2024年5月17日，全國切實做好保交房工作視訊會議召開，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰出席會議并講話。何立峰強調，要深刻認識房地産工作的人民性、政治性，并指出，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。
當天下午，在國務院政策例行吹風會上，央行副行長陶玲表示，央行将設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支援地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
同日，住房貸款政策也有了重磅調整：商業性個人住房貸款利率下限取消，個人住房公積金貸款利率降低，個人住房首套首付款比例下限調整至曆史新低——15%。中國住房貸款政策進入曆史上最寬松的時期。
救市的核心在于去庫存，上述一攬子政策除了立足于激活需求端，也在供給端進行了排程，由“國家隊”下場對存量商品房進行收購，轉化為保障性住房。
受利好消息影響，A股房地産闆塊午後拉升。截至收盤，房地産闆塊漲幅超7%。萬科、我愛我家、金地集團、保利發展等20餘隻地産股漲停。港股方面，恒大物業漲34.33%，融創中國漲25.85%，雅居樂集團漲24.32%，龍湖集團漲10.87%。
史上最寬松房貸 拉動市場交易
5月17日，央行、國家金融監督管理總局釋出通知，對貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款首付款比例調整為不低于25%。
15%的首套房首付比例已是中國房貸首付曆史的最低點。
2014年，全國首套、二套房首付比例下限分别為30%、60%；2015年3月，二套房首付比例降至最低40%，首套房保持不變；同年9月，全國首套房首付比例松動，不限購城市最低首付比例降至25%；2016年，不限購城市最低首付比例進一步降至20%，二套房最低首付比例也降至30%。此後7年，首付比例下限未再有過變動。直至2023年8月，全國首套、二套房首付比例下限分别下調至20%、30%。
此外，新政還取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。此前，全國層面的首套房、二套房貸款利率政策下限分别為5年期以上貸款市場報價利率（LPR）-20個基點、5年期以上LPR+20個基點。根據最新貸款市場報價利率，下限分别為3.75%、4.15%。
新政同樣對個人住房公積金貸款利率進行了下調，自2024年5月18日起，個人住房公積金貸款利率下調0.25%。
這意味着，5年以下(含5年)和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分别調整為2.35%和2.85%。
随着這三條重磅貸款新政的出台，首付政策也進入了曆史上最寬松的階段。低首付+低商貸利率+低公積金利率的模式将在一定程度上降低購房成本，拉動交易。
這種政策組合的刺激作用近期在一些城市已經顯現。
以此前房貸政策被業内稱為進入“最寬松階段”的杭州為例，今年5月9日，杭州全面放開限購，挂牌即算首套。某商業銀行杭州西湖區支行信貸部門一名從業人員告訴經濟觀察網，杭州貸款政策調整後，每天能接到許多客戶的問詢，購房者最關心的是首套房貸利率能否降低。他說，5月17日利率下調政策釋出後，已經有許多客戶電話問詢。其所在支行目前還沒有接到杭州市首付比例和貸款利率調整的具體通知，也在等待最終結果。
上述大型房企的區域負責人告訴經濟觀察網，放開限購、降低首付比例、下調利率等一系列政策對房地産市場而言是重大利好，極大降低了購房門檻和成本，可以釋放出一部分需求，為樓市注入新的活力。
他認為，不同于2014年和2015年，目前房地産供需格局已經出現根本性變化，從以投資性需求為主逐漸轉變為以居住性需求為主，“不像投資性需求，政策一出來都蜂擁而至出來買房，居住性需求相對理性，政策效果會慢慢釋放出來”。
在他看來，對樓市需求端而言，最大的不确定性依然是購房者對未來收入的信心不足，“房貸一般都是二三十年，比如我想換房，不僅僅考慮首付，還要考慮未來二三十年的收入能否支撐起房貸和其他家庭開支”。
以購代建 “國家隊”進場加快去庫存
