中美住房反向抵押市場，潛在需求，挑戰
住房反向抵押的模式分為三種，分别是貸款模式、保險模式與“銀行和保險”合作模式。美國住房反向抵押市場主要采取的是貸款模式，而中國住房反向抵押市場主要采取的是保險模式。
美國住房反向抵押貸款市場起步早，共有房産淨值轉換抵押貸款、單一用途住房反向抵押貸款、住房持有人計劃以及财務自由計劃等四種産品類型。其中房産淨值轉換抵押貸款（HECM）是美國市場上最受歡迎的住房反向抵押貸款産品，目前占市場佔有率的95%左右，從發行開始累計承保量超過132萬份。1989年美國聯邦政府正式授權聯邦住房管理局為HECM的借貸雙方提供雙向擔保，标志着美國住房反向抵押市場正式進入聯邦政府主導階段。
中國住房反向抵押市場起步晚，産品數量少，覆寫率有待提升。
大陸住房反向抵押市場有一定的潛在需求：一是大陸的老齡化程度大大加深；二是“三支柱養老保險體系”處于逐漸完善的過程中，居民需要更加豐富的金融産品來提升養老保障；三是老年人的住房自有率較高；四是失獨家庭數量可能上升。但其發展也面臨一系列挑戰，包括低繼承稅下遺贈動機較強、法律風險和房價下跌風險等因素。
海外經驗的啟示有：（1）私人機構參與住房反向抵押市場面臨諸多挑戰，美國與南韓該市場的發展都離不開政府力量的參與和引導；（2）可以通過政策性金融機構、資産證券化等管道為貸款人提供新的資金來源；（3）研發差異化産品，滿足多樣化需求；（4）加強相關産品宣傳，建立強制咨詢制度，更好地保障老年群體的權益；（5）建立擔保保險基金和雙向擔保機制，降低借貸雙方面臨的風險。
2013年9月6日，國務院釋出《關于加快發展養老服務業的若幹意見》，提出開展老年人住房反向抵押養老保險試點。2014年6月23日，原保監會釋出《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，标志着老年人住房反向抵押養老保險試點工作正式啟動。住房反向抵押試點工作開展十餘年來，大陸的住房反向抵押市場發展如何？作為當今世界住房反向抵押最大的市場，美國市場是如何發展起來的？其發展曆程對中國又有哪些啟示？本文通過對中美兩國住房反向抵押市場的研究，分析美國市場的發展對中國的啟示，為中國住房反向抵押市場的發展提供借鑒。
一、住房反向抵押的模式
在大陸人口老齡化日益加深的背景下，住房反向抵押被認為是老年房主應對居家養老難題的一種有效方式。住房反向抵押在不同國家和地區有着不同的模式，主要包括貸款模式、保險模式以及“銀行和保險”合作模式（張靜，2023），下面就這三種模式進行分别介紹。
第一種模式是住房反向抵押的貸款模式，又被稱之為“住房反向抵押貸款”，這種模式最為突出的表現形式是美國的房産淨值轉換抵押貸款（Home Equity Conversion Mortgage，HECM）計劃。HECM計劃的操作流程是，達到一定年齡要求的老年人将其名下住房向銀行進行擔保登記，老年人可繼續居住在名下房屋内，同時由銀行一次性或分期向老年人發放貸款，直到貸款到期也就是老年人去世的時候，其抵押房屋歸銀行所有，銀行以出售的收入來償還本息，不得就多餘部分進行追償。
第二種模式是住房反向抵押的保險模式，大陸推出的住房反向抵押養老保險采取的就是這種模式。《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》中指出，反向抵押養老保險是一種将住房抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險業務，即擁有房屋完全産權的老年人，将其房産抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養老金直至身故；老年人身故後，保險公司獲得抵押房産處置權，處置所得将優先用于償付養老保險相關費用。住房反向抵押養老保險最主要的特點是投保人無需在投保時向保險人支付保費，而是将其房屋抵押給保險人，用以擔保将來支付養老保險相關費用的對價，即抵押住房是為投保人的“應交養老保險費”向保險人作擔保的。
