導語
預期政策推動5月将有所改善，商品房銷售同比增速繼續保持低位但降幅逐漸收窄。
5月17日上午，國家統計局公布了4月宏觀經濟和房地産行業資料。經濟層面，在加大宏觀政策實施力度之下，工業、出口、就業、物價等主要名額總體改善，國民經濟延續回升向好态勢。而房地産市場則繼續調整，商品房銷售面積金額、房地産開發投資累計降幅擴大，新開工、竣工面積降幅雖邊際改善但仍保持低位運作。
01
工業、出口、物價等名額總體改善，但居民短、中長期貸款接回落仍顯内需疲弱
4月份國民經濟運作平穩，雖然部分名額增速有所放緩，但工業、出口、就業、物價等主要名額總體改善，國民經濟延續回升向好态勢，積極因素累積增多。
整體來看，第一，生産供給穩中有增。4月份，規模以上工業增加值同比增長6.7%，比上月加快2.2個百分點；環比增長0.97%，超過八成的行業和近六成的産品增速回升。第二，市場需求繼續擴大。4月份，貨物進出口增速由負轉正，同比增長8%。累計看，1-4月份進出口規模創曆史同期新高，4月份社會消費品零售總額同比增長2.3%，比上月有所回落。1-4月份，固定資産投資同比增長4.2%，保持平穩增長态勢。第三，物價總體改善。4月份，CPI環比由降轉漲，同比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.2個百分點。其中，扣除食品和能源的核心CPI上漲0.7%，漲幅擴大0.1個百分點。
但4月金融資料大幅放緩則在一定程度上展現出内需不足、購買需求相對疲弱。
一方面4月M1增速轉負、M2持續下降，經營、投資活躍度偏低，印證了目前市場對于流動性陷阱的擔憂。4月M2-M1剪刀差較3月擴大1.4pcts至8.6%，為近三年次高；另一方面，4月新增社融規模自2005年10月以來再次出現負增長，意味着實體經濟獲得的融資支援正在減弱。此外，自2月以來，新增信貸的持續同比下降反映出目前個人層面上增加債務的意願并不強烈，特别是在住房按揭和信用卡貸款方面，增長顯得較為疲軟。
02
4月商品房面積、金額同比降幅雙雙擴大4.6pcts，預期政策推動5月将有所改善
1—4月份，建立商品房銷售面積29252萬平方米、建立商品房銷售額28067億元，同比分别下降20.2%和28.3%，兩者降幅較1-3月分别擴大0.8pcts和0.7pcts。
由此可見房地産繼續處于調整期，“金三銀四”預期落空，市場處在底部緩慢修複階段。
一方面是供應緊缺的局面未有明顯緩解，企業推盤意願尚處低位。據CRIC資料顯示，4月30個重點城市新增供應環比下降20%，同比下降43%，仍然是2019年以來同期最低值，前四月累計供應降37%；另一方面二手房表現比新房韌性更足，分流部分剛需甚至首改客戶。據CRIC資料4月重點城市二手房成交面積環比增長12%，同比下跌9%，跌幅有所收窄。前四月累計成交面積預計為2531萬平方米，累計同比下降18%。
此外，單月同比自去年4月之後整體下降趨勢未改。4月建立商品房銷售面積6584萬平方米、建立商品房銷售額6712億元，環比分别下跌42%和38%，其中4月商品房銷售面積為2015年以來同期新低。單月同比降幅則再度走擴，4月面積、金額同比降22.8%和30.4%，均較3月降幅擴大窄4.6個pcts。
值得注意的是，4月末以來政策密集出台，包括核心城市限購進一步松綁對市場信心的修複起到積極作用，部分核心城市品質較好的次新樓盤帶看量和成交量都出現較大回暖，展現了政策維穩市場的重要作用，預計接下來随着保交流以及以舊換新等政策的全面落地，成交量将逐漸企穩。
03
一二手商品住宅銷售價格同環比皆擴大，二手房價跌幅遠超一手房
2024年4月份，房地産市場繼續調整，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比、同比降幅均有所擴大。
環比來看，4月份，70城建立商品住宅銷售價格跌幅為0.6%。其中一線城市下降0.6%，降幅比上月擴大0.5個百分點，僅上海上漲0.3%。二、三線城市建立商品住宅銷售價格分别下降0.5%和0.6%，降幅均比上月擴大0.2個百分點。
4月份，70城建立商品住宅銷售價格跌幅為0.9%.一線城市下降1.1%，降幅比上月擴大0.4個百分點，二、三線城市二手住宅銷售價格環比均下降0.9%，降幅均比上月擴大0.4個百分點
同比來看，4月份，70城中有63個城市建立商品住宅價格整體下跌，整體跌幅達到3%。其中，一線城市價格同比下降2.5%，降幅比上月擴大1.0個百分點，僅上海同比上漲4.2%。二、三線城市建立商品住宅銷售價格同比分别下降2.9%和4.2%，降幅比上月分别擴大0.9個和0.8個百分點。
