國家隊下場！史詩級救市，來了

國民經略

2024-05-17 14:06釋出于廣東财經領域創作者

文|凱風

房地産，迎來曆史轉折點。

剛剛召開的保交房工作會議提出，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

這意味着，“國家隊”開始下場收房子，中國版的房地産收儲模式呼之欲出。

同一天，央行等部門釋出通知，首套房貸降至15%，二套房貸降到25%，同時下調公積金貸款利率，且取消全國貸款利率政策下限，由各地自主确定。

這意味着，繼取消限購之後，低首付時代開啟，房貸利率步入“下不封底”模式。

幾套組合拳打出來，标志着房地産“救市”步入新階段，中國樓市迎來史上最寬松時代。

這一次，能否刺激房價上漲？

01

這一切，并非突然落地，而是早有迹象。

就在上月底，重要會議已有定調：“統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施，抓緊建構房地産發展新模式”。

未提“房住不炒”，沒講“三大工程”，首次提出“消化存量、優化增量”，信号意義再明顯不過。

這讓人想起10年之前的“去庫存”，正是那一輪去庫存，開啟了有史以來聲勢最大的上漲浪潮。

這一次提出的“消化存量，優化增量”，被坊間稱為“化庫存”，雖然叫法不同，但目的是一緻的。

不同的是，上一輪“去庫存”，政策工具滿滿滿。

降準降息、棚改貨币化、1億人進城落戶……疊加經濟增長、城鎮化加速、居民加杠杆，可謂無往而不利。

然而，這一次“化庫存”，面臨的環境截然不同。

房地産供求關系正在發生“重大變化”，居民杠杆率處于曆史高位，經濟、人口、城鎮化、債務等基本面早已不同于以往。

非常時期，需要非常之策。

取消限購、限貸隻是第一步。目前，除了北上廣深津、雄安、海南7地之外，所有城市都已取消限購。

面對供求關系發生重大變化的現實，國家隊下場收儲房子，也正在變成現實。

02

史詩級救市，有多重要？

自從1998年開啟住房市場化改革以來，樓市雖然波動不斷，但總體呈現上行走勢。

但這一次，房地産調整的幅度之大、範圍之廣、時間之長，都遠超過往，市場亟需穩住。

一方面，全國商品房庫存創下曆史新高，“去庫存”箭在弦上。

目前，全國商品房庫存量為7.45億平方米，其中住宅占了一半以上，相當于數千萬套子還沒有賣出去。

然而，市場需求仍在持續萎縮，去化周期仍在上升。

根據國家統計局剛剛釋出的最新資料，今年1-4月，新房銷售面積2.92億平方米，同比下降20.2%，其中住宅同比下降23%。

要知道，高峰時期，全國商品房銷售面積接近18億平方米，月均1.5億平方米，而銷售額也高達18萬億。

另一方面，幾乎所有城市房價都在遭遇深度調整，部分城市甚至回到6-7年前，穩房價任務艱巨。

如果說前幾年樓市調整更多集中于三四線城市，這一次一線城市也難以置身事外。

根據國家統計局釋出的70個大中城市資料，所有城市二手房價都出現同比負增長，最高降幅在10%以上。

一度領跑的南京、廈門、武漢等地，二手房價同比降幅超過10%，而房價相對堅挺的北上廣深，二手房同比降幅也都在7%以上。

這還是最近一年的資料。從曆史高峰相比，多數城市房價回到2020年之前，部分城市甚至回到了2016-2017年。

這種局面想想都可怕，任由其發展下去，顯然不符合宏觀層面的設想。

03

取消限購限貸并不令人意外，國家隊下場收儲，則是前所未有的新動作。

國家隊下場收房子，有多大用？

一方面，國家隊批量收購新房，既可以立竿見影減少庫存，還能盤活房企的現金流。

多家房企之是以陷入危機，與其高杠杆、高負債、高周轉的模式不無關系，但市場需求的萎縮更為緻命。