第三種“銀行和保險”合作模式是将商業銀行和保險公司融合而成的新型運作模式，這種模式以美國的财務自由（Financial Freedom）計劃為代表。該模式通常表現為由壽險公司和商業銀行聯合發行住房反向抵押産品，在市場運作方面可以采取簽訂新合同或設立新公司的方法。前者主要是指商業銀行和壽險公司通過簽訂新合同來形成業務上的聯系并明确雙方的權利和義務，同時利用雙方的優勢以更好地設計産品，産品的形式可采取貸款形式或年金形式，産品可在雙方的業務網點進行銷售。後者主要是指壽險公司和商業銀行共同出資設立新的公司，新公司整合雙方優勢資源進行産品的研發和銷售，産品的形式同樣可采取貸款形式或年金形式（程威，2023）。該模式的具體操作流程是，老年人通過向銀行抵押房産，一次性獲得整筆貸款，再向保險公司購買終身年金壽險，并由保險公司定期支付年金直至死亡。這種模式的優點在于既可以發揮出商業銀行在房産定價方面的優勢，也可以充分利用保險公司在應對老年人長壽風險上的豐富經驗。
二、美國住房反向抵押市場研究
2.1 美國住房反向抵押産品介紹
美國住房反向抵押主要采取的是“貸款模式”，是以美國住房反向抵押市場上的産品主要是住房反向抵押貸款産品。依據政府、社會機構和私人公司在産品營運和管理中介入深度的不同，可以将美國住房反向抵押貸款市場上的産品分為四種類型，這四種類型分别對應四種産品。
第一種産品是房産淨值轉換抵押貸款（HECM），屬于政府主導開展型産品，主要面向擁有較低房産價值的老年房主。HECM由美國住房和城市發展部（Department of Housing and Urban Development，HUD）設計和管理，由美國聯邦住房管理局（Federal Housing Administration，FDA）對借貸雙方提供雙向風險擔保，也就是既保證在貸款機構将借款人的房産出售後，獲得的銷售收入不足以支付抵押貸款總額時給予其補償，又保障借款人在貸款機構違約時能夠繼續獲得房屋的貸款支付。HECM是美國市場上最受歡迎的住房反向抵押貸款産品，目前占市場佔有率的95%左右。
第二種産品是單一用途住房反向抵押貸款（Single-Purpose Reverse Mortgage），屬于政府和社會機構共同開展型，主要面向中低收入群體。它的最大特點是政府機構或非營利組織作為貸款人提供資金，并且資金具有特定用途，其中以适用于房産維修改善的遞延償還貸款和适用于财産稅的遞延财産稅為典型代表。
第三種是住房持有人計劃（Home Keeper），屬于政府支援開展型，主要面向擁有中等房産價值的老年房主。該計劃由房利美（Federal National Mortgage Association，Fannie Mae）于1996年推出，主要目的在于滿足由于HECM計劃存在貸款限額要求而未能滿足的市場需要，是以該計劃在貸款限額、貸款用途和房産類型等方面相較HECM計劃更為寬松。但是随着HECM計劃的貸款限額不斷提高，其适用人群由擁有較低房産價值的老年房主擴大至擁有較低和中等房産價值的老年房主，這就擠占了住房持有人計劃的市場空間，降低了其市場的需求，最終使得住房持有人計劃于2008年退出市場。
