史詩級救市來了，你會買房嗎？

市界

2024-05-20 14:08釋出于北京市界官方賬号

01、“終于不用貸款上班了”

消沉已久的樓市，會不會泛起一輪漣漪？

在不算短的一段時間裡，置身于冷淡的樓市中，天津的房産中介小柳，總有竭盡全力獲客，卻難有成交量的無奈感。小柳和他的同僚，底薪很少。如果當月沒有賣出房子，收入就很少，而基本的開銷又在那兒，隻能動用之前的積蓄。如果積蓄的老本吃完，他有時甚至不得不借錢度日。

直到5月17日的到來。這一天，央行等多部門官宣下，樓市迎來重磅級“炸彈”：取消房貸利率下限、降低購房首付比例、公積金貸款利率下調。具體而言，自5月18日起，購房最低首付比例不低于15%，公積金貸款利率下調0.25%，取消首套和二套住房的個貸利率下限。

其中，5年以下（含5年）和5年以上首套房公積金貸款利率，分别調整為2.35%和2.85%；5年以下（含5年）和5年以上二套房公積金貸款利率，分别調整為不低于2.775%和3.325%。

“三箭齊發”的政策一出來，讓正在神傷的小柳倍感振奮。“這也意味着，往後可以不用‘貸款’上班了。”在小柳看來，這個政策對中介群體來說，自然是好事。“能夠盤活市場，提高房子的流動性。我的收入也将會增多。”

以天津正在熱銷的樓盤鵬飛學苑為例。鵬飛學苑是天津南開區新房住宅項目的入門級樓盤。5月17日下午，不少得知樓市新政的買房客，緊急趕赴鵬飛學苑看盤。可以說，5月17日的樓市新政，給鵬飛學苑的熱度添了第二把火。第一把火，是5月16日，南開區公布的中國小最新入學政策（轉學得有三年戶籍）。

樓市新政僅僅公布兩天，其引發的蝴蝶效應，也在北京上演了。截至5月19日，盡管北京首付仍是30%的比例，但公積金已經按照新政執行中，資深房産中介龍楠感覺到，看房的人多起來了。龍楠所在大區，在當天簽了十多單。要知道平時，龍楠所在大區的簽單數，僅為個位數。

這枚重磅炸彈，也令一直在加速營銷項目的開發商興奮不已。不少開發商迅速更換宣傳物料，“沒想到政策轉變這麼快，相當于一次方向的調轉。”在某頭部房企任職的王淵告訴「市界」，這個政策對樓市肯定是利好的。

肉眼可見的，能加速那些猶豫觀望的買房客的買房步伐。剛需客汪清就是其中一個。這兩年，他一直在看婚房。汪清先是看了不少新房。但在新房市場，他總是沒有碰到心儀的房子。後來，汪清錨定了海澱永豐南，但這個闆塊遲遲不推地入市。就這樣，一直到今年年初，在房價一路下跌的二手房比新房更具成本效益的現實中，汪清将看房的重心放到了二手房之上。

汪清告訴「市界」，自己沒有那麼好的判斷能力，将房子買在價格的最低點，便将選中滿意的房子作為買房的終極目标。就在樓市新政公布的前一天，也就是5月16日，汪清還接到了房産中介的電話。對方向汪清推銷兩年前他看過的一樓盤。“我還告訴他，并不是很着急現在入手買房。”

不過，當看到5月17日的樓市新政後，汪清内心秉持的不緊不慢的看房節奏，在一定程度上動搖了，“這個新政的确會提高我對房子的關注度，加快主動看房子的步伐。”促使汪清心态發生變化的，并不是降低的首付比例。

一則他首付的預算本就已經定好了，二則降低首付意味着擡高了杠杆。有媒體算了一筆賬，假如100萬元的房子，以前公積金首付20%，利率3.1%，需要首付20萬，貸款80萬，等額本金30年總共要還117.3萬。如果現在按照15%的首付來計算，利率2.85%，需要首付15萬，貸款85萬，等額本金30年總共需要還121.44萬。

不過，“單從降息角度來看，給人的誠意挺足的，畢竟這是實打實地省錢了。”汪清告訴「市界」。降息這一事實，讓北京買房客陳亭的情緒，猶如坐過山車。5月17日，在看到公積金貸款利率下調0.25%的時候，陳亭整個人都懵了。因為，就在同一天，她剛還了第一筆利率為3.1%的公積金貸款。

情急之下，陳亭找到客戶經理詢問：3.1%的公積金貸款利率，明年開始能不能跟新政一樣下調？很顯然，對于風向的轉變，客戶經理也猝不及防，她對陳亭直言不諱，“這個政策來得太突然了，不能保證明年可以跟着降。”好在，在煎熬與忐忑不安中，陳亭最終得到了客戶經理的明确回複：“新利率出來後，還沒下貸的直接按新的政策走，已經下貸的要等明年1月1日開始降。”

