重振樓市，買房拐點到了嗎？

澤平宏觀

2024-05-19 08:07釋出于北京财經領域創作者

文：任澤平團隊

1 房地産拖累内需不足，近年最大力度救樓市政策出台

4月經濟資料弱于3月，主要是内需不足，地産拖累，消費和投資均放緩，出口和制造業投資相對較好。

目前房地産及其産業鍊對中國經濟拖累最大，是以房地産穩則經濟穩。

5月17日，穩樓市“四箭齊發”，為近年最大力度救市政策：降首付比、降公積金貸款利率、取消商業房貸利率下限、設立保障性住房再貸款3000億元收儲存量房。我們此前提出《關于組建住房銀行的構想》。

我們要吸取90年代日本的教訓，日本在應對“資産負債表衰退”時，政策不及時、力度弱，導緻不良債權問題達15年之久，大量僵屍企業降低了生産率，日本形成“慢性通縮”循環、長期增長停滞。微觀主體陷入薪資停滞和通縮的惡性循環，形成低欲望社會，以至于後來日本最大力度政策的“安倍經濟學”對物價和經濟的提振也不盡如人意。

政策的曆史拐點已經出現，市場的拐點還有待于居民支付能力的提升。這些年，居民、地方和企業的資産負債表受損，目前重振樓市信心的主要制約因素是居民收入和預期，唯一的辦法是通過财政貨币擴張修複居民資産負債表，恢複支付能力。現在限購也放松了，利率也下調了，首付也降低了，隻差“新”一輪經濟刺激了，以擴大需求，提振就業和收入，把握好時度效；同時加大對新經濟、新質生産力的支援力度，提升長期競争力。立竿見影，古今中外均被驗證有效，詳見《是該啟動“新”一輪經濟刺激了》。“住房保障銀行”收儲抵押貸款邁出了關鍵而正确的一步，目前5000億，兩年内可能需要兩萬億左右，住房保障體系也建立起來了。

發行超長期特别國債是良好開端，可擴大公共投資、提振經濟與市場信心，超長期意在降低債務成本和風險。

近期，拜登政府宣布對中國開啟新一輪加稅，外部環境的不确定性增加。越是面臨外部壓力，越要發展好自身，不能自亂陣腳，要把發展經濟放在更加重要的位置。中國經濟發展潛力巨大，隻要采取實質有力措施，将大幅提振信心，信心比黃金重要。

冬天再冷再長，春天終将到來。

分析目前的經濟形勢，除了要客觀，還要多一些人文關懷，多接地氣，多反映民聲，多利用專業貢獻建設性建議。宏觀上是資料，微觀上是多少家庭的悲歡離合。

2  4月經濟金融資料呈以下特征：

1）房地産銷售和投資仍十分低迷。近期“穩地産”政策加力，貫穿需求和供給側，但購房需求仍受限于居民對未來收入、就業以及房價預期。4月商品房銷售面積和銷售額同比分别為-22.8%和-30.4%，均較3月下降4.6個百分點。4月房地産開發資金來源同比-21.3%，較3月回升7.7個百分點。4月房地産投資同比-10.5%，較3月下降0.5個百分點。

2）基建投資放緩，後續專項債、超長期特别國債發行将接續。4月基礎設施建設投資同比增長5.9%，較3月下降2.8個百分點。水電瓦斯生産和供應業投資維持高增；公用事業，水利、環境和公共設施增長放緩。

3）制造業高增，受益于科技創新和裝置更新政策推動，但價格低迷，企業盈利不足，限制主動擴産意願。4月制造業投資當月同比增長9.3%，較3月下降1.0個百分點。1-4月中國固定資産投資完成額中裝置工器具購置累計同比增長17.2%，較2023年全年增長10.6%。

4）消費恢複放緩。餐飲收入稍好于商品消費，汽車消費今年整體放緩，地産後周期類消費仍是拖累。4月，社會消費品零售總額同比增長2.3%，較上月下滑0.8個百分點；環比0.03%，弱于季節性；三年複合2.5%，較上月下滑0.7個百分點。4月商品零售和餐飲收入的三年複合分别為2.2%和5.1%，較上月變動-0.9和1.0個百分點。

