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4個大招後房價會上漲嗎?專家:不必過早擔心新政可能引發的房價暴漲

4個大招後房價會上漲嗎?專家:不必過早擔心新政可能引發的房價暴漲

每日經濟新聞

2024-05-19 13:27釋出于四川每日經濟新聞官方賬号

日前,住房公積金個人住房貸款利率下調0.25個百分點。到底繳存人能得到多大實惠?住房城鄉建設部公積金管理司相關負責人昨天(18日)表示,新政策對繳存人解決住房支援力度将更大。

以一筆金額100萬元、期限30年的首套住房公積金個人住房貸款為例,選擇等額本息還款方式,月供将由4270.16元降至4135.57元,減少約135元,總利息支出将減少4.85萬元。購房人得到的好處是實實在在的。

4個大招後房價會上漲嗎?專家:不必過早擔心新政可能引發的房價暴漲

據介紹,此次貸款利率調整範圍既包括新發放的住房公積金個人住房貸款,也包括存量住房公積金個人住房貸款。2024年5月18日前已發放的個人住房公積金貸款,自2025年1月1日起執行新利率。2024年5月18日(含)後新發放的個人住房公積金貸款,将直接按照調整後的新利率執行。住房城鄉建設部表示,将指導城市住房公積金管理中心按照規定,做好政策銜接工作,確定繳存人能夠第一時間享受到政策優惠。

多地公布調整存量公積金貸款細則

降首付比例對一二線城市影響較大

17日,廣州宣布下調個人住房公積金貸款利率;18日,上海、北京、深圳等地也先後宣布下調住房公積金貸款利率。據21财經,對于存量公積金利率調整統一在2025年1月1日進行,不過各地細節略有不同。部分城市對存量調整還有附加的期限要求。比如,成都市和大連市要求,2024年5月18日之前發放的住房公積金貸款,貸款期限在1年以上的,貸款利率将在2025年1月1日進行調整;貸款期限為1年的,貸款利率不作調整。

多數城市則是規定,2024年5月18日起新受理貸款和5月18日前未發放的貸款利率統一按照央行要求執行。存量貸款自2025年1月1日起調整。例如濟南市、蘭州市、宜昌市等。

在下調首付比例方面,據中新經緯,以總房款100萬元為例,首套房首付款由之前最低20萬元降至最低15萬元,購房門檻下降。但相應地,從銀行貸款的金額由80萬元提高至85萬元。

“這是曆史最低的首付比例,既是按揭貸款曆史上的最寬松政策,也是最近幾年各類購房政策中最為寬松的政策。”易居研究院研究總監嚴躍進在接受中新經緯采訪時表示,過去全國住房貸款首付比例最低為20%,但是否應繼續降低首付比存在着不同的聲音,很顯然,此次政策對首付比例做了曆史性的下調。

“首套房首付比例降至15%,是曆史最低水準了。”中原地産首席分析師張大偉對中新經緯分析,該政策執行後,意味着全國所有城市的首套住房、二套住房的最低首付比例都可以下調,這對一二線城市影響較大,北京等城市或将大幅度降低首付比例。

為何“去庫存”是當務之急?

不是供應太多,而是銷售不振

據央視新聞,本周五,四項重磅政策同時出爐,其中一個就是收購庫存房源充當保障房。特别是中國人民銀行周五下午宣布,将提供3000億元保障性住房再貸款支援政府收儲行為,引起社會廣泛關注。那麼,為何現在去庫存成了目前房地産複蘇的當務之急呢?

國家統計局最新公布的資料顯示,4月份以來,市場供需都在下行,使得庫存總量進一步在加大。一方面是由于3月份原本的小陽春沒來,市場需求進一步萎縮,進而導緻新一輪降價,市場觀望氣氛更濃。另一方面,是盡管去年以來二手房交易在回升,但回升的數量趕不上挂牌賣房的數量,各地二手房挂牌量都在創新高。

今年4月30日,中央政治局會議首次提出“要結合房地産市場供求關系的新變化、人民群衆對優質住房的新期待,統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施”。這是時隔多年,中央再度對房地産去庫存提出要求。而記者從易居研究院等市場機構拿到的統計資料也顯示,目前庫存很高的沖突點并不在于房地産企業供應了太多房源,而是在于庫存消化能力一直處于低位,即銷售不振。據易居研究院統計,全國百城建立商品住宅庫存銷售周期目前為25.3個月,而建立商品住宅的合理銷售周期應為12到14個月。

從目前各地的政策來看,“以購代建”主要有兩個目标:一是加快存量商品房去庫存,二是助力保交樓和房地産融資協調機制“白名單”的建立,以緩解房地産企業資金方面的困局。專家表示,通過收購存量住房改為保障性住房,目前看可以實作一舉多得的效果。

專家表示,近期有關“以購代建”的政策的實施,下一步無疑會給市場帶來一定的正面效應,特别是在樓市調控政策轉向“去庫存”這一背景下,這些措施能夠緩解部分房企的資金壓力,為樓市帶來短期的穩定性。在各地具體執行的過程中,關于資金來源的可持續性,以及這些收儲商品房的營運管理能力,都是考驗政策未來效果的關鍵。

有人擔心業主臨時漲價

有人再等等:關鍵還是價格本身

據中新經緯,當天下午,在看到微信群裡讨論這些政策後,在北京工作、正在為孩子上國小發愁的郭靜(化名)有點心動:“我的首付不太夠,首付比例下調對我來說是解決了燃眉之急。雖然月供壓力加大,但後期可以選擇提前還款。我們的預算本就有限,現在開始擔心業主臨時漲價,有點着急看房了。”

也有表現淡定的。已經很久沒有在北京看房的張輝(化名)對中新經緯稱,他暫時不會重新開機看房計劃,他說:“降低首付對我的吸引力不是很大,因為本身我也想多交點首付款,以緩解月供的壓力。真正刺激大家去看房的還是價格,我還是再等等。”

河南省鄭州市一位房産經紀人說:“政策是有用的,尤其是對剛需、改善客戶來說,首付比從最低20%降到最低15%,購房門檻降低了。”上海的一位房産經紀人稱,還沒有多少客戶緻電咨詢。

商貸利率方面,中原地産首席分析師張大偉認為,從全國看,除了少數一線二線城市外,大部分城市首套房貸款利率都降至3.45%左右,一些城市甚至在3.25%左右。此次政策為房貸利率進一步下行提供可能,未來首套房商貸利率或向3%靠攏。諸葛資料研究中心首席分析師王小嫱認為,商貸利率有望跌破3%,降至曆史最低水準,居民的貸款成本進一步下降。

東方金誠研究發展部王青團隊分析稱,根據中國人民銀行資料,今年3月末新發放居民房貸利率為3.69%,考慮到目前物價水準偏低,實際房貸利率(名義房貸利率-GDP平減指數)處于曆史最高水準之列,而且自2021年以來持續上升。未來,監管層或将通過視窗指導等方式,督促商業銀行較快下調居民房貸利率,直至樓市出現築底回升态勢。同時,在目前的市場格局下,不必過早擔心新政可能引發的房價暴漲問題。

編輯|王月龍 易啟江

校對|段煉

每日經濟新聞綜合自21财經、中新經緯、央視新聞、公開資訊

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