01
楔子
前段時間，廣東肇慶市“商品房銷售以套内面積計價”的新聞在網絡上引起了騷動，很多人都把這種做法稱之為”取消公攤“或者”消滅公攤“。（如上圖）
無獨有偶，5月9日，富陽一項目也宣稱自己為“杭州首例：套内面積計價銷售，拒絕公攤”。（如下圖）
不同地區，不同項目接二連三的提出”消滅公攤“的口号，這不禁讓我産生了”一探究竟“的興趣。為什麼老百姓對公攤面積這麼反感呢？
帶着一系列的問題，開始我們今天的文章。
02
什麼是公攤？
公攤建築面積
是指由整棟樓的産權人共同分攤所有的整棟樓公用部分的建築面積。
問題一：戶型建築面積的構成
2001年施行的《商品房銷售管理辦法》明确規定：商品房建築面積由套内建築面積和公用建築面積共同組成。
而建築規範裡居然沒有明确的關于公攤建築面積的表述，但是我們可以通過推導得出。
在《住宅設計規範》GB50096中提到：
套型建築面積 = 套内使用面積+相應的建築面積+套型陽台面積
(戶型建築面積)=(實際使用面積)+(公攤面積)+(陽台面積)
根據《住宅設計規範》的條文來看：我們平日裡所說的戶型建築面積對應的是“套型總建築面積”；實際使用面積對應的是“套内使用面積”。是以這個“相應的建築面積”就是公攤面積。
問題二：公攤面積包含哪些？
從條文解釋來看，包括的都是地上部分的面積：機房、裝置用房、門廳、交通面積等，而地下和半地下的面積都不會被計做公攤。
要特别指出的是：所有的牆體都是公攤面積，煙囪、排氣道、管井等也都是公攤面積。
問題三：公攤面積怎麼計算？
全樓總公攤面積=（全樓總建築面積-全樓總套内使用面積）
而每家的公攤面積可以用每戶的套内使用面積在總套内使用面積中的占比來分攤，進而得出。
以前，我們是用“标準層”來作為計算機關的，這樣就會出現相同戶型公攤不同的現象，而現在改成“棟”作為計算機關，可以避免這種情況的發生。（如下圖）
不得不說，對于建築師來說，建築面積的計算也是挺複雜的。普通人想要搞明白，确實不容易，是以群眾對于“公攤面積”有一種天然的反感和抗拒。
但不管怎麼說，公攤面積就是一個客觀存在，不管你喜不喜歡，你都不可能消滅“它“！
03
公攤面積可以作假嗎？
正因為普通人幾乎無法通過測量準确的了解自己家分攤到的公攤面積，是以大家會有一種擔心：開發商會故意做大公攤面積。
其實這種顧慮是多餘的，因為開發商既沒有“作案”動機，也沒有“作案”的能力。
先說動機
當一塊地被開發商拍下來，地塊的容積率就是一個定值。假設某塊地的計容建築面積是10萬平方米，如果戶均面積是100平方，那麼就可以造1000戶。
假設每戶的平均公攤為30平方，那麼小業主實際能得到的套内使用面積為70平方；
如果開發商把公攤做到35平方，那麼套内使用面積為65平方；
試問，哪種戶型在市場上的銷售更好呢？當然是套内使用面積大的咯。
然後你可能會說，開發商為了房子好賣，會故意做大樓下的大堂。
但是大堂畢竟隻有一層，在整個公攤面積的占比裡，影響是微乎其微的。話說一個氣派的大堂，很多業主還是願意為此買單的。
再說能力
一般情況下，一個住宅小區的公攤面積資料，需要經過以下程式：
- 設計機關的圖紙測算（預測）；
- 主管部門對公攤的核算；
- 在項目竣工後，測繪部門還要對房産面積再進行一次測算（實測）。
很多地方的規劃部門，會要求圖紙和最後的實測“0誤差”，這也是我當年做住宅設計時最頭疼的事情，算面積實在是太費腦細胞了。
是以你說開發商有能力在這上面造假嗎？
但有些管理能力比較差的開發商，确實會在圖紙和實測之間出現偏差。這個偏差有些是結構牆體被迫加厚，有些是因為管井不得不做大，還有些是因為規範更新要求提高，這些确實是造成了公攤面積的升高，對于這樣的情況，法規也有明确的規定。
在《商品房銷售管理辦法》中，對于房屋面積縮水有明确要求：出現誤差，按照面積誤差比絕對值3%的标準，多退少補。
