新城控股王曉松：公開市場不可能“爆雷”

小債看市

2024-05-31 16:26釋出于北京财經領域創作者

商場抵押貸款，可以置換新城剩下的17億美元債務。

01

“不可能爆雷”

5月28日，新城控股（601155.SH）召開股東大會，會上董事會主席王曉松等高管對公司的債務問題、規模收縮、白名單項目、閑置土地回收等問題進行回應。

王曉松稱，新城控股公開市場“爆雷”不太可能發生，将集中精力償還信用債。

《小債看市》統計，目前新城控股存續美元債2隻，存續規模7.5億美元，其中一年内到期規模有4.5億美元。

此外，新城控股還存續境内債10隻，存續規模81億元，其中66億債券将于1-3年内到期。

新城發展未來償債現金流

另外，新城發展（01030.HK）存續美元債3隻，存續規模9.54億美元。

整體來看，新城控股和新城發展存續美元債規模合計有17.04億美元。

王曉松坦言，純信用債還是要靠公司的物業資産，是以這幾年無論多艱難，公司每年基本上還是按期實作重資産商業的開業。這部分新增的商業可以用抵押貸款替換掉信用債。

截至目前，未抵押的吾悅廣場約35座，估值差不多300億元，另外公司還有15座未開業的重資産的吾悅廣場，今明兩年也會開出來。

這50座重資産商場未來都是可以做抵押貸款的，可以置換公司目前剩下的大約17億美元債務。

今年4月10日，穆迪将新城控股的企業家族評級由“B2”下調至“Caa1”；并将由新城環球發行、由新城發展和新城控股擔保下債券的有支援進階無抵押評級由“B3”下調至“Caa2”；同時維持對上述評級的負面展望。

穆迪評級

不久後，标普也将新城發展和新城控股的長期發行人信用評級從“B+”下調至“B”；還将新城控股的有擔保進階無抵押票據的長期發行評級由“B”下調至“B-”。

穆迪表示，新城發展的再融資風險日益增加，因房地産銷售額持續下降以及未來12-18個月大量到期債務導緻的融資管道受限，公司流動性不斷惡化。

自2022年下半年以來，國際評級機構已多次下調新城發展和新城控股的信用等級，公司信用資質不斷惡化，面臨再融資壓力較大。

對于償還公開市場存續債務，王曉松還給出另外一個補充路徑。

今年新城控股商業管理的收入大概有125億元，毛利率在70%，也會有大幾十億元的現金流作為補充，淨利潤應該有四五十億元。

02

“沒必要補足規模”

據官網介紹，新城控股1993年創立于江蘇常州，現總部設于上海。經過28年的發展，成為跨足住宅地産和商業地産的綜合性房地産集團。

2012年，新城發展在香港聯交所上市；2015年新城控股在上交所A股上市，成為國内首家實作B轉A的民營房企。

新城發展官網

從股權結構看，新城控股的控股股東為富域發展集團有限公司，持股比例為60.97%，二股東常州德潤持股6.1%，新城發展為其間接控股股東，公司實際控制人為王振華。

截至2024年2月末，新城控股控股股東持有公司的4.67億股處于質押狀态，占其直接及間接持有公司股份數的33.91%，二股東股權質押率為57.33%。

股權結構圖

2023年，新城控股累計合同銷售金額約759.83億元，比上年同期下降34.52%，累計合同銷售面積約968.78萬平方米，同比下降18.69%。

今年前4月，新城控股累計合同銷售金額約156.52億元，比上年同期減少45.4%，累計銷售面積約216.12萬平方米，比上年同期減少34.89%，可以看出公司銷售情況不樂觀。

2023年，新城控股在公開市場無新增拿地，投資全面收縮。

截至2023年末，新城控股可售土地儲備3884萬方，其中一二線城市占比40%、長三角三四線城市占比21%。

對于規模收縮，王曉松坦言“沒必要補足規模”，但也表示希望利用在建項目和代建業務保留團隊，等待開發業務的機會。

王曉松稱，新城控股未開發的土地大概4000萬平方米，公司銷售會持續下降，會根據基本盤吾悅廣場情況，尋找開發業務的機會，也會考慮做些輕資産的項目，未來公司的營業收入一定是往下減的。

“地産開發的本質像放了杠杆炒股”，“經過這一輪，我覺着沒必要補足規模”，現在的商業模式是這樣。我們有好的底層資産，就要利用好，收益最大，而不是營收最大化，王曉松表示。

對于恢複投資拿地，王曉松坦言除非公司融資總額和有息負債能夠打平甚至略高，目前公司要求10個開發大區能夠維持自身的資金平衡；總部則是借助吾悅廣場和商業管理帶來的現金流提升公司的安全性。

是以我們肯定是看到市場平穩了，公司是安全的，才會去出手拿地。

業績方面，2023年新城控股實作營業收入1191.74億元，同比增長3.22%；實作歸母淨利潤7.37億元，同比大降47.12%；同期扣非後淨利潤3.07億元，降幅達57.73%。

2024年第一季度，新城控股實作營業收入143.57億元，同比下降11.66%；實作歸母淨利潤2.27億元，同比下降65.50%。

歸母淨利潤

值得注意的是，出于對持續經營能力的質疑，審計機構對新城控股年報出具了帶強調事項段的無保留意見。

03

商業地産

近年來，随着新型城鎮化的持續推進，新城加大了城市綜合體項目的收儲和開發，形成了住宅地産與商業地産“雙輪驅動”的戰略模式。

戰略角度，住宅和商業并舉是不變的，但是短期新城要保傳遞、化風險、謀轉型，這也是比較無奈的舉措，王曉松表示。

2023年，新城控股實作商業營運總收入113.24億元，同比增長13.17%；其中物業出租及管理實作營業收入106.31億元，主要系開業吾悅廣場數量的增加所緻。

2024年第一季度，新城控股實作商業營運收入30.39億元，同比增長20.31%；其中2024年一季度共實作租金收入28.35億元，同比增長20.25%。

截至2024年3月末，新城控股出租物業161個，可出租面積904.22萬方。

2024年3月31日，新城控股出租物業平均出租率為96.86%，較2023年末提高0.41pct，出租率維持高位。

截至2024年3月末，海南、青海、甘肅3個省份的物業出租率達到100%，18個省份物業的出租率超過95%，2個省份的出租率不足90%。

一直以來，新城利用吾悅廣場品牌收購大量較低線城市的低成本土地，其通過房地産銷售的現金流入為購物中心建設提供資金。

反過來，新城再從吾悅廣場獲得流動資金貸款。

2023年，新城新增以吾悅廣場為抵押的經營性物業貸及其他融資約140億元，目前仍有約400億元估值的投資性物業處于未抵押狀态。

新城已經抵押的吾悅廣場融資包括經營性物業貸和中債增擔保的融資，一共是302億元。

新城已經開業的經營性物業142座，46個未做經營性物業貸款，對應的估值大概368億元，如果按照50%到70%的抵押率，融資新增額的底線是184億元。

王曉松在股東會上表示，銀行對民營房企還是有所保留，以新城為例，雖然公司有吾悅廣場的資産，但這個資産帶來的現金流和地産開發帶來的現金流相比，還是沒那麼大，是以隻有等市場恢複，貸款才能順暢。

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