作者 | 何帆 蔡琦晟 郭再冉 顧懷宇 郭于玮 魯政委
房地産，貨币政策，債市
2024年5月17日，國新辦舉行國務院政策例行吹風會，介紹切實做好保交房工作配套政策有關情況。
從本次釋出的相關政策措施來看，主要包括以下内容：一是設立3000億元保障性住房再貸款，帶動銀行貸款5000億元，收購已建成未出售的商品房，助力化解商品房庫存。5000億元資金大約能夠化解全國6763萬平方米商品房庫存，約占目前全國商品房待售面積的9.1%。
二是處置閑置土地、盤活存量土地的政策，後者包括支援企業優化開發、促進市場流通轉讓、支援地方以合理價格收回土地等。存量土地盤活将加速保障性住房建設，部分房企也可能通過回售土地獲得一定現金流。
三是下調首付比例，首套房首付和二套房首付分别下降至15%和25%，這一水準為曆史最低水準。降低首付比例有助于降低購房門檻，同時意味着購房者需要承擔更高的債務杠杆率，而目前居民按揭貸款償債率仍偏高。
四是全面取消商業性個人住房貸款利率政策下限，有助于新發放個人住房貸款利率進一步下行。若政策落地後，房貸利率下降30-40bp，則一般貸款利率-個人住房貸款的利差将達到90-100bp，接近2015-2016年二者的利差高點。
五是降低公積金貸款利率，這将同時降低增量和存量公積金貸款的付息成本。此前公積金貸款利率的累計降幅低于5年LPR的降幅，本次對公積金貸款利率進行了“補降”。
對于債市而言，短期偏逆風，但中期仍偏強。短期内，風險偏好回暖，政府債淨融資規模上升，規範存款“手工補息”對資金面形成擾動，30年國債走勢或弱于其他期限。中期來看，公積金貸款利率“補降”和取消房貸利率下限将使得個人住房貸款利率進一步下行，債市利率中樞下行尚在途中。若短期債市由于風險偏好回暖等因素緻使收益率向上回調，則是較好的配置時點；從房貸和30年國債比價來看，2.65%-2.7%附近或是未來3-6個月30年國債較好的配置區間。
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