四大利好！降首付、降利率、降公積金利率、收儲……

天天說錢

2024-05-17 17:23釋出于廣東天天說錢官方賬号

原創 劉曉博

市場期盼的樓市大招，終于來了！

今天中午，央行、金融監管總局等部門一口氣宣布了4個救市大招！

大招一：降低首付比例。

對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。

在此基礎上，中國人民銀行各省級分行、國家金融監督管理總局各派出機構根據城市政府調控要求，按照因城施策原則，自主确定轄區各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例下限。

大招二：降低公積金貸款利率。

中國人民銀行決定，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分别調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分别調整為不低于2.775%和3.325%。

大招三：在全國層面，取消首套房和二套房貸款利率下限。

取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

中國人民銀行各省級分行按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區内各城市房地産市場形勢及當地政府調控要求，自主确定是否設定轄區内各城市商業性個人住房貸款利率下限及下限水準（如有）。

銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制确定的利率下限（如有），結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理确定每筆貸款的具體利率水準。

大招四：商品房庫存較多城市，政府可酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

在今天舉行的保交房工作視訊會議上，國務院副總理何立峰宣布：相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

上述這些利好，力度到底如何，将怎樣影響未來樓市？下面談談我的看法。

其實早在昨天，坊間就盛傳今天上午會有一個重要會議，然後公布一系列刺激樓市的政策。如今，小作文基本應驗了。

把首套房首付比例降低到20%以下，超出了很多人的認知範圍，但卻在我的多次建議之内。下面這張截圖，是我2月19日在本号裡的一段論述：

以前，大家認為首付比例跌破20%，一定會醞釀金融風險。其實，随着監管手段、征信方式的變化，完全有可能把首套房的首付比例降低到20%以下，我的建議是降到10%甚至更低。

現在，央行把首套房首付比例降低到了15%，二套房降低到了25%，這隻是第一步，未來還有較大的降低空間。

比如将來可以首套房5%，二套房15%，第三套房起25%。

15%的首付比例，創下了1998年全面房改以來首付比例的最低值，也意味着樓市的杠杆率加大到了曆史最高值——6.67倍！

對此，一定有人冷嘲熱諷：首付比例降低了，但月供提高了，沒用！

先别急着諷刺，降低首付比例、加大樓市杠杆率，就是利好，而且是大利好。

未來，不僅可以繼續降低首付比例，還可以拉長按揭年限，比如把最長30年貸款期拉長到40年。這些，都是樓市的利好。

再看另外一個大招，取消首套房和二套房的貸款利率政策下限。

此前，全國首套房的利率下限是LPR-20個基點，二套房是LPR+20個基點。LPR目前是3.95%，是以，首套房的利率下限是3.75%、二套房是4.15%。

但對于連續三個月新房價格環比、同比都下跌的城市，允許打破首套房利率下限。是以，目前有數十個城市的首套房利率已經打破了下限，最低到了3.25%，多數在3.45%左右。

最近，杭州、合肥等城市放寬了二套房貸款的認定标準，是以事實上一些二套房也可以享受首套房貸款利率優惠了。

現在央行宣布“取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限”，由各地自主決定是否設定商業性個人住房貸款利率下限及下限水準。

其實就是給了各地更大的自主權，不僅首套房貸款利率會繼續下降，二套房甚至N套房都将全面下降。

繼續降低公積金貸款利率，也是我多次的建議。

原因很簡單，在商業房貸連續降息後，其利率水準已經逼近了公積金貸款。比如首套房貸款利率最低的城市，已經到3.25%了，而5年期以上公積金貸款利率為3.10%。

是以央行決定，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分别調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分别調整為不低于2.775%和3.325%。

此次公積金貸款降息的力度，顯著超過了2022年那次。上次是降息15個基點，這次是降息25個基點。

展望未來，随着LPR不斷降息，公積金貸款利率也會不斷走低。或許2年左右，我們就能看到5年以上期限的公積金貸款利率降到2%以内！

第四個利好，就是政府收儲存量房做保障房，以及以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。

對于這個利好，市場充滿了期待。甚至有人曲解了一份券商研報，認為政府可能拿出7萬億來買數百萬套存量房。

我認為，地方政府沒有這麼大的财力收購如此多的存量房。

真正需要相當數量保障房的，隻是幾十個大城市，包括超大、特大城市。普通地級市、縣級市和縣城，沒有多少增量人口。買很多存量房，隻是把房屋的庫存轉移到政府手中，加劇地方債務負擔。

是以，此次官方的表态是“商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房”。

對于這件事，昨天我在“劉曉博說财經”公衆号有過詳細分析，這裡就不再展開了。

為什麼在這個時候突然出手？因為市場還在下滑：

上圖是今天上午統計局公布的最新商品房銷售情況，無論是銷售面積還是金額，都非常低迷，樓市已經成為經濟回暖的重要拖累。

今天出台的大招能扭轉市場格局嗎？

很難一蹴而就。

但這是一個良好的開端，未來可以繼續發力。比如首套房的首付比例，突破20%就是一個曆史性事件，意味着我們正在不斷解放思想。

未來繼續降息、降準、降首付、拉長按揭期限、回收多餘的供地、政府收儲存量房等，都可以繼續發力。

樓市不回暖，政策就會不斷出！

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