5）出口持續修複；全球制造業景氣擴張，帶動全球貿易回暖。4月出口同比（以美元計價，下同）1.5%，兩年複合增長4.3%，好于市場預期。機電産品仍是出口主要支撐，勞動密集型拖累出口1.2個百分點；汽車延續高增長；美國庫存周期築底、房地産回暖拉動家電産品出口；對新興經濟體出口延續高增，對歐美出口降幅收窄。

6）社融負增長，創曆史新低。4月存量社融同比增長8.3%，增速較上月回落0.4個百分點。新增社會融資規模罕見減少1987億，較同期多減1.42萬億元，為有記錄以來最低值。結構上，各項均為拖累，政府債拖累最大。4月政府債券淨融資減少984億元，同比多減5532億元。M2同比增速7.2%，創曆史新低，M1同比轉負至-1.4%，為曆史次低。

7）物價低位略升，需求不足。CPI中旅遊等服務消費和油價上漲是貢獻因素，PPI中原油、有色金屬相關産業價格漲，黑色跌，消費制造業價格下跌。4月CPI環比上漲0.1%，CPI同比上漲0.3%，較上月增加0.2個百分點；核心CPI同比0.7%，較上月增加0.1個百分點。PPI同比下降2.5%，降幅較上月收窄0.3個百分點。

3  工業生産較好，主因科技和出口帶動

4月規模以上工業增加值同比增長6.7%，較3月上升2.2個百分點；環比1.0%，好于季節性。4月出口交貨值同比7.3%，較上月大幅上升5.9個百分點。從三大門類看，制造業增加值增長最快。采礦、制造業、電瓦斯增加值同比分别2.0%、7.5%和5.8%，分别較上月增加增加1.8、2.4和0.9個百分點。

1）工業生産的亮點在高新技術産業。4月高技術産業工業增加值同比為11.3%，較上月增加3.7個百分點。電氣機械和器材制造業，計算機、通信和其他電子裝置制造，鐵路、船舶、航空航天和其他運輸裝置制造業同比分别為5.8%、15.6%、13.2%,較上月增加1.0、5.0和4.6個百分點。

2）汽車制造業保持高增速，汽車消費不佳，主要用于出口。汽車制造業同比為16.3%，較上月增加6.9個百分點。4月，新能源汽車産量同比為39.2%，較上月增加5.7個百分點

3）黑色金屬類生産放緩，有色金屬類增加。4月，非金屬礦物制品業、黑色金屬冶煉及壓延加工業、有色金屬冶煉及壓延加工業同比分别為-1.5%、2.0%和11.4%，較上月變動1.3、-1.3和0.2個百分點。

4）裝備制造業、化工類生産較高，但物價偏低，反映供給較多。4月，通用裝置制造業、專用裝置制造、化學原料及化學制品制造、橡膠和塑膠制品同比分别為3.7%、2.0%、12.3%、10.5%，較上月增加3.7、1.1、3.2和5.2個百分點。

5）食品類行業生産下滑，食品類供需均較弱，物價下跌。4月,農副食品加工業，食品制造，酒、飲料和精制茶制造業同比分别為1.2%、4.8%、3.8%，較上月下降4.0、0.1和0.2個百分點。

4月，服務業生産指數同比增長3.5%，較上月下滑1.5個百分點。資訊傳輸、軟體和資訊技術服務業、租賃和商務服務業同比分别為10.8%和6.1%，較上月下滑1.9和2.1個百分點。

4固投有所下降，高技術産業增長強于整體

4月固定資産投資（不含農戶）當月同比增長3.5%，較3月下降1.3個百分點。分投資主體看，4月民間固定資産投資和國有控股企業固定資産投資累計同比分别為0.3%和7.4%，較3月分别下降0.2和0.4個百分點。

高技術制造業增長仍快于固投整體。1-4月高技術産業投資同比累計增長11.1%，其中高技術制造業和高技術服務業投資分别增長9.7%、14.5%。

在新一輪科技革命和産業變革機遇中，高技術産業存在廣闊的政策和市場空間。1月18日，工信部等七部門聯合釋出《關于推動未來産業創新發展的實施意見》，并提出到2025年和2027年的發展目标，包括技術創新、産業培育等方面。新興産業保持快速增長速度，1-4月航空、航天器及裝置制造業，計算機及辦公裝置制造業投資分别增長49.6%、10.2%。