第四種是财務自由計劃（Financial Freedom），屬于私人開展型。這類産品沒有政府機構的擔保，貸款成本也相對較高，其最大的特點是其不受FHA貸款最高限額的限制，是以比較适合房産價值較高的老年房主。該類産品于1999年由老年人财務自由基金公司推出，由于2008年的金融危機使得全美房産價格下跌，以及2010年出台的《多德—弗蘭克法》（Dodd—Frank Act）提高了銀行的監管标準，導緻财務自由基金公司需要聚焦其母公司One West的銀行業務（陳功和鄭秉文，2023），是以這類産品在2011年退出市場。
2.2 美國住房反向抵押市場的發展
由于美國聯邦政府是否介入以及介入程度對美國住房反向抵押市場發展有着至關重要的影響，是以本文将美國住房反向抵押市場的發展階段主要分為私人主導階段、聯邦政府初步介入階段與聯邦政府主導階段。
私人主導階段是從1961—1980年。1961年迪林儲蓄貸款公司（Deering Saving & Loan）發行了美國第一份住房反向抵押貸款合約，标志着美國住房反向抵押貸款的産生。随後一些私人銀行還有部分地方政府也紛紛開始推出自己的住房反向抵押貸款項目。從1961—1980年這一階段特征看，私人機構占據市場的主導地位，地方政府開始嘗試一些小型項目，聯邦政府尚未介入市場中（陳功和鄭秉文，2023）。
聯邦政府初步介入階段是從1981—1988年。1981年肯·肖恩（Ken Scholen）得到聯邦政府的資助，創立了非營利組織國家住房資産價值轉換中心（National Center for Home Equity Conversion，NCHEC）。該機構的主要功能是向社會公衆宣傳和介紹各種住房反向抵押貸款産品，并對廣大群眾進行金融理财教育，它的建立也表明聯邦政府開始介入市場的發展。之後國會通過一系列法律來授權美國住房和城市發展部研究、開發和管理HECM項目，并由聯邦住房管理局對借貸雙方提供雙向擔保，為HECM項目的正式推出鋪平道路。1981—1988年美國住房反向抵押市場的特征是聯邦政府開始逐漸占據市場的主導地位，私人機構參與市場的積極性總體不高。
聯邦政府主導階段是從1989年至今。1989年美國聯邦政府正式授權聯邦住房管理局為房産淨值轉換抵押貸款（HECM）的借貸雙方提供雙向擔保，标志着美國住房反向抵押市場正式進入聯邦政府主導階段。聯邦政府建立的雙向擔保制度在很大程度上降低了借貸雙方參與市場的風險，極大地提高了借貸雙方參與市場的積極性，也使得美國市場開始真正逐漸走上成熟和快速發展的道路（鄭秉文和陳功，2023）。
由于HECM産品占據美國住房反向抵押貸款市場佔有率的95%以上，且該産品的發行範圍覆寫全美，是以HECM産品的發展情況在很大程度上能夠代表美國住房反向抵押貸款市場在1989年後的發展狀況（陳功和鄭秉文，2023）。HECM産品的曆年新增發行量及增長率如圖表2所示。從圖表2中可以看出，HECM産品的每年新增發行量在經曆了初期（1990年—2000年）的平穩發展後，從2001年開始迎來了發行量的爆發式增長直到2008年金融危機，在此期間HECM每年的新增發行量均超過4500份。出現這種現象的主要原因包括美國的宏觀經濟總體發展良好、房利美等金融機構在二級市場上提供了充足的流動性、利率呈現下降趨勢以及房地産市場發展平穩等因素（鄭秉文和陳功，2023）。2008年金融危機帶來的房地産市場深度調整以及相對從緊的信用環境，使得HECM的發行量出現了明顯的下降趨勢，直到2019年後，HECM的新增發行量才重新恢複了增長的态勢。
三、中國住房反向抵押市場研究
3.1 中國住房反向抵押市場的發展
中國住房反向抵押市場起步晚，産品數量少。2014年6月23日，原保監會釋出《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，标志着老年人住房反向抵押養老保險試點工作正式啟動。2018年7月31日，原銀保監會釋出《關于擴大老年人住房反向抵押養老保險開展範圍的通知》，開始在全國範圍内推廣住房反向抵押養老保險。從2014年的試點開始算起，大陸住房反向抵押市場已發展近十年。但是截至目前，大陸僅有兩款住房反向抵押養老保險産品，其中一個已經停止開展業務，另一個承保人數很少。
