可以按照下列方式估算：（1）當機銀行存款的，以實際當機的金額為當機金額。（2）查封房産的，參照同地段、同條件的房産價值估算查封财産的價值。查封房産為一手房的，可以參照房地産開發企業的銷售價格、當地房地産管理部門釋出的指導價格；查封房産為二手房的，可以參照稅務機關核定價格、二手房市場成交價格。
關于涉案臨沂XX1小區的13套住房的估算價值。被執行人提供的建立商品房網簽備案管理子系統顯示的相關房産拟售單價為8283元/㎡，雖然複議申請人不予認可，但結合複議申請人提供的某甲二手房網站、某乙二手房網站、某丙二手房網站中臨沂XX1小區房産在售資訊顯示，挂牌均價為6294元/㎡或6481元/㎡，可以認定建立商品房網簽備案管理子系統顯示的拟售單價8283元/㎡，一定程度上能客觀反映涉案臨沂XX1小區房産的價值。據此，參照建立商品房網簽備案管理子系統中的拟售單價8283元/㎡，估算涉案臨沂XX1小區13套住房價值為10923372元。
關于涉案臨沂XX2小區6套住房的估算價值。被執行人提供的2020年10月31日其與買受人魏某某簽訂的建立商品房買賣合同顯示，魏某某購買的臨沂XX2小區X号樓X單元X室單價為16000元/㎡²，複議申請人某甲銀行某分行雖不認可上述房産單價，但并未提供充分證據予以反駁，據此，參照上述房産單價，被執行人主張房産單價按15000元予以估算房産價值，法院予以認可。經估算，涉案臨沂XX2小區6套房産總價值為17099700元。
經估算，涉案臨沂XX1小區的13套住房和臨沂XX2小區6套住房總價值為28023072元，此外，涉案查封的财産還有臨沂XX2小區42個地下車位、7個儲藏室，且還實際當機了被執行人某房地産公司在某乙銀行X2賬戶存款110餘萬元。
綜合上述涉案查封、當機資産的估算總價值，即使考慮到确定拍賣保留價時可能降價的幅度，足以能保障複議申請人涉案債權的實作。在此情況下，沂南法院仍對被執行人在某乙銀行的商品房預售資金監管賬戶進行當機，存在超标的查封行為。
關于争議焦點二，商品房預售資金是房地産開發企業将正在建設中的商品房出售給購房者，購房者按照商品房買賣合同約定支付給房地産開發企業的購房款。商品房預售資金屬房地産開發企業所有，人民法院可以采取當機措施。但是，根據《中華人民共和國城市房地産管理法》第四十五條第三款的規定，商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。據此，根據上述規定，沂南法院在執行過程中應在保證建設工程施工正常進行、工程建設資金充足的前提下依法執行。
沂南法院（2021）魯1321執異53号執行裁定在未對查封财産的價值進行審查确定的情況下，即以保全的房産價值待定，且暫時不能兌現，當機的銀行賬戶記憶體款可用額度未超過執行标的為由徑行認定不存在超标的執行問題，系認定事實不清；在未對查封财産的價值進行審查确定的情況下，以本案尚有保全财産70套房産及其他銀行賬戶存款的當機，涉案X1賬戶為商品房預售資金監管賬戶為由，即認定應解除對商品房預售資金監管賬戶的當機，亦系認定事實不清。
據此，本案中涉案查封的住房、地下車位、儲藏室，以及當機的X2賬戶存款110餘萬元，足以保障複議申請人涉案債權的實作，且當機的X1賬戶為商品房預售資金監管賬戶，工程尚未竣工，其保證建設工程施工正常進行的功能尚未完成，本着善意文明執行的理念，被執行人關于解除上述商品房預售資金監管賬戶的主張，應當予以支援。沂南法院（2021）魯1321執異53号執行裁定雖然認定部分事實不清，但裁定結果正确，應予維持。
（四）裁判結果
支援異議人臨沂某公司的異議請求，即解除對商品房預售資金監管賬戶的查封。
（五）裁判要旨
執行過程中，執行法院查封了被執行人多套房産，在審查是否存在超标的查封時，需要對涉案房産的價值進行估算。對于一手房的價值，可以參照建立商品房網簽備案管理子系統顯示的拟售單價、專業房産APP、建立商品房買賣合同成交價，并結合涉案财産的查封順序、确定拍賣保留價時可能降價的幅度等因素，綜合進行估算，進而确定是否存在超标的查封。
二、風險提示
1、超标的查封的風險：作為被執行人的一方，在執行過程中，可能存在查封财産的價值超出執行标的情況，查封财産價值遠遠超過執行标的價值。
2、資金監管賬戶難以當機的風險：相關法律法規對監管賬戶内的資金規定專款專用，當機監管賬戶可能會影響正常工程建設和資金流動，在查封時有較嚴格的審查标準。
3、執行異議延長執行程序：作為申請執行人一方，執行異議和複議的處理不當可能會延長執行時間，增加執行成本，影響債權回收效率。
三、律師建議
1、合理估算查封财産價值：在申請查封前，應通過專業評估機構對拟查封财産進行市場價值評估，確定查封财産價值與執行标的相比對。
2、謹慎選擇查封對象：優先選擇流動性較高、易于變現的财産進行查封，以提高執行效率和債權回收的可能性。
3、積極溝通協商：與被執行人積極溝通，尋求和解方案，避免因執行異議和複議程式延長執行時間，減少不必要的法律成本。
4、充分準備證據材料：在執行異議和複議階段，作為提出異議的一方，應準備充分的證據材料證明被查封房産的價值超過執行标的，包括但不限于财産評估報告、市場交易記錄等，以支撐自己的主張。
相關法規：
《中華人民共和國民事訴訟法》第236條（本案适用的是2017年修正的《中
華人民共和國民事訴訟法》第225條）
第二百三十六條當事人、利害關系人認為執行行為違反法律規定的，可以向負責執行的人民法院提出書面異議。當事人、利害關系人提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日内審查，理由成立的，裁定撤銷或者改正；理由不成立的，裁定駁回。當事人、利害關系人對裁定不服的，可以自裁定送達之日起十日内向上一級人民法院申請複議。
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》第23條。
最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定（2020修正）
第二十三條上一級人民法院對不服異議裁定的複議申請審查後，應當按照下列情形，分别處理：
（一）異議裁定認定事實清楚，适用法律正确，結果應予維持的，裁定駁回複議申請，維持異議裁定；
（二）異議裁定認定事實錯誤，或者适用法律錯誤，結果應予糾正的，裁定撤銷或者變更異議裁定；
（三）異議裁定認定基本事實不清、證據不足的，裁定撤銷異議裁定，發回作出裁定的人民法院重新審查，或者查清事實後作出相應裁定；
（四）異議裁定遺漏異議請求或者存在其他嚴重違反法定程式的情形，裁定撤銷異議裁定，發回作出裁定的人民法院重新審查；
（五）異議裁定對應當适用民事訴訟法第二百二十七條規定審查處理的異議，錯誤适用民事訴訟法第二百二十五條規定審查處理的，裁定撤銷異議裁定，發回作出裁定的人民法院重新作出裁定。
除依照本條第一款第三、四、五項發回重新審查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤銷或者變更異議裁定且執行行為可撤銷、變更的，應當同時撤銷或者變更該裁定維持的執行行為。
人民法院對發回重新審查的案件作出裁定後，當事人、利害關系人申請複議的，上一級人民法院複議後不得再次發回重新審查。
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