至此，陳亭内心的石頭，才算是落了地。

02、“房企現在沒有底氣漲價”

人類的悲歡有時候并不共通，置身此時此刻的樓市中，有人歡喜有人憂愁。「市界」了解到，從目前來看，樓市新政更多刺激的是剛需和剛改這個群體，北京五環及以外的房屋交易度，相較五環内活躍一些。而對于總價高，尤其是一千萬元以上的房子，新政的效果目前難以顯現出來。

朱強是海澱萬柳片區的一名房産中介，在樓市新政頒布的第二天，也就是5月18日，他特意到各個小區轉了一下，“沒啥變化，都沒啥人看房。想買的還會買，不想買的依舊觀望。”在向「市界」談及他所在片區的現狀時，朱強言談間透出不少沮喪。

因有中關村三小等知名學校，海澱萬柳片區的二手房市場，曾一直很堅挺。即便近一年多，二手房價值逐漸回歸理性，但萬柳片區的二手房均價普遍超過10萬元。網紅盤萬柳書院為例，貝殼找房資料顯示，截至今年5月，其均價仍高達24.5萬元每平方米。

龍楠總結了新政下朱強仍處于困境的原因，“買豪宅的人，缺的不是150萬元的首付，而是850萬元的還款能力和背債意願。”無論如何，樓市新政讓二手房業主雀躍不已。過去一年多，二手房挂牌量居高不下，二手房價格一路下跌中，二手房市場完全成為買方市場。

那個賣家強勢買家弱勢的年代，一去不複返了。二手房業主們賣房賣的比任何時候都痛苦，很多人挂牌好久一降再降仍無人問津。即便有的賣家将房子賣出去了，但這場交易極其艱難，通常是被買家狠狠地砍價，有的甚至壓掉了幾十萬元。即便是這樣，有的業主為了能賣掉房子，最終還是妥協了。“這是一場毫無尊嚴的絕殺。”向「市界」回憶昔日賣房的一幕幕，一名二手房業主仍憤懑不已。

如今，樓市新政出台的利好，令不少二手房業主有所期待，這自然是情理之中了。畢竟，增強房地産市場流動性這個功能，降利率又降首付的樓市新政是具備的。那麼，開發商和新房市場呢？在一名地産人士看來，開發商的信心得到提升之際，一些熱門闆塊的樓盤會變得敏感，原來給出的折扣和優惠，很有可能随之作出調整。

但這并不意味着開發商會将樓盤提價。“房企現在沒有底氣漲價。”王淵認為，目前90%的開發商，或者90%的項目，應該都是降價跑量，讓自己活下去。這其中自有邏輯。在經過長長一段時間的高歌猛進後，中國房地産市場逐漸回歸理性之中，不少開發商為過去的狂飙突進付出了慘痛的代價。

哪怕一番出清過後，在房地産持續深度調整中，沒有出險的房企，也仍處在水深火熱當中。克而瑞資料顯示，2024年4月份，TOP100房企實作銷售操盤金額3121.7億元，環比降低12.9%，同比降低44.9%，單月業績規模仍保持在曆史較低水準。1-4月，TOP100房企累計銷售業績10914.1億元，同比下降46.8%，降幅收窄0.7個百分點。

“隻有大多數項目，都穩定地回籠了大量的資金，開發商銷售規模接近了往年。這個時候開發商才會有底氣去漲價。更何況，目前隻有一個政策的預期。”王淵告訴「市界」，央行以及相關部門雖然釋出了政策，但具體實施下來，還需要各地相關配套政策落地。

比如，城市政府就要根據調控要求，按照因城施策原則，自主确定轄區各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例下限。「市界」發現，北京、深圳等地，已按照樓市新政實行了最新的公積金貸款利率。北京的首付比例仍延續以前的規定，比如首套房的首付比例，還是按照30%來支付。

“一般來說，北京市住建委的相關配套政策出台後兩周，開發商基本上就知道這次樓市新政的效果如何了。不過，在北京住建委出政策之後，大概一個月左右，買房的人才能轉成網簽。”王淵告訴「市界」。

在IPG中國首席經濟學家柏文喜看來，對于首次購房者和改善型購房者來說，這些措施是一個積極的信号。然而，這些政策的影響可能是短期的。因為，它們主要解決的是購房者的即時支付能力問題，而沒有從根本上改變樓市的供需關系、居民的長期支付能力和市場預期。“長期來看，樓市的健康發展還需要依賴于經濟基本面的穩定、居民收入的持續增長以及房地産市場的長期調控政策。”柏文喜告訴「市界」。

