北上廣深限購松綁，樓市觸底？馮侖：銀行都受不了的時候，才算到底了​

馮侖風馬牛

2024-05-17 11:12釋出于北京馮侖風馬牛官方賬号

封面圖 | 《商海通牒》劇照

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問：前幾天，兩大熱點城市杭州和西安先後宣布全面取消住房限購措施，不再稽核購房資格。您怎麼看待這兩座城市取消限購政策？房價會是以上漲嗎？

馮侖：最近，杭州和西安的住宅限購政策徹底放開了。我覺得這一政策早就應該放開。一方面，有利于市場恢複正常供求關系，另一方面，限購政策的解除，也使得各類住宅産品能夠展開一定程度的價格競争。

過去的限購政策可能導緻了市場僵化，無論房屋品質如何，價格都趨同，這降低了開發商提升産品品質和創新的動力。現在住房限購政策放開，将鼓勵開發商更多地關注産品品質和市場需求。是以，價格差距将會出現，好産品可能會略貴，而一般産品則可能價格較低，甚至差的産品可能難以銷售。這種情況将有助于激發企業做好房子，提升産品品質和競争力。

最近，住建部包括中央各級會議釋出了許多新的住宅體制和市場政策，其中之一是鼓勵建設好房子。如果我們把價格機制交給市場，比如說保障的歸保障，市場的歸市場，這樣就可以激勵開發商建造更多高品質的住宅，以适應消費結構的改變和住宅消費的更新換代。

是以，這個政策不僅有助于改善型住宅的可持續發展，也是一項及時而有利的政策。

至于市場放開後是否會刺激更多人購房，我認為短期内影響不大。因為除了取消限購政策之外，已經有許多其他政策在供給和需求方面進行刺激。是以取消住房限購政策對市場供求關系的短期影響有限，不會對市場價格産生顯著影響，但是可以激發企業做出更多創新産品。

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問：除杭州、西安取消住房限購政策之外，北京、上海、深圳等城市也陸續松綁了限購政策。比如，北京住房限購政策迎來13年來的首次調整，已擁有兩套房的京籍家庭可在五環外再買一套，已擁有一套房的非京籍家庭也可在五環外再買一套。

您怎麼看北京、上海、深圳等一線城市住房限購政策的松綁？一線城市相繼放松限購政策，住宅市場真的到「底」了嗎？

馮侖：最近住宅市場波動還在持續，整體趨勢比較向下，市場面臨較大壓力，但是我認為還沒有到「底」。

住宅市場到「底」是什麼樣？其标志在于銀行無法承受了，即個人住房貸款爆了，出現大量違約，達到銀行難以承受的比例。這個時候，住宅市場就差不多算到「底」了。

因為如果銀行都受不了了，那就說明大部分購房者都處于負資産狀态，被迫抛售房産，導緻銀行出現大量壞賬，這種情況才能表示住宅市場已觸底，現在還沒到這個時候。

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