中央定調！樓市，大變局來了

财經白話

2024-05-18 11:10釋出于廣東房産領域創作者

作者：餘飛

01

樓市進入新時代

大招如約而至，5月17日，必定是載入中國樓市史冊的一天​。

其重要性主要展現在兩點：

第一，超曆史力度的救市​。

昨天一天四箭齊發，降首付、降利率、降公積金利率、收儲。

1、取消全國個人住房貸款利率下限

2、公積金貸款利率下調0.25個百分點

3、首套、二套的首付比例分别下調至不低于15%、25%

4、地方政府收購及商品房用作保障房，回收回購房企閑置的住宅用地

其中，首套房首付降至15%，二套房降至25%，這兩個​比例都是房地産商業化以來的最低比例。

​此外，收儲一事，也是曆史性的舉動。盡管昨天公布的收儲細則和之前傳出的小作文存在力度上的大落差，但舉動的意義​非凡。

第二，對待樓市全新的态度與表态。

今年3月份的國常會上對樓市有過一次新表述，“房地産産業鍊條長、涉及面廣，事關人民群衆切身利益，事關經濟社會發展大局。”

當時本号就說過，這句表述是中央對待樓市态度的大轉變，是将樓市的地位再次扶正。

這一次，表述更加​新穎。

昨天上午的“全國切實做好保交房工作視訊會議”，國務院副總理何立峰強調：

深刻認識房地産工作的人民性、政治性，繼續堅持因城施策，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，紮實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。

這意味着，穩定樓市變成了一項政治任務​。

02

一切為了去庫存

​下面來看看具體措施。

央行直接三箭齊發，降首付、取消首套房與二套房商業貸款利率下限​、下調公積金​利率。

三箭其實就是兩箭，因為公積金和商業貸款的不同，才​各自強調，其實就是兩個大招，降首付、降利率。

這是一套組合拳，一句話概括就是鼓勵加杠杆的同時，給你減輕按揭負擔。

降首付，​讓你上車門檻更低。在經曆了去年那輪降首付之後，大部分城市的首套房首付都降至20%，二套房降到了​30%。

現在進一步下調，兩個首付都下調了5個​百分點。

​門檻變低了。以300萬一套的房子來說，之前以首套房資格購買，首付得60萬，以二套房資格購買，首付得​90萬。

降首付後，以首套房資格購買首付隻需45萬，以二套房資格購買首付隻需​75萬。

然而降首付​或者說加杠杆的同時，也增加了貸款額度。之前若是首套房，貸款最多80%，也即240萬，現在可以最多貸款255萬​。

如果隻是降首付，根本調不動群眾去買房，因為這是喊你去加杠杆，門檻雖低，成本反倒在增加。

是以，在降低首付的同時，配合​着降利率。取消了​首套房和二套房的商業貸款利率下限。

​具體下調多少，各城市自己看着辦。

​是以，能否調動購房積極性，關鍵看利率降幅。如果利率降幅最終的結果減輕了購房總成本，對推動群眾入場購房有​積極意義。反之，則效果則​會沒有。

市場專家預測，政策落地後，大多數城市房貸利率可能下降0.3個至0.4個百分點；按照100萬貸款、30年期限、等額本息還款方式計算，總利息支出可減少7萬餘元；改善性需求住房的利息支出會減少更多。

去庫存的另一個大招，是​收儲。

昨天的會議上，官方強調：

相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

​定語是“商品房庫存較多城市”​。按照克而瑞披露的最新資料顯示​：

武漢4月份商品住宅狹義庫存1865萬平方米，位居全國第一，去化周期42個月。庫存量前十城市還有成都、青島、天津、廣州、北京、西安、長春、佛山、​深圳。

前九的城市，庫存量都在1000萬​平方米以上。

這些城市接下來必然會有動作​，但動作都不會太大。

因為檔案表述中，用了兩個關鍵詞“酌情”、“部分”。這就大大化解了這個大招的力度，尤其是對回購商品房。

之前市場傳出的小作文，是鼓勵地方政府回購尚未賣出的存量商品房，​而且是大規模回購。

然而從現在的表态來看，顯然​動作不會太大，仍是小規模。

之後釋出的​細則，也佐證了力度不會太大的事實。

央行昨天宣布：

将設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支援地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

發放對象包括國家開發銀行、政策性銀行、國有商業銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風險自擔原則發放貸款。人民銀行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

這點錢對于幾萬億市值的商品房庫存，杯水車薪，根本撬不動。

國家統計局公布的最新資料顯示，4月末，商品房待售面積74553萬平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售面積增長24.5%。

