導語
采用換購模式的城市市場反響相對積極，項目來訪認購有所好轉。
4月政治局會議定調：研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施，“以舊換新”是“去庫存”的政策抓手，目前已經在全國54個城市落地。“以舊換新”通常有哪幾種操作模式？落地效果究竟如何？
01
54城支援住房“以舊換新”
意在打通一二手房置換鍊條、助力去庫存
2023年以來，全國已有超過54個城市釋出住房“以舊換新”政策，支援居民出售存量住房，換購建立商品房。“以舊換新”意在打通一二手房置換鍊條，促進改善需求釋放。
同時，“以舊換新”是消化存量房産的政策抓手，響應了政治局會議“去庫存”号召。4月30日，中央政治局會議定調房地産：要結合房地産市場供求關系的新變化、人民群衆對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施，抓緊建構房地産發展新模式，促進房地産高品質發展。
02
“以舊換新”五種操作模式
代售模式最為普遍、換購及“舊轉保”覆寫範圍有限
各地住房“以舊換新”通常有以下幾種操作模式：
第一種，代售模式，最為常見，已在上海、深圳等29個城市推行。即房企、中介、購房者簽訂新房認購和二手房優先賣協定，如果在約定周期内二手房成功售出，則新房認購協定生效，反之則協定失效，購房者無需承擔違約責任。
第二種，舊房換購模式，南京、鄭州等19城已落地。通常有政府平台、新房開發商、購房者、住房管理部門四方參與。流程為先由購房者標明意向新房，再由評估機構完成舊房價值評估，之後由住房管理部門完成對存量住房抵押擔保情況的初審，并簽訂四方換新協定，而後由平台公司收購存量住房，同時購房者與開發商簽訂新房買賣合同，最後再完成一系列登記交接手續。換購模式無疑在“賣舊”上更有效率，但普遍存在：一，試點規模小，無錫、宣城、太倉等多數城市計劃套數都在200套以内；二，舊房要求高，對存量住房的房齡、面積、區位有要求，比如青島就明确規定房齡不能超過10年，珠海華發“以舊換新”活動更是僅針對華發老業主開展；三，換新受限制，一般來說隻能購買指定房企的指定項目，可選擇範圍窄。
第三種，回購收儲模式，重慶、鄭州、蘇州等11個城市已跟進。市屬國企作為營運主體，自籌資金或利用租賃住房貸款支援計劃試點貸款，定向收儲存量新房、二手房項目，收儲房源大多被用來籌集人才住房、保障性租賃住房，還有一些城市将房源先統一收儲再分批出售，改善市場預期。
第四種，發放換新補貼，沈陽、蘇州等7城實行。也就是出售舊房并購買新房，可以獲得相應财政補貼。補貼計量方式主要有3種：一是稅費補貼，比如常熟按購房時段補貼50%-80%的契稅，再比如襄陽對已繳增值稅按計稅價格的1.5%給予補貼；二是按新房面積補貼，比如沈陽補貼100元/平方米；三是按套補貼，比如中山不論面積、地段，每套補貼2000元電子消費券。
第五種，“舊轉保”，由肇慶首創。即國資統租存量房源用于保障性住房營運，和換購模式不同，“舊轉保”并不買斷舊房所有權，而是一次性支付5-10年的租金，對于房源的要求也不低，比如肇慶規定房源面積以40-70平為主、不超過90平方米，優先考慮樓齡較短的房屋。
當然，也有不少城市同時采用兩種及以上“以舊換新”操作模式，比如蘇州、大連，既鼓勵三方合作代售，也給換新财政補貼，再比如武漢、鄂州、靖江等城市，存量房換購與鼓勵代售購新并行推進。
03
換購模式市場反響相對積極
來訪認購有好轉，代售和補貼模式效果不顯
“以舊換新”推行至今，市場反響究竟如何？調研發現：
采用換購模式的城市市場反響相對積極，項目來訪認購有所好轉。
南京，“以舊換新”推出後，五一期間主城及近郊闆塊項目來訪量明顯提升，較平日周末增長20%-200%不等，燕子矶、江北部分項目認購量提升50%-200%。
無錫4月20日啟動“以舊換新”評估工作，截至4月底，首批次已成交25套，成交金額近1億元，試點項目表現好于自然成交。
鄭州的收購主體城發集團積極回報，試點首日就有64組存量房源通過初審，如果換購計劃推進順利，預計将釋放100萬平方米新房購置需求。
代售模式落地效果平平，多數購房者“隻看不買”。典型如深圳，4月中旬綠景白石洲項目啟動“以舊換新”，此後一周的項目來訪量環比上升50%，但認購隻增加了1套。代售模式效果不顯原因主要有三方面：第一，“賣舊”仍是老大難，二手房普遍交易周期普遍較長，而新房鎖房期一般隻有90天，代售并沒有實質性提升二手房流通性，不解決二手房難賣這一核心問題，換新也就無從談起；第二，缺乏行政力量介入，代售類“以舊換新”通常由行業協會發起，開發商、購房者、中介機構三股市場力量主導參與，缺少行政力量牽線搭橋，在資訊平台搭建、交易成本等方面并不具備優勢；第三，老調重彈，市場已經免疫，例如上海，早在2023年已經有部分房企開展過類似的“以舊換新”活動。
補貼模式效果同樣不明顯。無論是稅費還是按套、按面積補貼，補貼比例通常不會超過新房總價的3%，再參考過往各地購房補貼、契稅補貼的案例，财政補貼對住房銷售的拉動效果并不明顯。（來源： 克而瑞研究中心）