5  房地産銷售和投資疲軟

4月商品房銷售面積和銷售額同比分别為-22.8%和-30.4%，均較3月下降4.6個百分點。各線城市商品房銷售價格同比降幅均擴大，4月一、二、三線城市建立商品房銷售價格同比分别下降2.5%、2.9%和4.2%，二手房價格同比分别下降8.5%、6.8%和6.6%，降幅均較3月擴大。近期，“穩地産”政策持續發力，除北上廣深外多城全面放開限購，5月17日，央行出台取消住房商業貸款利率下限、下調公積金貸款利率、下調最低首付比例，以及拟設立3000億元保障性住房再貸款等政策。“穩地産”核心在于扭轉市場預期，購房需求仍受限于居民對未來收入、就業以及房價預期。

房企到位資金增速略升，但仍承壓。4月房地産開發資金來源同比-21.3%，較3月回升7.7個百分點。4月房企從國内貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款到位的開發資金同比分别為-14.3%、5.7%、-36.3%和-35.8%，分别較3月變動-8.0、19.3、5.2和11.0個百分點，其中房企自籌資金增速回正為低基數影響。2024年1月12日，住建部和金融監管總局釋出《關于建立城市房地産融資協調機制的通知》，将根據開發建設情況及項目開發企業資質、信用、财務等情況，提出可以給予融資支援的房地産項目名單，預計一定程度提振市場信心和預期，緩解資質較好的房地産商的資金壓力，目前全國297個地級及以上城市已建立房地産融資協調機制。

土地縮量、房地産投資低迷。4月房地産投資同比-10.5%，較3月下降0.5百分點。根據中指院資料，2024年1-4月TOP100房企拿地金額同比下降9.5%。施工方面，新開工、施工、竣工增速均回升。4月新開工、新增施工和竣工面積同比分别增長-14.0%、19.4%和-19.1%，分别較3月回升11.4、35.9和2.6個百分點。

6  基建投資有所下滑

4月基礎設施建設投資同比增長5.9%，較3月下降2.8個百分點。4月基礎設施建設投資（不含水電瓦斯）同比增長5.1%，較3月下降1.4個百分點。

1）水電瓦斯生産和供應投資維持高增。4月水電瓦斯投資同比增長20.7%，維持2位數增長。

2）交運倉儲投資有所上升，4月交運倉儲投資同比增長8.8%，較3月上升3.1個百分點。

3）4月水利、環境和公共設施管理業同比-3.6%，較3月下滑3.9個百分點，增長放緩。

預計基建投資将繼續發揮托底作用。目前地方政府工作重心更多放在化債，專項債發行滞後；中央加杠杆，去年底增發1萬億國債将于6月底前完成實物工作量，今年1萬億超長期特别國債于5月開始發行。

7  制造業投資托底固投

4月制造業投資當月同比增長9.3%，較3月下降1.0個百分點。

從制造業上中下遊細分環節來看，利潤均未見明顯增長趨勢。2024年1-3月工業企業利潤總額同比為-0.7%，2023年累計同比-8.5%。制造業各子行業在固定投資的決策上分化加劇。擁有較高利潤邊際和規模效應更為顯著的企業投資意願較高，如新基建、新質生産力相關制造業投資仍維持較高增速。在制造業轉型更新和裝置更新改造政策推動下，後續仍可期待制造業高技術投資對固投的持續支撐。

1）新質生産力相關行業增長強勁。4月鐵路等運輸裝置制造業，計算機、通信和其他電子裝置制造業投資分别同比增長33.6%和10.6%，維持兩位數增長。2024年政府工作報告提到，要“大力推進現代化産業體系建設,加快發展新質生産力”。培育新産業是重點任務，發展戰略性新興産業、未來産業是關鍵，相關制造業将持續高增。

2）裝置以舊換新，各類裝置制造業有望發力。4月通用裝置、專用裝置制造業投資同比分别為11.9%和13.5%，高于制造業整體增速。4月9日晚，工業和資訊化部等七部門聯合印發《推動工業領域裝置更新實施方案》，提出到2027年，工業領域裝置投資規模較2023年增長25%以上。1-4月中國固定資産投資完成額中裝置工器具購置累計同比增長17.2%，較2023年全年增長10.6%。

8  消費修複放緩

社會消費品零售總額延續下滑，與去年報複性消費産生的高基數有關，但也反映消費修複放緩。4月，社會消費品零售總額同比增長2.3%，較上月下滑0.8個百分點；環比0.03%，弱于季節性；三年複合2.5%，較上月下滑0.7個百分點。