3.2 中國住房反向抵押市場的潛在需求分析
3.2.1 大陸的老齡化程度大大加深
大陸的老齡化程度大大加深主要表現在兩個方面：
一是老年人口占比高。大陸60歲及以上的人口占比從2005年的11.03%上升至2023年的21.10%，18年間其占比提高了10.07個百分點。65歲及以上的人口比重從2005年的7.7%上升至2023年的15.4%，其占比在18年間增加了正好一倍。進一步依據聯合國關于老齡化的劃分标準[1]，無論是在60歲及以上的人口占比還是在65歲及以上的人口占比方面，大陸已步入中度老齡化社會。
二是老年人口規模大。大陸60歲及以上的人口規模增長較快，從2005年的14408萬人增加到2023年的29697萬人，18年間增長了1.06倍，年均增長率達到4.1%。65歲及以上的人口規模亦是如此，從2005年的10045萬人增加到2023年的21676萬人，共增長了1.16倍，年均增長率達到4.37%，大陸是以也成為世界上老年人口規模最大的國家。
3.2.2 大陸“三支柱養老保險體系”處于逐漸完善的過程中
根據中國社會科學院世界社保研究中心釋出的《中國養老金發展報告2012》對大陸城鎮基本養老保險替代率的測算，大陸城鎮基本養老保險替代率從2002年的72.9%下降到2005年的57.7%，在2011年進一步下降到50.3%。最新的《中國養老金發展報告2023》指出，2022年大陸第一支柱養老金替代率僅為46%左右。而根據世界銀行的建議，退休人員想要保持退休前的生活水準，養老金目标替代率要達到70%以上（張蘇和朱媛，2023）。由此可以看出，大陸第一支柱養老金替代率較低，需要充分發揮第二、第三支柱的補充作用。盡管大陸建立了企業年金和職業年金、個人養老金等補充養老金體系，但由于企業年金繳納不具有強制性，職業年金僅面向機關事業機關從業人員，導緻第二支柱養老金的覆寫面整體較為狹窄（孫琳琳，2023），其中企業年金的覆寫人數僅為3010萬人[2]。此外，個人養老金制度從2022年開始建立，建立的時間較晚，目前還處于起步階段。是以在大陸“三支柱養老保險體系”處于逐漸完善的過程中，老年居民需要更加豐富的金融産品來提升養老保障。
3.2.3 大陸老年人的住房自有率較高
大陸的住房自有率高達87%，不僅明顯高于美國、英國和法國等世界主要發達國家，還高于巴西、阿根廷和智利等住房自有産權較高的拉丁美洲國家。此外，根據中國人民銀行的調查資料顯示，2019年大陸城鎮家庭的資産以實物資産為主，住房占比近七成，城鎮家庭的住房擁有率高達96%。進一步看大陸老年人的住房自有率情況可以發現，大陸老年人的現狀是儲蓄少、房産多，其中擁有1套及以上房産的老年人數占比超過72%，相較于美國、英國和日本等世界發達國家，大陸擁有房産的老年人占比較高，并且伴随着老年人的年齡越大，持有的房産數量越多（關芬娜，2022）。由于大陸住房反向抵押養老保險産品的适用對象是擁有房屋完全産權的老年人，是以較高的老年人住房自有率就為大陸住房反向抵押市場的發展打下了堅實的基礎。
3.2.4 失獨家庭的數量上升
住房反向抵押市場的發展與居民的遺贈動機息息相關。如果一個地區無子女的家庭數量較多，那麼該地區居民的遺贈動機就會較弱，将有利于該地區住房反向抵押市場的發展。
