引言：房地産牛市可能真的要來了。
5月17日，央行、金融監管總局、住建部等部門一口氣宣布了樓市4個救市大招，直指公積金、二套利率、房貸首付以及收儲存量房。
第一招：降低首付比例。
對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。
在此基礎上，中國人民銀行各省級分行、國家金融監督管理總局各派出機構根據城市政府調控要求，按照因城施策原則，自主确定轄區各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例下限。
第二招：降低公積金貸款利率。
中國人民銀行決定，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分别調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分别調整為不低于2.775%和3.325%。
第三招：在全國層面，取消首套房和二套房貸款利率下限。
中國人民銀行各省級分行按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區内各城市房地産市場形勢及當地政府調控要求，自主确定是否設定轄區内各城市商業性個人住房貸款利率下限及下限水準（如有）。
銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制确定的利率下限（如有），結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理确定每筆貸款的具體利率水準。
第四招：商品房庫存較多城市，政府可酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。
在今天舉行的保交房工作視訊會議上，國務院副總理何立峰宣布：相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。
受此消息影響，5月16日伊始，房地産股，簡直“瘋了”……爆雷的、沒爆雷的，統一暴漲！今天（17日），房地産股繼續爆發， 我愛我家連續漲停，濱江集團、城投控股、天地源、世聯行等漲停。
地産救市至今已經走過三個年頭了，2022、2023，都有過一波轟轟烈烈的救市政策釋出。
政策重點均是松綁，松綁掉那些以前極為嚴苛的限制性政策，主要包括三個部分：
第一，對房企松綁，降低房企的融資難度，讓企業能夠融到錢，撐下去。
第二，對購房者松綁，取消一系列的限購政策，讓更多購房者可以進場買房。
第三，對貸款條件松綁，比如降低首付，降息降準，讓購房者能夠貸到更多資金。
然而，這一系列的政策實施下來，會發現，市場熱度持續了兩三個月後，很快就又冷卻下來了。隻不過，這一次幾套組合拳打出來能否刺激房價上漲？
今天這一幕，越看越像2015年：
“房貸利率下調”、“限購放開”、“支援以舊換新”、“買房退個稅”、“放寬購房落戶政策”......近段時間各地出台的促進房地産健康發展的政策可謂目不暇接。
不得不說，從政策表現層面來說，表象确實很像，但核心是不一樣的：
2014年7月杭州開始放松限購，不久取消限購；随即，2014年年底開始降息，2015年連降五次，加上2015年3月開啟的首套房首付兩成、二套房首付三成，購房成本降至曆史最低點。
那一輪，是所有調控政策全部放開，記住，是所有。
但即便如此，從2014年限購政策松動到2015年底上海、深圳開啟行情，也差不多有一年多的蓄勢期。2016年元旦前後，我去看過曙光之城、金色黎明的幾套二手房，90方的挂牌價在148-155萬之間，而且還有談判空間。
杭州真正開始漲價，是上海、深圳行情已經完全啟動的2016年二季度，暖風襲來才真正推動量價齊升。
如今，2021年的重錘之傷其實還未真正愈合，政策雖然有所松動，但目前依然還是停留在試探階段，并沒有普惠，也沒有真正完全放開所有調控政策。特别是限購、限售和購房首付比例這三大硬性條款，依然死死地存在着。
而且這次即便很多地方的資料已經非常不好看了，但政策依然隻是在小範圍試探，後期會不會真的應出盡出，但是目前來看，并沒有。
可見這次國家對房地産的态度，和2015年還是有很大差別。在不能違背“房住不炒”大方針的基礎上，政策的松動，仍然是有些縮手縮腳的。
取消限購限貸并不令人意外，國家隊下場收儲，則是前所未有的新動作。這也是造成近兩天地産股連續暴漲的根本原因。這意味着，“國家隊”開始下場收房子的消息終于一錘定音了，未來中國版的房地産收儲模式呼之欲出。
自從4月30日高層會議提出“統籌研究消化存量房産”以後，市場對通過“政府收儲存量房産以緩解市場壓力”賦予期待。因為如果這件事情一旦落地，将會對樓市産生曆史性的拐點影響。
根據資料統計，2024年3月，全國二手房庫存大約在44億平方米左右，即使不考慮房企待開發土地面積，隻考慮新房廣義庫存和有效供給的空置二手房，目前廣義住房庫存也能達到26.3億平方米。
▲ 圖源：壹圖網
回購新房比回購二手房實施起來要更簡單，二手房涉及到房子評估價，業主是否認可這個價，而且是需要一套套的去協商，如果是買來的老破舊，以後還要重新整理出租，都涉及一系列麻煩事。
房成交量起來後，也會帶動二手房成交活躍起來，市場信心一旦反彈，之前那些恐慌性抛盤的業主，可能就不會賣了。大家的就業和收入也會提升，整個市場就可以進入一個良性循環。
這種國家出場回購商的方案，是真正能解救樓市于水火的。
問題來了，國家為何需要拼命救市？
任何行業，如果随行就市，價格漲跌起伏都是正常的，暴漲時形成的泡沫，自然能通過自然破裂來調節。
然而，房地産并非普通産業，從一開始就與國民經濟、地方财政、居民财産捆綁在一起，牽一發而動全身。房地産業GDP持續下滑，成了經濟增長的最大拖累。
2024年一季度，全國GDP同比增長5.3%，大超預期，但房地産業同比下降5.4%，在12個主要行業中獨此一家。這已是房地産業連續第四個季度負增長，自1998年住房改革以來，可謂頭一遭。
房地産走勢，影響的不隻是自身，而是關系到一連串上下遊産業鍊條，從建築業到建材、家居家電等産業，整體占經濟比重超過10%。
再考慮到土地财政的存在，可以說無論是規模體量還是拉動效應，房地産都非其他行業所能匹比。
同時，根據央行報告，大陸居民家庭7成左右的财産都是房子，而70%左右的負債也都與房子相關。
是以，無論是從國民經濟層面，還是居民财富層面，房地産都不能輕易任其下墜。