投顧支援|于曉明，編輯|顧謹豐
來源：巨豐投顧、好股票應用
4月底以來，北京、上海、天津、深圳、杭州、西安、成都、南京等地樓市優化正策密集“上新”。一系列政策支援下，多地房地産市場的活躍度、成交量等名額進一步轉暖。一線城市限購邊際放松，二線城市全面解除限購，下調房貸利率，購房成本不斷降低。今天帶來房地産央企龍頭，讓我們來看看該公司的投資邏輯。
中央寬松政策頻出，非核心城市限購全面放開
中央層面，2024年以來五年期LPR大幅下調25BP，房地産融資協調機制不斷推進，政治局會議提出要統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施，抓緊建構房地産發展新模式。地方層面，2023年下半年以來一線城市限購邊際放松，二線城市全面解除限購，下調房貸利率，購房成本不斷降低。企業層面，經營性物業貸可用于償還貸款，項目融資白名單推進順利。
杭州及西安相繼釋出新政，全面取消住房限購
5月9日，杭州市住房保障和房産管理局釋出《關于優化調整房地産市場調控政策的通知》，西安市住房和城鄉建設局等部門聯合釋出《關于進一步促進房地産市場平穩健康發展的通知》，兩市通知中均提到全面取消住房限購政策。其中，杭州市通知重點包括：1）提出全面取消住房限購，不再稽核購房資格；2）建立商品住房項目，購房意向登記家庭數量小于或等于準銷售數量，不再進行搖号；3）加強住房信貸支援，購房人在所購住房城區範圍内無住房的，或在所購住房城區範圍内僅有一套住房且正在挂牌出售的，辦理新購住房的按揭貸款時可按首套住房認定；4）在本市取得合法産權住房的非本市戶籍人員，可申請落戶。随着杭州“5.9”新政釋出，帶動二手房新增挂牌大幅增加。根據貝殼研究院資料顯示，對比4月日均值，新政首日二手房咨詢量增加54%；二手房新增買賣房源增長91%；新房咨詢量新增96%。
多地接連全面取消限購，或帶動餘下地區住房政策進一步優化
根據中房網統計，截止5月9日杭州和西安全面放開限購後，目前已經有24個城市全面取消限購。目前仍然還未全面放開限購的地區僅餘下7個，以一線城市為主，包括北京、上海、深圳、廣州，還有天津、珠海橫琴區、海南省。我們認為，随着各地接連全面取消限購，以及4月30日召開的政治局會議提到“統籌研究消化存量房産和優化增量住房的措施”，或帶動仍采取限購措施的地區進一步優化地産政策。
銷售拿地資料承壓，一二線市場競争加劇
銷售端：2024Q1百強房企累計銷售面積和金額分别同比下降50.7%和49.1%，降幅自2023年6月以來持續擴大，百強房企市占率由高位的82.0%下滑至一季度的39.6%。2023年頭部房企銷售金額下降數量過半，越秀地産、建發國際累計銷售金額同比增速超10%；2024Q1頭部房企銷售降幅擴大，樣本房企銷售同比均下降，總體銷售表現地方國企>央企>混合所有制企業>民企。
土地端：2023年統計局百城住宅土地成交累計建面和金額分别同比下降30%和25%。2023年下半年以來各城陸續放開土拍雙限政策，采取價高者得競拍方式，核心二線城市土拍地王頻出，僅剩北京、上海和深圳三城保留土拍雙限政策，杭州主城保留新房限價。2023年頭部房企拿地權益比整體呈增長趨勢，投資政策趨同，一二線城市投資占比基本超90%。5家房企拿地金額超千億元，建發國際、中國海外發展兼具銷售增速快和拿地力度強特質，看好未來市場佔有率持續提升。
房企業績不及預期，地産估值處于曆史較低區間
從房企财務表現來看，2023年業績盈利的頭部房企中僅4家營收和歸母淨利潤保持雙增長。多數房企在銷售下行壓力下，項目結轉毛利率承壓，存貨計提減值壓力增大，盈利能力同比承壓。同時房企頭部房企負債持續優化，有息負債總體壓降，融資成本有所下降。根據2024Q1地産闆塊持倉情況，房地産配置比例0.86%（2023Q4為0.97%），PB估值處于曆史較低區間。
今天帶來房地産央企龍頭，讓我們來看看該公司的投資亮點：
1、公司是中國領先的城市和園區綜合開發營運服務商。
2、公司圍繞開發業務、資産營運和城市服務三大業務，在多個領域逐漸積累了獨特優勢。
3、公司銷售額逆勢微增，區域聚焦，城市深耕成效顯著，項目權益占比提升，全年業績實作高增，融資成本顯著降低，持有型物業回報率提升。
招商蛇口公司是中國領先的城市和園區綜合開發營運服務商，作為招商局集團旗下城市綜合開發營運闆塊的旗艦企業，堅持以“産融創新，低碳先鋒，經營穩健”為特色，為城市發展與産業更新提供綜合性的解決方案，緻力于成為“美好生活承載者”。
招商蛇口簡介及主營業務