自20世紀70年代以來，大陸開始實行計劃生育政策。随着計劃生育政策的持續實施，獨生子女家庭越來越常見。獨生子女家庭面臨着獨生子女死亡的風險（劉旭陽和王廣州，2024）。根據國家人口計生委财務司課題組（2006）的估計，截至2006年全國失獨、母親年滿49周歲、現無存活子女的家庭為37.5萬人，最高峰值年2038年為151萬，該資料剔除了“失獨” 抱養家庭。周偉和米紅（2013）的研究結果表明，2010年全國農村49歲以上的失獨父母為55.3萬人，城鎮49歲以上的失獨父母為26.8萬人。同時他們預測到2030年，農村49歲以上失獨父母規模為85.1萬人，仍高于城鎮的57.2萬人。劉旭陽和王廣州（2024）基于“四普”至“七普”的資料，計算得到2020年已經退出育齡期的失獨母親規模約為288.8萬人，其中60歲以上的失獨母親規模高達96.9萬人。
盡管各個研究得到的結果有所差異，但總體上對失獨母親規模的描述以及對未來變化趨勢的預測具有相對一緻性，即其規模每五年大約增長10萬到20萬人（劉旭陽和王廣州，2024）。失獨家庭規模的增長，也擴大了大陸住房反向抵押産品的潛在需求。
3.3 中國住房反向抵押市場的挑戰分析
3.3.1 大陸房屋繼承的稅收相對優惠
大陸房屋繼承的稅收相對優惠主要表現在兩個方面：一是大陸目前尚未出台遺産稅，這與世界多數經濟發達國家都開征了遺産稅的情況不同；二是在個人繼承房屋方面，如果是法定繼承人通過繼承承受房屋權屬的，免征契稅，此外個人繼承房屋過程中所立書據按照“産權轉移書據”稅目計算繳納印花稅，稅率萬分之五。
由此可以看出，大陸房屋繼承的稅收相對優惠，是以子女繼承父母房屋的成本相對較低，父母的遺贈動機就會變強，一定程度上影響大陸住房反向抵押市場的發展。
3.3.2 長壽風險
大陸的平均預期壽命一直在穩步提高，從1981年的67.77歲提高到2020年的77.93歲，39年間共提高了10.16歲，平均每年提高0.26歲。平均預期壽命的提高使得保險公司和商業銀行等貸款機構面臨房屋的銷售收入不足以覆寫抵押貸款總額的風險。此外，大陸的平均預期壽命存在顯著的性别差異，男性的平均預期壽命從1981年的66.28歲提高到2020年的75.37歲，平均每年提高0.23歲，女性的平均預期壽命從1981年的69.27歲提高到2020年的80.88歲，平均每年提高0.3歲，女性的平均預期壽命要明顯高于男性。同時從總體上看，男女平均預期壽命的差距從1981年的2.99歲擴大到2020年的5.51歲，這也說明相對于男性借款人，大陸貸款機構面臨女性借款人的長壽風險更高。
3.3.3 法律風險
首先，依據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，大陸居住用地使用權出讓的最高年限為七十年。盡管大陸《民法典》規定，住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。但是在實踐中，關于續期費用的繳納或者減免并未有明确的法律規定。如果投保人在居住用地使用權到期之前仍然存活，那麼居住用地使用權費用應該由哪方來補繳？目前法律中并未有相關規定，可能會增加保險公司或商業銀行的法律風險。
其次，根據大陸《民法典》的規定，不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。大陸的現實情況是，在廣大基層地區存在着衆多小産權房，這些房屋無法或尚未在不動産登記機關登記，它們能否作為大陸目前住房反向抵押養老保險産品的抵押物？目前法律中并未有相關規定，可能會增加保險公司或商業銀行的法律風險。
3.3.4 經營風險
大陸金融業采取的是分業經營的模式，是以保險公司想要開展住房反向抵押保險産品的業務，就必須和商業銀行進行合作，首先由投保人在商業銀行開設資金賬戶，再由保險公司與銀行進行資金對接。在養老金發放的過程中，需要保險公司和商業銀行密切配合、互相協作。如果保險公司和商業銀行中的任何一方存在資金流通不暢的問題，就會導緻老年人難以及時足量地獲得養老金（李偉群和陳婷，2021），給保險公司和商業銀行帶來經營風險。
