在房地産市場，自媒體等中介開始炒作農村閑置宅院，賣給城裡人。不少受讓人不放心便設問，這裡有風險嗎？還有人設問，農村宅基地政策會松口嗎？宅基地買賣合法，但拆遷政策需彌補“盤活”中的漏洞。
今日說法：盤活宅基地的含義
一、“‘盤活’中的漏洞”概述
所謂“‘盤活’中的漏洞”，是指南京市某區法院2019年前的一個案例。2019年前，城鎮居民甲購買了村民乙的住宅，不久，村民乙所在的村莊劃入經濟開發區。拆遷安置時，村民乙已無房可拆遷，乙便提出住宅買賣合同無效的确認之訴。
經某區法院審理判決，甲乙買賣合同無效，但裁決不支援互相返還。某經濟開發區拆遷部門根據法院的判決與甲簽訂了拆遷安置協定，甲私下支付了乙的律師代理費等5萬元後享受所購農村住宅的拆遷利益。
從法律上分析，某區法院的裁決買賣合同無效的依據便是農村宅基地政策，不支援返還有法律根據。村民乙利益受損的原因是，某區的拆遷政策沒有彌補相關法律漏洞。有人可能要問，《土地管理法》對宅基地買賣究竟是怎樣規定的呢？
“‘盤活’中的漏洞”概述
二、盤活宅基地的含義
修訂前的《土地管理法》第六十二條第四款規定，農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予準許。據此，農村村民出賣農村住宅是合法行為。本法之是以不再準許村民宅基地的申請，其原因是本條第一款規定，農村村民一戶隻能擁有一處宅基地。
在司法實踐中，“‘盤活’中的漏洞”的司法裁決大量存在。2019年，國家修訂了《土地管理法》，其中，在第六十二條增加了第六款，并将該款置于上述第四款之後，排序的目的之一，旨在提示制定地方政策，或者在盤活宅地時将宅基地補償款排除住房買賣合同之外。
第六十二條第六款規定，國家……，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。據此，農村閑置住宅可以盤活，閑置宅基地也可以盤活。村民可以盤活，村集體經濟組織也可以盤活。
農村村民使用宅基地沒有期限，國家允許，或者鼓勵盤活，意味着宅基地所有權可以買賣。據此，城市房地産市場因價格達到極限沒有炒作的空間後，不少自媒體等中介根據盤活的規定開始炒作農村閑置宅院。
案例中的甲之是以可依村民身份獲得拆遷安置房，其原因是甲享受了宅基地補償款。而甲享受土地補償款的原因在于建設用地有“地随房走”的規則。據此，盤活的含義應當是在特定情形下限制地随房走，如，本集體經濟組織外成員可正常居住買入的住宅，拆遷時地不随房走。
三、“地随房走”的适用範圍
《民法典》在“建設用地使用權”一章中規定了“地随房走”規則。第三百五十七條規定，建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施占用範圍内的建設用地使用權一并處分。學理上據此将本條規定的内容歸納為“房随地走”“地随房走”規則。
“地随房走”規則的合理性在于：建設用地使用權均有期限，如，《土地管理法》第六十三條第四款第一句規定，出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執行。期限屆滿的後果是，“地随房走”規則消滅，地的使用權處于完滿狀态，其中的“房”，農村集體經濟在不補償的情形下可要求所有人恢複原狀。
“地随房走”規則不能類推适用宅基地使用權。《民法典》在“宅基地使用權”一章中沒有規定宅基地使用權的期限，宅基地使用權倘若有“地随房走”規則，農村房屋買賣相當于集體土地所有權的交易。據此，“地随房走”的适用僅限于建設用地。
“地随房走”的适用範圍
在大陸，農村集體經濟組織及其成員在社會生活中是現實的“弱勢”群體，如，勞務派遣的對象多數是村民，但《勞動合同法》卻将勞務派遣設定了行政許可，村集體經濟不能派遣農民打工。國家與社會倘若不能正确界定盤活宅基地的含義，多數人可以預測到，農村宅基地市場被社會資本控制。據此，宅基地買賣合法，但拆遷政策需彌補“盤活”中的漏洞。