招商蛇口招商蛇口圍繞開發業務、資産營運和城市服務三大業務，在多個領域逐漸積累了獨特優勢：開發業務方面，招商蛇口是綜合開發專家，綠色人居的探路者、實踐者和領跑者。資産營運方面，涵蓋産業園區、集中商業、辦公、酒店、較高價的電梯大廈等業态的資産營運及管理。城市服務方面，涵蓋物業管理、郵輪、會展、康養等業務。
招商蛇口股票所屬概念
破淨股、央企改革、廣東闆塊、房地産開發、HS300_、深圳特區、機構重倉、深成500、融資融券、養老概念、粵港自貿、國企改革、一帶一路、證金持股、深證100R、深股通、雄安新區、MSCI中國、租售同權、富時羅素、标準普爾、免稅概念、REITs概念。
招商蛇口行業地位是怎樣的？
從營業收入方面來看，招商蛇口高于行業平均，行業排名第4位。
招商蛇口股票發行基本情況是怎樣的？
招商蛇口股票總股本90.61億股，其中流通A股數量為83.23億股。截止5月14日總市值為899.74億，流通市值為826.43億元，市盈率為14.1。股東人數8.06萬戶。第一大股東為招商局集團有限公司，前十大股東持股占比70.64%。
招商蛇口股票财務資料怎麼樣？
2024年一季報顯示，招商蛇口總營收為237.47億，歸母淨利潤為3.32億元，營收總收入同比增長58.22%，歸屬淨利潤同比增長22.22%。
截至2023年12月31日，按行業來看，開發業務營業收入1539.57億，營業收入為87.97%。
高管資料
蔣鐵峰：男，進階工程師。畢業于華中理工大學土木工程系建築工程專業，獲學士學位，後就讀于清華大學，獲工學碩士學位。曆任招商地産南京公司總經理助理、副總經理、總經理；本公司上海公司總經理、華東區域常務副總經理、華東區域總經理、江南區域總經理；本公司副總經理、總經理。
公司近期釋出2023年年報，全年實作營業收入1750.1億元，同比下降4.4%；實作歸母淨利潤63.2億元，同比增長48.2%。
減值下降、項目權益占比提升，全年業績實作高增
23年公司營收同比下降4.4%，歸母淨利同比增長48.2%，業績增速顯著高于營收增速，主要由于：1）公司減值壓力減小，23年計提資産減值和信用減值損失24.2億元，同比減少62.6%，其中資産減值22.8億元(-55%)，信用減值1.4億元(-90%)；2）結轉項目權益比例提升，在23年淨利潤同比微增基礎上，少數股東損益占淨利潤比重減少22.5pct至30.6%。
銷售額逆勢微增，區域聚焦、城市深耕成效顯著
23年公司累計實作簽約銷售面積1,223萬方（+2.49%），實作簽約銷售金額2,936億元（+0.35%），銷售規模跻身行業前五。高能級城市深耕卓有成效，公司在13個城市銷售額位列前5，其中上海、蘇州、合肥、長沙、南通排名TOP1。拿地方面，23年公司擷取55宗地塊，總計容建面約590萬平方米，總地價約1134億元，拿地權益比為76%，相較之前顯著提升。公司在北上廣深的投資占全部投資額的51%，為未來銷售去化提供支撐。
融資成本顯著降低，持有型物業回報率提升
公司23年剔除預收款的資産負債率為62.4%、淨負債率54.6%、現金短債比為1.28。公司發揮信用優勢進行高息債務置換，資金成本顯著降低，票面利率均為同期内房企債券利率最低水準，全年綜合資金成本3.47%，較年初降低42BP。公司資産營運業務穩健增長，23年全口徑資産營運收入66.91億元(+17.2%)；實作EBITDA33億元(+8.6%)，其中成熟營運期項目（開業三年及以上）EBITDA回報率達6.24%(+0.5pct)。23年公司以招商局光明科技園加速器二期項目為底層資産，實施蛇口産園REIT擴募，發行規模為12.44億元，已于23年6月上市。未來存量園區資産有望陸續裝入，加速資金回籠。
投資機會
東方證券認為，調整目标價至12.88元。根據公司23年報，調整對銷售增速、毛利率及費用率的預測，調整後24-25年EPS預測值為0.92、1.03元（原預測24-25年為1.11/1.45元）并引入26年EPS預測值1.13元。參考可比公司，給予公司24年14倍PE，對應目标價12.88元。
今日感悟
你要發現你生活與投資的優勢所在。當機會來臨時，如果對你的這種優勢有充分的把握，你就可以全力以赴去抓住。——沃倫·巴菲特
風險提示
宏觀經濟下行風險，房地産行業修複不及預期；統計樣本帶來資料差異。
來源
上海證券-建築材料行業周報：各地接連取消全面限購，帶動地産鍊反彈-20240515
東方證券-招商蛇口-001979.SZ-業績高增，項目權益比例提升-20240501
中國銀河-招商蛇口-001979.SZ-2024年一季報點評：營收快速提升，投資聚焦核心-20240430
（投顧支援：于曉明，執業證書：A0680622030012）
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