央行率先行動！樓市進入重大曆史時刻！重磅政策将應出盡出

4月末，商品房待售面積74553萬平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售面積增長24.5%。消化存量商品房已經成為一場必須打好打赢的大仗，可以肯定的是，未來會有更多城市的國資下場收購存量商品房，并圍繞當地居民的真實需求，采用不同機制盤活市場。

中房報記者 許倩 北京報道

2024年5月17日，注定是中國房地産史上最濃墨重彩的一天。

這天上午，全國切實做好保交房工作視訊會議在北京召開，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰在會議上強調，要認真學習領會習近平總書記重要講話精神，深入貫徹落實中央政治局會議部署，深刻認識房地産工作的人民性、政治性，繼續堅持因城施策，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，紮實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。

随後，中國人民銀行釋出調整個人住房貸款最低首付款比例，以及商業性個人住房貸款利率政策的通知：對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。商業性個人住房貸款利率方面，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

當天下午，國務院新聞辦舉行政策例行吹風會，住房城鄉建設部、自然資源部、中國人民銀行和國家金融監督管理總局負責人将對房地産最新政策部署作出解釋。介紹切實做好保交房工作配套政策有關情況。

目前，樓市仍處于深度調整中。同一天，國家統計局釋出了2024年1～4月份全國房地産市場基本情況，房地産投資、銷售、融資各項名額繼續下滑。

“從4月份房地産領域主要資料情況看，房地産繼續處于調整期。”國家統計局新聞發言人、總經濟師、國民經濟綜合統計司司長劉愛華在當日該局召開的新聞釋出會上表示，下階段，要結合房地産市場供求關系新變化，以及人民群衆對優質住房新期待，統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施，抓緊建構房地産發展新模式，促進房地産高品質發展。

從投資端來看，1～4月份，全國房地産開發投資30928億元，同比下降9.8%，降幅比1～3月擴大0.3個百分點。

從銷售端來看，1～4月份，建立商品房銷售面積29252萬平方米，同比下降20.2%，降幅比1～3月擴大0.8個百分點；建立商品房銷售額28067億元，同比下降28.3%，降幅收窄2.4個百分點。

從房價來看，1～4月份，全國商品房銷售均價9595元/平方米，環比上漲1.8%，但同比降幅仍高達9.2%。全國房價出現一定增長，這在業内人士看來，主要是一些城市高端項目銷售不錯，客觀上帶來房價企穩表象，但基礎并不牢固。

房企新開工及投資意願均處于低點。1～4月份，房地産企業房屋施工面積同比下降10.8%；房地産新開工面積同比下降24.6%，該名額已出現連續31個月的下跌态勢。

資金端也不樂觀。1～4月份，房企到位資金34036億元，同比下降24.9%，降幅較1～3月收窄1.1個百分點。房企融資環境依然較弱。

4月末，商品房待售面積74553萬平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售面積增長24.5%。去庫存任務進一步加大。

從4月份房企到位資金來源看，個人按揭貸款、定金及預收款下滑幅度最大，分别同比下降39.7%和37.2%，這兩大名額是銷售回款的主要組成部分，占房企資金來源的40%以上，為開發商提供主要造血功能。這兩個名額的大幅下滑，正說明居民購房意願仍然偏低。

央行資料也證明了這一态勢。4月份，新增人民币貸款7300億元，同比多增112億元；但社會融資規模減少了1987億元，出現罕見負增長。實體信貸需求不足再次得到印證。人民币貸款中，住戶貸款減少5166億元，其中，住戶短期貸款減少3518億元，中長期貸款減少1666億元。其中，住戶部門中長期貸款主要是受兩方面因素影響，新發放（購房貸款）和償還，目前看最新的兩個名額資料都在下降。

4月份，企業債券融資新增規模僅493億元，同比少增2447億元，背後是城投新增融資受到嚴格限制以及地産債發行依然困難。

克而瑞資料亦顯示，4月份，65家典型房企的融資總量為280.07億元，環比減少29.5%，同比減少56.5%；前4個月融資總量為1247億元，同比降幅達58%。這其中，又以央企國企的發債量占多。

與此同時，2024年仍處于房企償債高峰，債務償還壓力以及債務置換需求均較大。機構資料顯示，2024年一、二季度仍是到期高峰，到期規模均在1500億元以上，上半年房企債務壓力依然較大。

“一個月内，東原和雅居樂兩家房企債務違約，反映出以弱二線、三四線城市布局為主的房企在市場超跌背景下所面臨的經營困境。此前大部分違約房企也和上述因素關聯度非常高。是以，建議強二線城市應該有更大力度救市政策出台，以盡快激活樓市需求去化樓市庫存。隻有這些城市樓市基本面好轉了，整體樓市才算真正的好轉，企業經營壓力才會降低，才有可能降低企業違約風險。”鏡鑒咨詢創始人張宏偉建議。

4月30日召開的中央政治局會議提出，統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施。此後，部分一線、新一線城市相繼優化限購政策，如北京、深圳、天津放松限購，杭州、西安放開限購政策。行業政策底已經顯現，但傳導到投資銷售端仍需要時間。

據中指院統計，近期部分城市政策效果已略有顯現，核心城市新房項目到訪量、二手房帶看量均有所增加，尤其是杭州和成都取消核心區限購對區域市場活躍度提升産生積極影響。

市場期待的是，5月17日這場高規格的重磅會議召開，消化存量房産和優化增量住房的政策措施将會快速有力出台。

有消息稱，住房城鄉建設部、國家金融監督管理總局、國有商業大行等各部委及機構已分别抽調各自在房地産領域内的骨幹人員，成立聯合工作組；“保交房”救助範圍将進一步擴大，收購存量住房的辦法也在醞釀中，杭州此前已經釋出收儲政策措施，在全國先走一步。從各地披露的方案和試點後的效果來看，可以肯定的是，未來還會有更多城市的國資下場收購存量房，圍繞當地居民的真實需求，采用不同機制，盤活存量房以及租房市場。

這對房地産直接産生了利好，股市率先有了積極反應。5月17日上午，港股内房股延續強勢。其中，景瑞控股漲超85%，陽光100中國漲超28%，德信中國、花樣年控股均漲超20%。