如果住房反向抵押産品采取的是“銀行和保險”合作模式，即老年人通過向銀行抵押房産，一次性獲得整筆貸款，再向保險公司購買終身年金壽險，并由保險公司定期支付年金直至死亡。這種模式盡管可以發揮商業銀行在房産定價方面和保險公司在應對老年人長壽風險上的優勢，但是這更加需要二者之間的密切協作，防範經營風險（張靜，2023）。
3.3.5 房價下跌風險
70個大中城市二手住宅銷售價格指數的當月同比自2022年2月以來一直是負值，說明此階段二手房價呈現下跌的态勢。房價下跌的趨勢給商業銀行和保險公司等貸款方對房屋的定價帶來了挑戰。如果貸款機構未來獲得的房屋銷售收入不及抵押貸款總額，那麼貸款機構可能會出現虧損。
四、美國住房反向抵押市場發展對中國的啟示
4.1 建立政策性住房金融機構，拓寬資金來源管道
美國和南韓住房反向抵押市場的發展均有賴于本國政策性住房金融機構的深度參與。以南韓為例，南韓于2004年3月通過《住宅金融公社法》，成立政策性住房金融機構——住宅金融公社。住宅金融公社的業務之一就是提供住房反向抵押貸款，其提供的貸款數量從2017年的99億美元增加到2021年的136億美元，有力地保障了老年人的生活。此外，從美國的經驗看，美國于1938年建立了房利美，隸屬于聯邦住房管理局。1989年房利美宣布購買所有合格的HECM産品，為HECM建立了一個二級市場，也給貸款人提供了進一步的流動性支援，有力地拓寬了貸款人的資金來源管道（陳功和鄭秉文，2022）。
大陸可借鑒南韓的經驗，考慮成立專門的政策性住房金融機構，統一住房反向抵押業務的操作流程和資訊化管理平台（虞曉芬等，2023）。同時憑借政府的信用背書，政策性住房金融機構能夠以更低的成本在市場中籌措資金，以更好地向老年人提供住房反向抵押服務。
4.2 開展資産證券化為貸款人提供新的資金來源
對于住房反向抵押市場的貸款人保險公司和商業銀行來說，其最主要的任務是為這些貸款提供持續的資金來源，特别是在開辦此項業務的初始階段，保險公司或商業銀行的現金流處于持續流出的狀态，而且在未來一段時間内都很難有保費收入（鄭秉文，2018），這就給保險公司或商業銀行帶來較大的經營壓力。
為應對資金壓力，美國公司開始尋找新的資金來源方式，其中最有代表性的是住房反向抵押貸款證券化。1999年8月，老年人财務自由基金公司聯合雷曼兄弟公司，對自己購買的貸款組合進行證券化處理。雷曼兄弟公司利用結構性資産證券公司對價值3.17億美元的住房反向抵押貸款進行證券化結構性融資，進而為老年人财務自由基金公司的業務發展提供了強有力的資金支援，幫助其将業務範圍從原有的西部幾個州擴大至全美的三十五個州，大大增強了其産品的市場占有率（Szymanoski，2000）。
大陸的商業銀行和保險公司在發行住房反向抵押産品時也可借鑒美國公司的資産證券化處理方式，為相關産品的營運和市場的發展注入充足的流動性，有效盤活周期較長、數額較大的住房反向抵押養老保險産品，降低商業銀行和保險公司的相關風險。同時需要注意的是，因為證券化産品的開發具有一定的周期，是以商業銀行或保險公司要保持充足的資本（陳功和鄭秉文，2023）。
4.3 研發差異化産品，滿足多樣化需求
正如圖表1所示，美國住房反向抵押市場上共存在過四類産品，其中房産淨值轉換抵押貸款、住房持有人計劃和财務自由計劃分别對應于擁有較低、中等和較高房産價值的老年房主，同時還有資金具有指向用途的單一用途住房反向抵押貸款産品。此外，房産淨值轉換抵押貸款還進一步分為标準産品和救助計劃産品，兩者在貸款金額、貸款保險費和結算成本方面存在差異。總體來看，美國形成了較為豐富的住房反向抵押貸款産品的供給體系。