商品零售和餐飲收入修複整體較弱，餐飲稍好于商品。4月商品零售和餐飲收入同比分别為2.0%和 4.4%，較上月下降0.7和2.5個百分點；三年複合分别為2.2% 和5.1%，較上月變動-0.9和1.0個百分點。

分行業看，通訊消費是亮點；汽車消費今年整體放緩；地産後周期類消費仍是拖累；其他行業中，必需消費品部分下滑，可選消費品和石油及制品類增幅放緩。

1）通訊消費是亮點。4月通訊器材類零售同比為13.3，較上月上升6.1個百分點。

2）汽車消費今年整體放緩，去年與新能源購置稅減半等政策刺激有關。4月，汽車消費同比下降5.6%，較上月回落1.9個百分點。

3）地産後周期消費仍為拖累。家用電器和音像器材、家具類、建築及裝潢材料同比分别為4.5%、1.2%和-4.5%，較上月變動-1.3、1.0和-7.3個百分點。

4）必需消費品部分下滑，可選消費品和石油及制品類增幅放緩。4月，糧油食品類、飲料類、煙酒類、日用品同比分别為8.5%、6.4%、8.4%和4.4%，較上月變動-2.5、0.6、-1.0和0.9個百分點；服裝鞋帽及紡織品、化妝品、金銀珠寶同比分别為-2.0%、-2.7%、-0.1%，較上月變動-5.8、-4.9、-3.3個百分點；石油及制品類消費同比增加1.6%，較上月下滑1.9個百分點。

4月城鎮調查失業率和31大城市城鎮調查失業率分别為5.0%和    5.2%，較上月降低0.2和0.1個百分點。

9  出口溫和修複

4月出口同比（以美元計價，下同）1.5%，高于3月的-7.5%；兩年複合增長4.3%，高于一季度的-0.2%，也高于3月的1.3%。

全球制造業連續四個月景氣擴張，帶動全球貿易回暖。4月全球制造業PMI50.3%，産出指數、新訂單指數分别為51.5%和50.5%。南韓、越南出口同比13.8%、12.3%，累計同比9.7%和14.1%。

機電産品仍是出口主要支撐，勞動密集型拖累出口1.2個百分點；汽車延續高增長；美國庫存周期築底、房地産回暖拉動家電産品出口。機電産品占出口金額比重為59.2%，同比1.5%，兩年複合同比5.8%；其中，自動資料處理裝置及其零部件、內建電路分别同比8.2%和17.8%；船舶同比91.3%；汽車包括底盤出口同比28.8%；家用電器出口同比10.9%，兩年複合增長6.5%。七大勞動密集型産品出口同比-6.5%，1-4月累計同比-2.0%，兩年複合增長0.8%。其中，服裝、鞋靴、箱包、玩具、家具等勞動密集型産品分别同比-9.1%、-18.3%、-13.5、-11.1%和3.5%。高新技術産品同比-3.1%，兩年複合-1.5%。

東盟仍是第一大出口合作夥伴，對歐盟、美國出口持續修複，對新興經濟體出口維持高增。4月對東盟、歐盟、美國出口同比分别為8.1%、-3.6%和-2.8%，較上月變動14.4、11.4和13.1個百分點；環比為-5.5%、10.5%和13.9%。對俄羅斯、巴西、印度出口同比分别為-13.6%、16.6%和-6.2%，較上月變動2.1、18.5和13.0個百分點；環比為9.0%、12.5%和8.3%。

進口修複，但内需不足仍是主要問題。4月進口同比8.4%，較上月回升10.3個百分點；兩年複合增速-0.6%，較上月上升1.4個百分點。食用植物油油、幹鮮瓜果是農産品主要拖累項目，分别拖累進口0.3和0.2個百分點；原油拉動進口1.7個百分點，煤及褐煤拖累0.2個百分點。4月原油、鐵礦砂、銅材、鋼材、煤的進口金額同比分别為14.1%、5.7%、9.8%、8.6%和-8.4%，進口數量同比分别為5.4%、12.6%、7.5%、13.4%和11.2%。高新技術和機電産品進口同比15.1%和11.5%，內建電路同比15.8%；汽車進口金額和數量同比5.3%和0.0%，較上月變動32.9和14.3個百分點。