今年4月30日，中央政治局會議首次提出，要“統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施”。此後，多地陸續放開限購政策。截至目前，除了一線城市、天津主城區、珠海橫琴、海南省保留限購政策外，其他城市均全面取消限購。
放開限購和購房即落戶範圍的不斷擴大對市場成交和信心提振起到了一定作用，但去庫存工作依然艱巨，市場亟需新的政策。近期，合肥、南京、杭州、大理等地出台政策，鼓勵收購存量房，“以購代建”模式初步落地。
5月17日，央行新創設結構性貨币政策工具——保障性住房再貸款，由央行提供低成本再貸款資金，利率為1.75%，期限1年，可展期4次，發放對象包括國家開發銀行、政策性銀行、國有商業銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風險自擔原則發放貸款。央行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。
“以購代建”有兩個目标：一是加快存量商品房去庫存，降低目前房地産市場供需不平衡的壓力；二是助力保交樓和“白名單”機制，緩解房企困局。房地産企業出售已建成商品房後，回籠資金可用于在建項目續建，改善房企的資金狀況。而房企回籠資金能力增強後，也有利于更多項目滿足“白名單”條件，形成良性循環。
值得關注的是，2023年，央行就已設立租賃性住房貸款支援計劃，支援濟南、鄭州等8個城市試點市場化批量收購存量住房，擴大租賃住房供給。
對存量土地，此次政策明确，目前尚未開發或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購、市場流通轉讓、企業繼續開發等方式，妥善處置盤活，推動房地産企業緩解困難和壓降債務，促進土地資源高效利用。
在一位大型房企的區域負責人看來，政策能夠在一定程度上改善房企的流動性，無論是滞銷的項目，還是無力開發的土地，如果能在政策幫助下變現，不僅可以改善企業的流動性，還可能讓企業的資産重新流通起來，進而走出困境。
房地産市場去庫存是本輪調控的核心目标。諸葛資料研究中心的資料顯示，今年4月，新房的去化周期為18個月，較上月延長0.8個月，目前新房市場去庫存壓力已達到高點。
庫存高企的背後是銷售的劇烈下滑，去庫存的同時，重新激發市場活躍度勢在必行。
關系國計民生 救市迫在眉睫
為何“國家隊”下場去庫存？房貸利率為何調至曆史新低？為什麼要大手筆救市？
野村中國首席經濟學家陸挺曾經提到，房地産行業在下滑前曾為中國貢獻了38%的财政收入，而新興産業的崛起能否填補房地産行業下行所造成的經濟增長空缺仍存疑。
在中國，地方政府的收入與土地财政密切相關。根據澤平宏觀資料，2022年土地出讓收入和房地産專項稅合計占地方财政收入的26%，地價占房價6成左右。
目前即使在一線城市，一些區的地方财政也面臨着非常大的壓力。一位知情人士告訴經濟觀察網，上海五大新城一些區政府因為賣地收入銳減，一些引入的新項目幾年都開不起來，他提到，公建類項目建設、産業項目入駐、土地收儲這些都需要錢。
此外，房地産行業還直接、間接地解決了大量的就業問題。經濟學家任澤平曾表示，房地産作為第一大支柱行業，關聯60多個行業、幾千萬人就業，房地産通過投資、消費既直接帶動與住房有關的建材、家具、批發等制造業部門，也明顯帶動金融、商務服務等第三産業。穩樓市對穩增長、穩就業、防風險至關重要。
國家統計局公布的“2023年農民工監測調查報告”顯示，由于樓市低迷，從事建築業的農民工從2021年的5557.7萬人，減少到了2023年的4582萬人。兩年間減少了975.7萬人。
對于一攬子政策對房地産市場的影響，某中型房企的一位負責人告訴經濟觀察網，在目前預期和信心嚴重不足的情況下，政策一定程度給予了市場信心。接下來要觀察不同能級城市的市場回報情況，“總體肯定是個好事，對行業是一個很大的利好”。
在他看來，目前的症結在于正常的循環被卡住了，“一環欠一環的錢，比如地方政府基建的錢付不出來，導緻下遊施工企業沒錢，施工企業又會拖欠供應商，把源頭活水打開後，自然就能動起來了”。
一家民營房企的中層人士認為，可以關注這個周末的市場表現，“成交應該能上去”。他說，因為很多客戶是持币觀望，覺得要等政策見底出手，這次應該見底了，觀望的客戶肯定會進場。
（來源：經濟觀察報）