4月份，70城中二手商品住宅價格整體下跌6.8%，所有城市價格均下降。一線城市下降8.5%，降幅比上月擴大1.2個百分點，二、三線城市分别下降6.8%和6.6%，降幅均比上月擴大0.9個百分點。
值得注意的是，無論是環比或是同比，二手房價格跌幅均高于新房，且下跌城市數量也遠多于新房。而二手房的價格持續走低，無疑将進一步擠壓新房規模，分流新房剛需客戶。
04
新開工、竣工同比跌幅雙雙收窄，4月新開工跌14%、竣工跌19.1%
1—4月份，房地産開發企業房屋施工面積687544萬平方米，同比下降10.8%。房屋新開工面積23510萬平方米，下降24.6%。其中，住宅新開工面積17006萬平方米，下降25.6%。房屋竣工面積18860萬平方米，下降20.4%。其中，住宅竣工面積13746萬平方米，下降21.0%。
今年以來，新開工、竣工雙雙較弱的格局并未出現實質性扭轉，降幅始終保持在低位運作，但有逐漸企穩之勢。
新開工面積累計降幅連續兩個月收窄，1-4月降幅較1-3月繼續收窄3.2個pcts，-24.6%的降幅與去年下半年相近，比2023年全年降幅高出4.2個pcts。4月新開工面積6227萬平方米，環比下降20.7%，同比降幅則較3月大幅收窄11.4個pcts至14%，單月同比降幅僅高于2023年1-2月、11月和12月。但絕對量上看，企業新開工的意願受到市場走弱影響頗大，4月新開工量是2014年以來單月新低，較2023年月均新開工量下降22%。
受到去年高基數的影響，竣工面積增速在2024年跌入負區間，但無論是從單月亦或是累計增速來看，均有邊際企穩的迹象。1-4月竣工面積跌幅較1-3月小幅收窄0.3個pcts至-20.4%。其中，4月新開工面積3601萬平方米，環比下跌26%，同比下降19.1%，較3月份降幅收窄2.7個pcts。單月竣工絕對量與新開工量走勢一緻，處于2012年以來新低。考慮到保交樓仍是化解目前市場風險的重要一環，随着未來配套政策落地，竣工面積增速有望企穩。
05
新開工與土地投資走弱拖累開發投資跌幅繼續擴大，4月同、環比分别降10.5%和14%
1—4月份，全國房地産開發投資30928億元，同比下降9.8%，降幅較1-4月擴大0.3個pcts，累計增速為2020年3月以來新低。住宅開發投資23392億元，下降10.5%，降幅與1-3月相持平。
開發投資沒有延續年初回暖趨勢，累計降幅連續兩個月擴大，一方面是新開工增速仍然保持在低位，對開發投資的拉動影響有限，另一方面，土地市場的走弱甚至核心城市土拍降溫也對開發投資形成拖累。根據CRIC統計，2024年1-4月全國300城經營性土地成交金額同比下降16%，作為房企重點關注的一線城市降幅達到29%。其中，4月份300城經營性土地成交金額同比下降40%，各能級城市均同比跌幅較大。
單月來看，4月全國房地産開發投資額8846億元，環比下降14%，絕對量與2023年月均下降3.2%。同期來看，4月全國開發投資同比跌10.5%，跌幅較3月擴大0.4個pcts。
綜上，我們對于後市給出如下判斷：
預判5月，我們認為，在限購逐漸解除、“以舊換新”、首付比例下降、貸款利率下限的取消等多重政策利好下，購房信心及預期正逐漸恢複，随着月内新推盤“提質縮量”，整體成交或将小幅放量，絕對量預期将與本月持平或微增10%以内。
不過基于去年基數較高，同比還将延續降勢。分能級來看，一線整體熱度好于二三線是大機率事件，“強者恒強”局面預期延續：以上海、北京、西安、杭州等核心一二線城市，市場熱度居前，受新政利好刺激，去化率或将環比持增；以深圳、蘇州、武漢、南京等或因供應放量或供給結構持續優化，市場熱度有望低位複蘇；以剛需主導型城市，諸如天津、青島、鄭州、重慶等，雖然整體推盤仍以剛需産品為主，但因二手房低價分流影響，去化率或将低位徘徊。
在撿漏“低價房”的背景下，二手房5月成交或将與4月持平或小幅微增，回暖程度預期好于新房，其中京滬甯廬廈目前二手房成交占比已超7成，二手房份額仍将繼續增長。
綜合而言，商品房銷售面積、金額、累計同比增速繼續保持低位但降幅逐漸收窄。而在“保交樓”政策的推動下，2024年二季度的竣工面積仍有支撐，但整體仍呈現下降趨勢。在去庫存的大背景下土地供求規模的收縮将影響房地産開發投資的增速，預計仍将延續3-6個月的築底震蕩走勢。（來源：克而瑞研究中心）