對此，政府并非沒有意識到。為了解決目前樓市的困境，5月17日這一天，中國樓市不僅進入前所未有的最寬松首付政策時代，還密集出台了多個重磅級的樓市調控政策。

03、政府收儲房子，錢從何來？

複盤來時路，從1998年到現在的近三十年中，就算是2008年，全球金融危機之下，不少項目都在偷偷零首付的時候，中國樓市政策都沒有對20%的首付下限松過口。

過去幾年中，為了遏制房價過快上漲，以及防範房地産金融風險，政府還曾多次上調首付比例和房貸利率。如今，央行将首付比例下調至15%，無疑是中國購房曆史上最寬松的首付政策。作出這個舉動的背後，是居高不下的商品房庫存。

據國家統計局資料，截至2024年4月末，大陸商品房待售面積74553萬平方米，在建的房屋施工面積還有687544萬平方米。其中商品住宅成為商品房庫存的絕對主力；商品住宅待售面積已經達3.9億平方米，同比增長24.5%。

華福證券針對全國75個主要大中型城市2024年3月底的商品住宅出清周期資料顯示，不僅僅是一線城市和熱點二線城市去化周期拉長，一些低等級城市的庫存壓力也較大。比如南平、贛州等城市去化周期在50個月以上，鄭州去化周期達到44.1個月。

如此情況下，5月17日這一天，成為近幾年房地産重磅政策出台最密集、力度最大的一天。同一天，有另外兩大信号釋放了。一個是“全國切實做好保交房工作視訊會議”上，明确了地方政府可以“下場收儲存量房”。所謂收儲存量房，即政府或相關機構通過一系列措施，将市場上閑置的、未充分利用的房源進行集中收購、儲存，并在适當時機進行釋放，以調節市場供需關系，促進房地産市場的平穩健康發展。

一個是在另一個政策吹風會上，央行副行長陶玲宣布設立保障性住房再貸款，支援地方政府以合理價格收購已建成未出手商品住房用作保障性住房。該再貸款規模3000億元，可滾動使用，放大倍數盤活存量房産，将帶動銀行貸款5000億元。

會上還提到，城市政府標明地方國有企業作為收購主體，所收購的商品房嚴格限定為房地産企業已建成未出售的商品房，對不同所有制房地産企業一視同仁；按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴格把握所收購商品房的戶型和面積标準。

在柏文喜看來，這一政策主要影響的是房地産開發商和政府。對于開發商來說，政府收購存量房可以緩解其資金壓力，加快庫存去化，改善企業的流動性。而對于地方政府來說，通過收儲可以增加保障性住房的供應，滿足中低收入群體的住房需求，同時有助于穩定房價和地價。

地方政府回購存量房，一直是化解房地産重大風險、保交樓問題可采取的措施。2024年年初，央行就有“1000億元租賃住房貸款支援計劃”讓天津、成都、青島、重慶、福州、長春、鄭州和濟南8個試點城市購買商品房用作長租房。

并且，與2008年、2015年不同的是，這一次用金融杠杆、放松信貸、降低信貸條件的方式，向市場端注入金融資源，用金融手段去庫存。不過，令外界疑惑的一點是，據天風證券相關研報，如果按照國家要求将住房去化周期壓降到18個月以内（包括新房、二手房），需要淨壓縮7.4個月的去化周期，對應需要消化7.7億平方米庫存，估算需要約7萬億元的資金。

對于收儲存量房的資金問題，柏文喜向「市界」表示，不用擔心資金來源。“第一，各地國企、城投公司等具有政府信用背書，可利用信貸資源優勢，申請政策性貸款等，這并不難；第二，這是國家救市政策大方向，後續國家層面上，可能會從專項資金發放等方式助力地方國有平台收儲。”

央行政策釋出後，房地産闆塊再度拉升。截至5月17日收盤，萬科A、綠地控股、榮安地産、金地集團、保利發展、城建發展、濱江集團等20餘股漲停。“隻要政策方向是對的，辦法總是有的。”柏文喜向「市界」感歎道。

盡管目前的樓市政策，對消費者而言整體是利好，但這裡面并非沒有隐憂。政策生效的核心是購房能力和信心修複。從目前來看，仍有一部分群體，由于購房力缺失，以及對未來信心不足。這兩天，針對樓市新政，北京的購房群裡，買房客們讨論得熱火朝天。一名畢業有幾年的90後向「市界」傾訴道，“是啊！我差的不是15個點的首付，而是背不起三十年的房貸。”

一個時代過去了，另一個時代又來了。此時此刻，信心固然很重要，然而缺少手裡的黃金，人們還會有信心嗎？不妨讓子彈飛一會兒。

（文中人物除柏文喜外，皆為化名）

作者 |陶 婷

編輯 |孫春芳

營運 |劉 珊

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