目前最大的問題，用官方的話說——房地産供求關系發生重大變化。

建的房子太多，買房的人越來越少。

不管是基本面問題、收入問題還是預期問題，樓市一旦陷入“無人買房”的負面循環，就很難走出來。

這時，就需要一條新的鲶魚——國家隊，直接消化部分需求，進而重塑供求關系。

另一方面，國家隊回購的房子，可以轉化為保障房，在減少保障房建設壓力的同時，也遏制了樓市庫存的進一步擴張。

保障房建設，與城中村改造、平急兩用設施建設，被稱為“三大工程”。保障房是其中的重頭戲，也是各地必須落實的民生任務。

然而，且不說保障房建設需要天量資金投入，而房子越建越多，市場上的供求關系更難逆轉，商品房的庫存更難消化。

是以，将保障房建設的資金，轉移到收儲商品房身上，既能完成保障房任務，又不乏化解商品房庫存之效。

不過，能覆寫多少城市，收儲規模有多大，資金量有多大，決定了是托底、穩住還是刺激的可能。

04

國家隊收儲，既然效果這麼好，為何不早推行？

錢從哪來，一直都是最大問題。

根據天風證券測算，要想房地産庫存回歸到合理水準，大約需要約7萬億元的資金。

要知道，去年全國财政收入也就21.6萬億元，這筆錢顯然不是一個小數字。

更進一步，誰來出這筆錢？

地方政府，恐怕手中無糧。

且不說土地财政 “失血”後，地方的可支配财力遠不如前，而債務壓力一直高懸于頭頂，加杠杆的空間極其有限。

央媽放水或中央财政托底，就是難以繞開的選項。

10年前的樓市去庫存，靠的是央行定向放水，5次降準5次降息，加上棚改貨币化貸款，直接攪熱市場。

這一次，或可通過國有銀行貼息貸款或者發行特别國債的形式，來為收儲提供資金支援。

也有人建議，由國家出面，成立專門的收儲平台，或組建住房保障銀行，專門用于全國商品房的化庫存。

最激進的想法是無錨印鈔，讓央行直接下場購買國債，打開印鈔機的開關，從根本上解決資金難題。

然而，任何救市，都不可能不計成本，否則财政将成無底洞，而大印鈔的弊端更是衆所周知。

房地産收儲，資金問題是其一，而回報問題是其二。

租金，或是收儲之後最大的回報來源，但大陸的租售比遠低于國際平均水準。

目前，大城市的租金回報率隻有1-2%，甚至無法覆寫貸款利率或專項債利率成本，遑論收益？

是以，國家隊收儲，不會覆寫所有城市，也不會一哄而上，必然有所取舍。

05

房地産，為何需要拼命救市？

任何行業，如果随行就市，價格漲跌起伏都是正常的，暴漲時形成的泡沫，自然能通過自然破裂來調節。

然而，房地産并非普通産業，從一開始就與國民經濟、地方财政、居民财産捆綁在一起，牽一發而動全身。

作為支柱産業，房地産業GDP持續下滑，成了經濟增長的最大拖累。

今年一季度，全國GDP同比增長5.3%，大超預期，但房地産業同比下降5.4%，在12個主要行業中獨此一家。

這已是房地産業連續第四個季度負增長，自1998年住房改革以來，可謂頭一遭。

房地産走勢，影響的不隻是自身，而是關系到一連串上下遊産業鍊條，從建築業到建材、家居家電等産業，整體占經濟比重超過10%。

再考慮到土地财政的存在，可以說無論是規模體量還是拉動效應，房地産都非其他行業所能匹比。

同時，根據央行報告，大陸居民家庭7成左右的财産都是房子，而70%左右的負債也都與房子相關。

是以，房價的劇烈波動，勢必透過金融系統，傳導給每一個人。

無論是從國民經濟層面，還是居民财富層面，房地産都不能輕易任其下墜。

史詩級大招之下，未來房價會不會大漲？

一句話，穩地産是第一步，軟着陸是最樂觀的預期，先不要想太遠。

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