而從大陸的市場發展來看，目前産品類型相對單一，難以滿足大陸老年人多樣化的需求。大陸的保險公司和商業銀行可以結合大陸的實際，加強對住房反向抵押市場的潛在客戶的需求調研，針對不同性别、年齡、健康水準、婚姻情況、子女狀況和房産價值的客戶需求，研發差異化的住房反向抵押産品，形成多層次和多樣化的産品供給體系，滿足客戶的多樣化需求。
4.4 加強相關産品宣傳，建立強制咨詢制度
住房反向抵押産品的面向對象是60歲及以上的老年人群體，老年人的金融素養和金融知識相對較為缺乏。然而，住房反向抵押産品結構複雜，含有多種風險因素，涉及老年人、保險公司、商業銀行和證券公司等多方利益主體，使得老年人更加不易了解并接受相關産品。
針對這一困境，美國聯邦政府、國會和衆多機構積極宣傳住房反向抵押産品的知識，大力加強對老年借款人的教育，并通過資金資助建立了強制咨詢制度體系。當借款人想要申請住房淨值轉換貸款産品時，需要先在美國住房和城市發展部認證的咨詢機構進行咨詢并獲得咨詢合格證書，以確定借款人對産品的特點以及産品條款規定的權利與義務有充分的了解（陳功和鄭秉文，2023）。
大陸在2014年開始住房反向抵押養老保險的試點工作，截至今年大陸住房反向抵押市場發展了近十年。但在這十年中，市場發展較為緩慢，總共承保不到300單，這與相關産品的宣傳不到位，老年人對産品的不了解有很大的關系。是以有關部門可以考慮建立強制咨詢制度，幫助老年借款人深入了解産品的功能以及特點，推動住房反向抵押市場的發展壯大。
4.5 建立擔保保險基金和雙向擔保機制
複盤美國住房反向抵押貸款市場發展的曆史可以發現，在1989年前，私人部門在供給端占據主導地位，市場上多是私人機構發行的無擔保保險産品，這一階段市場發展得也非常緩慢。而造成這一結果的主要原因是無擔保保險産品使得借貸雙方均面臨較大的市場風險，同時市場上缺乏監管，侵害老年房主合法權益的行為時有發生（陳功和鄭秉文，2023）。為應對這一問題，美國國會于1987年通過《國家住房法》授權推出房産淨值轉換抵押貸款項目，并且由聯邦住房管理局提供面向該項目借貸雙方的雙向擔保機制。雙向擔保機制的設立在很大程度上降低了該項目産品的借貸雙方所面臨的風險，極大地提高了借貸雙方的積極性，也促使美國住房反向抵押貸款市場走向成熟（鄭秉文和陳功，2023）。
參考美國住房反向抵押貸款市場擔保政策的運作方式，大陸可以考慮建立擔保保險基金和面向借貸雙方的雙向擔保機制，用該基金來賠付住房反向抵押養老保險産品在營運過程中可能給借貸雙方造成的損失，降低借貸雙方面臨的風險。
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[16] Szymanoski E. J. Evaluation Report of FHA’s Home Equity Conversion Mortgage Insurance Demonstration (Final Report), Washington, D.C.: U.S. Department of Housing and Urban Development, 2000.
注：
[1] 根據聯合國關于老齡化的劃分标準，當一個國家或地區60歲及以上的人口占比超過10%或65歲及以上的人口占比超過7%，表示該國家或地區進入輕度老齡化社會；60歲及以上的人口占比超過20%或65歲及以上的人口占比超過14%，表示該國家或地區進入中度老齡化社會；60歲及以上的人口占比超過30%或65歲及以上的人口占比超過21%，表示該國家或地區進入重度老齡化社會。
[2] 資料來源于《2022年度人力資源和社會保障事業發展統計公報》。
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