解除房屋租賃合同，裝修裝飾物如何處理？

近年來，因房屋裝修引起的房屋租賃合同糾紛日益增多，那麼，“裝飾裝修物”到底應當如何處理呢？近日，高新法院就審理了一起關于騰退和返還房屋時部分裝修毀損導緻的本反訴糾紛案件。

案情回顧：

2015年，劉某與A公司簽訂了《房屋租賃合同》，約定劉某将其店面出租給A公司經營連鎖便利店，租期為八年，雙方約定：該房屋中“全部裝修”A公司可在施工中予以拆除，并且在該房屋返還時無需恢複且無需向劉某支付任何費用。A公司返還該房屋應當符合其正常使用後的狀态，A公司可将可移動、拆除的裝置搬離，但不可拆除的裝置、裝潢除外。A公司在返還房屋時可将“全部裝置、貨架等”裝修、裝置等予以拆除并搬離，A公司同意在退還該房屋時除拆卸可移動裝置外不惡意破壞裝修。後來，合同履行七年之後，雙方協商一緻解除合同并将房屋騰退和交還。但是，劉某認為A公司搬離和騰退時拆除的相關裝置，包括屋内的卷簾門、電動門、玻璃門、凍庫門、插座等，均屬于合同約定的不可拆除的部分，故要求進行賠償。而A公司則認為其拆除的部分均是自行安裝，可予拆除，不存在毀壞一說，故拒絕賠償并要求退還保證金。

法院審理

高新法院經審理認為：合同中約定的“可移動”财産本身存在不明确之處和沖突之處，故關于A公司拆除的相關裝置，包括卷簾門、電動門、玻璃門、凍庫門、插座等裝潢固定物以及是否可以拆除的判斷關鍵在于上述裝修裝飾物是否形成附合，應當以裝修裝飾物與房屋結合是否形成固定性和繼續性的實體形态以及裝修裝飾物與房屋分離的費用或者是否喪失獨立的價值為标準，同時結合合同有關條款和房屋租賃的交易習慣來确定承租人可以拆除的範圍。

首先，雖然卷簾門、凍庫門、電動門、玻璃門等門體是安裝在案涉房屋中，不能随意移動，但考慮到上述門體是A公司為了其經營便利店的實際需求而定制，其拆除後不直接影響案涉房屋的使用功能，反而由A公司拆除後再利用更符合使用性能和經濟價值，故結合雙方的合同約定應當認為屬于可由A公司拆除的部分。其次，關于牆面插座等。雖然雙方均認可牆面插座系A公司經營和裝修過程中安裝，但是，考慮到牆面插座已與牆面完全貼合，拆除後将大大降低其使用性能和經濟價值，甚至還可能導緻内置的電線、管線暴露在外，引起其他隐患，故應當認為屬于附合物，也即按照雙方之間的合同約定屬于A公司不應當拆除的部分。最後，結合雙方陳述及照片等，A公司在拆除及撤場時，确實可能存在導緻吊頂破損、燈具掉落、鋼筋架暴露、部分垃圾未清理、牆體有脫皮、破洞、部分電線裸露等問題，明顯超出房屋正常使用和搬離合理損耗的限度，A公司理應承擔相應的責任。綜上，高新法院判決因A公司騰退和返還案涉房屋時存在違約行為，應當承擔賠償損失的責任。

案件審結後，雙方均未上訴，負有履行義務的當事人均立即履行了判決确定的義務。

關于租賃房屋進行裝修的溫馨提示：

《中華人民共和國民法典》第七百一十五條規定：承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以請求承租人恢複原狀或者賠償損失。

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》（2020年修正）第八條規定：承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢複原狀。

也就是說，關于“裝飾裝修物”的處理問題，首先要區分承租人是否經過出租人同意進行裝飾裝修，再對應不同情況分别進行處理：第一，若承租人未經出租人同意裝飾裝修，應如何處理？在此種情形下，不管是否形成附合，承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢複原狀或者賠償損失的，人民法院應予支援。第二，若承租人經出租人同意裝飾裝修，應如何處理？此種情形下，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，對于未形成附和的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢複原狀。而對于已形成附合的裝飾裝修物，承租人經出租人同意裝飾裝修的，合同解除時雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理有其約定的，從其約定，沒有約定的，人民法院按照下列情形分别處理：（1）因出租人違約導緻合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期内裝飾裝修殘值損失的，應予支援；（2）因承租人違約導緻合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期内裝飾裝修殘值損失的，不予支援。但出租人同意利用的，應在利用價值範圍内予以适當補償；（3）因雙方違約導緻合同解除，剩餘租賃期内的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；（4）因不可歸責于雙方的事由導緻合同解除的，剩餘租賃期内的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，适用其規定。

在此，人民法院鄭重提示大家，無論是作為出租方還是作為承租方，都需要在租賃合同中提前約定清楚關于租賃裝修的處理事項，避免引起法律糾紛。

來源：成都高新法院

雲上深夜快遞記者：董偉

編輯：王靖濤