制圖：城市财經；資料：國家統計局

之是以不會大規模​回購，主要還是财力不足。

過去三年裡，有部分城市在嘗試利用自身的财政兜底，回購商品房，但也僅僅是嘗試而已，并沒有什麼像樣的動作。

房地産下行之下，​大多數城市的财政都捉襟見肘。

更為重要的是，不少地方政府已經陷入了債務泥淖。

去年年末被點名的12個地區天津、内蒙古、遼甯、吉林、黑龍江、廣西、重慶、貴州、雲南、甘肅、青海、甯夏 ，更是被重要直接要求化債，除基本民生工程外， 2024年不得出現新開工項目。

是以，我們看到，當下地方政府都不怎麼敢舉債。反映在資料上，便是4月份的社融負增長了。

央行前兩天披露的資料顯示，2024年前四個月社會融資規模增量累計為12.73萬億元，比上年同期少3.04萬億元。更重要的是，4月單月新增社融-1987億元，去年同期為1.22萬億元。上一次單月社融為負，還要追溯到2005年10月。

4月份社融負增長的一個重要因素，就是政府債券融資大規模減少。

03

會否引起房價新一輪上漲

大家最關鍵的問題，應該還是這些大招會否引起房價新一輪上漲​。

本号的觀點很明确，不含糊​：不會​。

一方面，根本沒有那個動力。人口在下降、需求在下降、低收入與高房價的天塹鴻溝仍在，供大于求的現狀也沒有改變，一切都在現實，沒有上漲的基礎​。

​另一方面，從官方的動作和态度中也能看出，沒有那個意思。

新一輪大招救市的目的，并沒有改變，仍是保衛戰，而非刺激​，是在保衛中國金融體系的老式底層資産​。

在保衛老式底層資産的同時，建立​中國金融體系新的底層資産。

衆所周知，中國金融體系的底層資産，過去一直都是土地和房子。

土地和房地産是信貸的底層資産，而信貸又派生了大量的存款，是廣義貨币和流動性的基石，是金融資産（利率）的定價之錨，也是整個經濟體系的信用基礎。

然而随着三年大調整，房地産量價齊跌，底層資産在晃動。

公衆号“智本社”​給出的觀點是：

一是作為金融系統的定價之錨，土地和房地産價格下跌，導緻金融資産價格下跌，金融系統出現不穩定；二是作為商業銀行系統的抵押資産，土地和房地産價格下跌，導緻商業銀行貸款擴張能力下降，觸發反向乘數效應，廣義貨币和市場流動性加速萎縮，甚至出現流動性風險。

是以，保衛老式資産，其實就是打響了​中國的金融體系保衛戰。

那麼，從什麼地方看出了國家在重構金融體系的底層資産​？難道不是在繼續支援​土地與房産作為金融體系的底層資産嗎？

可以從兩個方面找到答案​：

第一，從​發債角度可以看到。

去年增加一萬億特别國債，今年增加一萬億超長期國債，說明中國試圖重塑金融體系的底層資産，通過發行國債，投放無風險資産，來替代房地産，以穩定金融系統。

這種底層資産的模式，也是國際通用的，目前全球發達經濟體金融體系的底層資産，都是國債。

簡單了解就是，過去我們的發展模式，是以房地産驅動經濟發展，推動群眾購房促進經濟、消費。

然而，未來則是國家來加杠杆，以國家信用背書的方式發行國債，這些錢将重點聚焦加快實作高水準科技自立自強、推進城鄉融合發展、促進區域協調發展、提升糧食和能源資源安全保障能力、推動人口高品質發展、全面推進美麗中國建設等方面的重點任務。​

第二，先立後破​的總基調。

去年兩場重要會議對房地産進行了定調，先立後破。

也即，在沒有立起來之前，不能破。這既展現了保衛金融體系老式底層資産的決心，同時也表明了放棄原本的地産經濟依賴度的意圖​。

所謂“立”，就是建立起新的經濟驅動引擎，建立起新的房地産模式，建立起新的财政制度。

所謂“破”，主要是破除三點：1、破除房地産驅動經濟發展的模式；2、破除中央和地方對土地财政的依賴；3、破除高房價的隐憂。

是以，從頂層戰略來看，官方釋放的信号，似乎在表示，保證不出現系統性危機即可，讓房價持續慢速下跌。

然後在房地産持續下跌的過程中，調整經濟結構，讓更多的資金投向科技産業、投向新興産業、投向工業，更新我們制造業産業鍊條。

這一思路，正好契合“先立後破”的精髓。立新是目的，破舊也是目的，先立後破是方法，是戰術。

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