- 即合同約定的面積與實際面積誤差比絕對值超出3％時，購房人有權退房。
- 同意不退房的，實際面積小于合同約定面積時，絕對值超出3％部分的房價款由房地産開發企業雙倍返還購房人。
綜上所述，你就會發現，其實沒有人願意“人為”的加大公攤面積，公攤面積的變大，都是規範要求的。初衷都是為了房子更舒适，更安全。
04
為什麼要取消公攤？
老百姓希望取消公攤，甚至是消滅公攤，其實說的是希望以”套内面積計價銷售“。
不管是使用者型建築面積來作為計價機關，還是用實得的套内使用面積來計價，對于任何一套房産的售價都不會有産生絲毫影響。
春秋戰國時期，莊子曾經養過一隻猴子。每天早上他給猴子四個果子，下午給三個。結果猴子非常的不滿意。莊子就對猴子說：“那麼早上三個，晚上給四個。”猴子以為晚上多了一個就非常高興的點頭。
就拿前文出現的杭州項目為例，雖然銷售是按照套内使用面積來計價的；但是物業費等，都還是按照我們以往的建築面積來計價的，是以本質沒有變。
即使像香港和國外一些地區那樣，我們也實行以套内使用面積計價。但”羊毛最後還是出在羊身上“的，隻要提高收費單價，即使面積減少了，總價也不會變的。
但是從消費者的角度來說，如果自己買的房子面積數，自己能夠有能力複測，也不失為是一件好事，總好過糊裡糊塗的消費。也有助于建立公正、透明的市場環境。
如果采用套内使用面積計價的方式銷售，”融創青島維多利亞灣項目“這樣公攤面積大到你懷疑人生的問題可能就不會發生了。因為普通人對于超高層住宅的得房率是一無所知的。
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那為什麼開發商們會在最近頻繁提出”拒絕公攤，消滅公攤“的口号呢？
現在的市場環境下，去庫存對每個房企來說，都是個艱巨的任務。
開發商們既想促銷，又害怕促銷帶來”踩踏“。而以”套内使用面積計價銷售“正好給了他們一個”變相降價“，拾階而下的機會。而且還是一個很好的賣點，能帶來一波流量。
這就和前兩天長沙頒布《優化房地産開發項目規劃管理若幹措施》，是如出一轍。
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05
公攤越小越好？
當你在厭惡甚至痛恨公攤面積大的時候，有沒有想過一個問題：是不是公攤面積越小越好？
我給大家描繪一些場景，幫助大家思考這個問題。
場景一：如果取消電梯，是不是公攤面積能下來不少？
場景二：如果取消大堂，是不是公攤面積也能下來一些？
場景三：如果減小走道的寬度，是不是公攤還能下來不少？
我們耳熟能詳的”老破小“，這些公攤面積都沒有，你覺得使用友善嗎？你會不會覺得很“體面”？
是以，我認為并不是公攤面積越小越好，反而是“公攤面積越大越好”。你看買豪宅的人，誰抱怨公攤面積大的，他們隻會抱怨配套設施不夠。
是以，我們普通人希望公攤面積小，本質上是希望房價能降一些下來。當房價下降時，用相同的總價，就能買到更多的房産面積了。
其實，我們普通人對于公攤的态度應該是“該省的省，該費的費”。
比如說消防樓梯間的尺寸，隻要能保證安全，卡着規範的底線設計就可以。而對于樓下的大堂，是可以适當放些面積的，因為這會對房價有影響，畢竟房子的“門臉”也很重要。諸如此類吧。
公攤大，帶來的是舒适度的提升，是以一味地壓縮公攤面積，不可取。
06
結束語
公攤面積是一種客觀存在，不管你怎麼想消滅它，它依然在那裡。
老百姓苦“公攤面積”久矣，主要是消費不夠透明，但公攤面積實際上很難造假。
公攤面積并非越小越好，我們也不應該把希望寄托在“消滅公攤面積“上。
以建築面積計價還是以套内面積計價，隻不過是數字遊戲。房價和購買力，才是我們應該真正關心的問題。
#公攤面積##你贊成取消公攤嗎#