文｜羅曾 實習生 于琪
5月17日，全國出台的四則重磅政策襲來。
易居研究院研究總監嚴躍進将四則政策總結為“四把斧”，即購房首付比例下調至15%、公積金貸款利率下調、房貸利率取消下限、收購庫存房源充當保障房。
嚴躍進表示，政策具有非常強的市場震撼力，也有助于後續新房在内的庫存進一步消化。并且，對于本周的市場交易、下周的地産股、今年全年的樓市行情、購房者市場信心的提振、房企資金狀況的全面改善等都具有積極的作用，充分展現國家對于房地産市場的重視和支援，也充分展現購房市場向好發展的基礎正持續增加。
“此類購房政策是購房曆史上非常罕見的寬松，或者說是40年房地産發展曆史上最寬松的一次，其能級超過過去所有的放寬政策，是曆史級的購房提振政策，影響深遠。”嚴躍進如是說。
首付比例下調至15%
中國人民銀行、國家金融監督管理總局釋出《關于調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》。通知内容顯示，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。
嚴躍進表示，此次政策屬于中國購房曆史上最寬松的首付政策，非常重磅，對于拉動市場交易具有非常明顯的作用。過去全國購房首付比例最低為20%，但是關于繼續降低，一直有反對或不同意見。但此次房貸首付比例曆史性地做了下調至15%，是曆史最低的首付比例，既是按揭貸款曆史上的最寬松政策，也是最近幾年各類購房政策中最為寬松的政策。
“此次政策市場回報非常強烈，和過去的限購放松、認房不認貸相比，首付比例的下調，其能級遠遠超過其他城市的政策。其甚至可以了解為曆史上最寬松的一條政策。自然說明國家層面對于去庫存和支援合理住房消費需求高度重視，其對于房貸方面的拉動、對于剛需和改善型住房的快速釋放和規模性釋放等都具有非常重要的意義。該政策對于房地産市場和地産股等會産生非常重量級的積極影響。”嚴躍進如是說。
公積金下調利率至2.85%
在宣布首付比例下調至15%後，中國人民銀行再度釋出《關于下調個人住房公積金貸款利率的通知》。通知内容顯示，中國人民銀行決定，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分别調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分别調整為不低于2.775%和3.325%。
對此，嚴躍進表示，此次政策對于市場的影響非常重大，是新一輪購房政策重磅且有力出擊的重要展現。公積金貸款利率的下調，此前已經有行業内做過讨論。尤其是商業銀行貸款持續降息的情況下，很多地方房貸利率到了3.45%的水準。這個時候和公積金貸款的利差已經差異不大了。是以公積金的利率下調是必然的。
“此次政策對于後續各地公積金貸款的申請、購房成本的降低以及支援住房消費提振具有積極作用。尤其是疊加房貸首付政策，對于後續購房者積極入市會産生實質性影響。後續‘低首付+低商貸利率+低公積金利率’的購房模式會形成，全力助力今年房地産銷售市場的活躍，也有助于全面提振房地産市場的複蘇。”嚴躍進如是說。
去庫存：落實“以購代建”
5月17日，國務院保交房工作視訊會議召開。中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰強調，深刻認識房地産工作的人民性、政治性，繼續堅持因城施策，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，紮實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。
何立峰指出，房地産關系人民群衆切身利益和經濟社會發展大局。目前，要着力分類推進在建已售難傳遞商品房項目處置，全力支援應續建項目融資和竣工傳遞，保障購房人合法權益。相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。要繼續做好房地産企業債務風險防範處置，紮實推進保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”。
對此，嚴躍進表示，此次會議和近期傳言的收購新房充當保障房房源的内容高度吻合，也說明這是近期的一項重磅利好政策。此次政策最核心的要點，也可以總結為“以購代建”。此類模式響應了此前中央“統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施”，其将庫存房源的收購消化、保障房的建立工作進行了結合。其把去庫存和房地産三大工程等工作有機結合，符合市場規律，也具有非常好的導向。
嚴躍進分析指出，此類政策重心在于房企新房庫存，其是有助于房企銷售資料改善和資金狀況改善。近期的一系列資料顯示，無論是百城庫存資料還是全國70城的資料，都說明市場面臨壓力。此類政策疊加，即首付15%、公積金利率下調、以購代模組化式等，對于房企的資金面快速改善和向好發展等具有積極的作用。
取消全國房貸利率下限
在連續兩則重磅政策後，央行再度出手。
中國人民銀行釋出《關于調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》。通知内容指出，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。
嚴躍進分析表示，政策明确取消房貸款利率政策下限含義是，對于購房的房貸或按揭貸款，過去是有一個最低利率要求的，但現在這個利率下限取消了。通俗來說，過去有些城市最低利率為3.5%，但按現在政策，即便是定價低于3%都可以根據銀行自己來決定。這也是房貸利率市場化的重要展現。
對于此類政策和過去其他城市的政策的差別，嚴躍進指出，過去是城市自己根據房價指數和一城一策的導向做的差别化政策，但是現在實際上是全國統一布局，是以是一次非常深入和系統的政策，對于全國房貸利率的持續下調、降低購房成本、明确市場預期、激活市場活力等都有積極的作用。