10  社融負增長，創曆史新低

4月存量社融規模389.93萬億元，同比增長8.3%，增速較上月回落0.4個百分點。新增社會融資規模罕見減少1987億，較同期多減1.42萬億元，為有記錄以來最低值。

結構上，各項均為拖累，政府債拖累最大。1）表内信貸少增。4月社融口徑新增人民币貸款3306億元，同比少增1125億元。2）表外融資多減。4月表外融資減少4254億元，同比多減3111億元。3）政府債券發行偏慢，大幅多減。4月政府債券淨融資減少984億元，同比多減5532億元。4）直接融資少增。直接融資增加679億元，同比少增3254億元。

信貸增速持平，企業居民端皆走低，票據融資成主要支撐。4月金融機構口徑信貸增速9.6%，與上月持平。新增人民币貸款7300億元，同比多增112億元。新增企業貸款8600億元，同比多增1761億元；新增居民貸款5166億元，同比多減2755億元。

M2同比增速7.2%，創曆史新低，M1同比轉負至-1.4%，為曆史次低。M2同比增速7.2%，較上月下降1.1個百分點；M1同比較上月大幅下降2.5%。企業存款減少1.87萬億元，同比大幅多減1.73萬億元;居民存款減少1.85萬億元，同比多減6500億元; 财政存款增加981億元，同比少增4047億元; 非銀存款減少3300億元，同比多減6212億元。

11  物價低位略升

4月CPI同環比上升，旅遊等服務消費和油價上漲是貢獻因素。4月，CPI環比上升0.1%，較上月增加1.1百分點；CPI同比為0.3%，較上月增加0.2個百分點；核心CPI同比0.7%，較上月增加0.1個百分點；核心CPI環比0.2%，較上月增加0.8個百分點。

食品供給充足，價格普遍下跌；豬價同環比回升。食品項環比下降1.0%，較上月收窄2.2個百分點；豬價同比1.4%，較上月回升3.8個百分點；環比0%，較上月回升6.7個百分點。

非食品項價格上升，主因清明節，旅遊出行服務消費增加，油價上升帶動燃料價格上升；但耐用品價格持續下降。飛機票、交通工具租賃費、飯店住宿和旅遊價格均環比分别為15.3%、9.0%、4.0%和2.7%；交通工具用燃料環比2.9%，較上月增加1.8個百分點；家用器具、交通工具和通信工具環比分别下跌0.1%、0.6%和0.9%。

PPI環比降幅略有擴大、同比降幅收窄，國内外定價商品分化，原油、有色金屬相關産業價格漲，黑色跌；裝備制造業供給較多、價格下降，與之關聯的化工業價格也下降。消費制造業中，食品類價格下降；家電、紡織業等價格上漲，與出口增加有關。4月PPI環比下降0.2%，降幅較上月擴大0.1個百分點；PPI同比下降2.5%，降幅較上月收窄0.3個百分點。原油和有色金屬價格上行帶動相關産業價格上漲；黑色金屬類、非金屬礦物制品行業價格下降，受專項債發行偏慢、地産拖累。

12  PMI維持在榮枯線上、略有回落

4月制造業PMI 50.4%，較上月回落0.4個百分點，供給比需求強。

生産指數和新訂單指數分别為52.9%和51.1%，比上月變動0.7和-1.9個百分點；新出口訂單50.6%，比上月回落0.7個百分點，連續兩個月位于擴張區間。化學纖維及橡膠塑膠制品、鐵路船舶航空航天裝置、計算機通信電子裝置等行業生産指數均位于較高景氣區間；食品及酒飲料精制茶、化學纖維及橡膠塑膠制品、汽車、電氣機械器材等行業新訂單指數和新出口訂單指數均位于53.0%以上。

主要原材料購進價格指數和出廠價格指數分别為54.0%和49.1%，分别較上月變動3.5和1.7個百分點。大宗商品價格整體上漲；原油、有色金屬、金銀價格上行；煤炭、鋼鐵價格下降。

大、中、小型企業連續兩個月均在擴張區間，PMI分别為50.3%、50.1%和50.3%，比上月變動-0.8、0.1和0.0個百分點。企業多項名額明顯改善，經濟修複效果顯現。

建築業擴張加快，服務業走弱。建築業商務活動指數為56.3%，較上月加快0.1個百分點；服務業商務活動指數為50.3%，較上月回落2.1個百分點。

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