泉水河保障房項目取消，未來“國家隊收房”是否靠譜？

五月談

2024-05-27 14:35釋出于遼甯

近日，遼甯建設工程資訊網的兩則項目公告引起了很多人的注意。

甘井子區泉水河畔保障性住房所有七個地塊EPC總承包項目已全部取消，招标人為大連國房樂家置業有限公司。

這意味着曾轟動一時的泉水河保障性住房項目已正式取消。

泉水河保障房項目的來世今生

泉水河保障房項目，曾經是大連市公布的2024年重點民生實事項目之一。是大連市首批配售型保障性住房建設項目。

泉水河保障房項目效果圖

項目位于彙泉路以東，光明路以西，泉水河以南，中華路以北B2、B3、B4、B6、C1、C2、D3七個地塊，由大連國房樂家置業有限公司開發建設。

項目用地面積約為10.87萬平方米，總建築面積約32.45萬平方米，總投資約22.33億元。

泉水河保障房項目規劃保障性住房3084套，有48平方米到100平方米5種戶型，按照保本微利原則向符合條件的保障對象配售。當時公布的售價大概會在7500-9850元/㎡之間。

泉水河保障房項目曾引起熱議

作為大連首批配售型保障性住房項目，泉水河保障項目從公布之日起，很多人就很感興趣，甚至還咨詢什麼條件可以入住。

在今年，央行及住建部多次會議裡也提到，要加快推動保障性住房項目建設，加大政策支援力度。

但是該項目當時也引起了衆多疑問：

首先，該項目旁邊仍有數個項目在售，大部分都為品牌開發商項目，且還有大華紫悅府此類的高端别墅産品。然而在别墅産品旁邊設立保障房項目，是否會在一定程度上嚴重影響周邊正常商品房項目的銷售節奏？

其次，該保障房項目的最低起售價為7500元/㎡，在目前市場環境下，甚至于在主城區内，某些商品房項目的起售價，已經低于了這個價格，例如大連灣闆塊的城投心悅港灣，起價已經達到了6480元/㎡。

那麼，泉水保障房項目是否已經不太比對目前市場形勢了？

第三，從規劃圖裡可以看到，泉水河保障項目不僅有高層，甚至還有洋房産品，而且從戶型看也與目前市場主流商品房項目毫無差别。

而且，項目的建面達到了32萬平，完全就是一個大型社群的規模。那麼在目前很多商品房項目都去化緩慢的情況下，驟然入市一個與商品房相差無幾的保障房項目，是否會嚴重影響其他項目的正常去化呢？

是以，很難說泉水河保障房項目取消與上述三個疑問究竟是否有關聯。

保障房項目未來道路：國家隊直接下場收房

既然泉水河保障房項目已取消，而目前加大保障類項目的建設，又是中央這幾年一直在重點提及的政策。

保障項目，顧名思義即是保障居民的居住需求，而在城鎮化及商品房不斷發展的今天，很多人的需求已不再是有一個房子住，而是如何住的更好。

在這一點上，目前很多開發企業已經先動了起來。目前大連市場上主要有以下兩大類型：

第一，賣舊換新型。

在五一之前，大連房地産協會曾經發起一個倡議，便是鼓勵“以舊換新”。

此方式主要由開發企業發起，聯合中介第三方機構在規定期限内賣掉客戶的二手房，然後再購置指定的新房項目，可獲得一定額度的優惠。

此方式可以算是開發企業及中介花費成本最少，最簡單的一種方式。但實際上也是效果最不出衆的一種形式。

目前市場的主要問題就在于二手房的流通困難，很多有着置換需求的客戶都存在着自家的多餘房産賣不動，賣不上價格的痛點。

而賣舊換新，隻是鼓勵大家積極賣房，實際上并沒有從根本解決這一痛點，很多房主的房子依舊還是賣不出去而無法進行後續的置換。

第二，直接置換型。

在今年早些時期，大連個别項目就已推出過”舊房置換“政策，即客戶将自家的舊房子拿出來，然後開發企業通過第三方評估機構進行評估。之後來直接抵扣新房的總房款。

這種方式相比賣舊換新，更加簡單直接，房主不必擔心自己的房子是否能在規定時期内賣出，同時又能直接換購到心儀的新房。

但這種政策也對開發企業有很大的考驗，手握衆多的存量資産如何後續變現，而且該政策依舊還是局限于單個項目，無法大面積鋪開。

第三，國資收購型。

國資直接下場收購存量房這件事，其實也是從“以舊換新”蛻變而來的。

截止到5月中旬，全國已經有超過60個城市開始進行“以舊換新”試點了。

試點範圍逐漸從三四線城市，向一二線城市擴散，上海、深圳和廣州都加入了進來。其中，不少于15個城市都是國資直接下場收購的形式。

國家隊直接下場收購這件事，很多人不了解，甚至感到很陌生。

其實操作也很簡單，想換房的業主，隻需通過政府指定的官方平台，進行登記舊房、標明新房、等待估價，對新房滿意後就可以進行後續的簽約。

如此一來，買和賣都通過官方平台完成，審批流程快，既不用擔心款項安全問題，也大大提高了置換的效率，基本不用等多久。

而且目前部分城市的收購政策，出現了更多人性化的考慮。

比如江蘇太倉，允許舊房房主保留一定時期内的老房子學位友善子女上學，還有可以多套舊房一起收購，然後換購新房。

南京甚至考慮舊房房主房子被收購後，短期内沒有地方住，允許繼續租住在老房子内。

而收購來的房子，即可以做保障房使用，甚至也可以交由租賃機構進行營運托管，來獲得收益。

可以說，“國家隊”直接下場收房，才是未來保障房真正值得探索的主要方式。

首先，可以直接解決二手房流通慢的問題，直接激活大批具有置換條件的客戶入場，進而為市場繼續帶來大量需求。

其次，可以消化地方的大量閑置房産，提高不動産的使用率。

第三，收購來的房子最主要用途，可以為城市的畢業生，各類人才以及外來務勞工員提供一個良好的住處。

目前大連的“國家隊收購存量房“尚處于空白，希望我們未來也可以走上這條探索之路。

來源：同源樓市

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