什麼情況？今年二手房的“小陽春”有點持久啊。
近期，重點城市二手成交量紛紛創新高的消息，相信溫暖了不少你我他：
杭州二手市場簡直獨樹一幟：杭州3月二手房成交量突破8500套，創下近12個月新高。
這還沒完，截至4月28日，杭州市區二手房成交量突破7800套，全月成交預計接近8400套。
如果你曉得當時杭州市場是怎麼過的，就知道二手房成交有多支棱：共八宗地塊的土拍中，有七塊僅一輪報價被零溢價拿下，剩下的一宗也以1.8%地溢價成交，土拍市場萎靡。
新房市場更是失守：位于勾莊闆塊的錦海棠首開237套房源，最終僅售出七成，還有72套房源續銷。這放在以往，簡直想都不敢想。
這樣“凄慘”的局面下，杭州二手房可以說是打了個翻身仗。
上海3月二手房成交量同樣也是成交量猛漲的一個月：共成交19364套，其中住宅成交量為1.85萬套。
我拉了下過去12個月上海每月二手住宅套數，你能清晰的看出，約1.85萬套的二手成交量，是自去年3月成交的23991套以來，又一次新高。
如果把過去12個月二手房成交量平均一下，這個數字大概是1.5萬套。顯然，3月二手房1.85萬套的成交量，已經遠遠超出。
而這一份熱度還在延續，截至4月28日，上海二手房累計成交16178套，考慮到月底的翹尾行情，整個4月二手房預計還将站上1.8萬套。
當然，也少不了深圳。過去3月全市二手房網簽量5196套，不僅環比上升117%，同比還升了5%，另外還超過5000套這一枯榮線。
另外重慶也不甘示弱：中心城區3月二手房累計成交10326套，環比上漲102%等等。
你以為光二手房成交漲了就完事兒了？注意，有不少城市二手房成交量開始掀翻新房：
杭州二手房2024年前4個月，成交量大概為2.4萬套，新房成交僅為1.7萬套，二手房成交量8年來首次超過新房。
今年3月，合肥二手房網簽6894套，新房備案1402套，二手房成交量是新房的4.9倍；南京二手房住宅成交8563套，新房成交2336套，是新房的3.66倍；重慶3月新房認購套數為3251套，二手房量是其3.17倍等等。
與二手成交量一同“暴漲”的，還有挂牌量：
截至4月9日，重慶二手房挂牌量已高達27.2萬套，同比增加約7.8萬套，增幅是去年的4.8倍。要知道去年3月底，重慶二手房挂牌量為19.4萬套。
深圳二手挂牌量同樣驚人，截至4月22日 深圳二手房挂牌量達到60435套，相比2月19日的49680套，新增了1萬套左右。
另外，4月份上海鍊家網二手挂牌房源來到106972套，創下曆史新高等等。
挂牌量和二手成交量的猛漲，意味着市場置換鍊條已經重新被激活。
你想，挂牌量的增加，表明出現一大批房東挂牌賣房；而因二手房成交量的不斷上漲，意味着相當一部分賣家是能夠完成變現的。
而完成變現的這部分賣家，則有能力向上置換，也就是說，一些改善闆塊有上漲的動力了，進而再一次影響到
顯然，一個樓市回暖的信号已經發出。
這一輪二手行情轉好之下，我注意到兩點：
首先，二手房市場在不斷搶奪新房市場的需求。
根據廣州中原地産研究院披露的資料，3月份二手房成交了9373套房源；同期新房4043套的成交，僅有二手房成交量的一半。
3月份深圳新房住宅成交2245套，環比增長176.8%；而全市二手房錄得5196套，環比增長116.6%，同比增長5.1%。
對比之下，雖然環比增加了不少，但比二手房還是少了26%。
當然，還有包括杭州、合肥等城市，都出現二手房市場擠占新房市場的現象。
其次，剛需開始逐漸下場。
以上海為例。據4月1日資料顯示，總價300萬以下房源的7天帶看人次有25470次，占比約25%；總價300-400萬則有18378人次，占比約18%；總價在400-600萬則有22731次，占比約22%。
也就是說，總價在600萬以下的帶看人次占比高達55%。
再來看成交。3月上海200萬以下成交量高達6873套，200-300萬區間二手成交量為4476套，光300玩以下成交量就達11349套，占總套數的64%。
要知道，3月200萬以下成交套數是自去年3月以來的新高；200-300萬則是自去年4月以來新高。
同為一線城市的深圳，二手房市場同樣呈現出剛需不斷進場的現象。3月的成交裡，面積在60-90方的比重升至49.3%，是過去12個月裡新高。
總價段來看，3月期間300-500萬的成交總價占比從2月28.8%提升至33.7%。
那麼，為什麼會造成以上兩種現象的出現呢？
一方面，二手房價格已經跌到位了。
上海易居房地産研究院釋出的一線城市老破小類型的二手房價格中顯示，從2019年開始至2021年一季度，二手房價格泡沫從20%擴大至58%。
而到今年一季度，該泡沫僅為5%，一線城市老破小基本回歸健康狀态。
拿杭州的老破小為例，我曾經租過房的朝晖六區，3月網簽的5套房源，均價不到2萬9；我心想，這價格和我老家柯橋新房價格也差不多。
身邊同僚拓海在杭州的一套房子，此前挂價250萬，而今調整到200萬後，看房人數直線增多。
還有他老家河北邯鄲，一套73方市中心老破小，還是學區房，總價130萬就成交了。
另一方面，市場觀望的情緒開始消弭。
上海外環外二手房，成交占比達54%，這也是近一年以來，占比最高的。
再來看總價段，奉賢300萬以下成交從去年2月份的74.81%上漲至77.2%；嘉定300萬以下二手成交占比從去年2月的48.5%漲至51.88%。
現在可以肯定的是，樓市開始真正意義上的觸底。
顯然，救二手房比救新房更迫在眉睫。
雖然如今各大城市新房壓力大，也接連出了不少針對購買新房的優惠政策，但對于新房端的刺激終歸不是最根本的解決辦法。
你想，整個市場購買力是有限的，在新房端不斷有利好政策出現時，大部分人選擇是轉向新房，進而抛棄二手房，使得二手房更加難賣。
但你需要注意的問題是，二手房才是市場真正的房價，如果不斷地将二手房原本的需求擠壓至新房，降低二手房市場流動性的同時，還壓低了房價。
而買漲不買跌的心理，使得二手房的局面會更加的難堪。
而這一問題也已經被越來越多城市當做痛點來解決了。
譬如杭州釋出的314新政，對于主城區二手房交易滿二即可免征增值稅，直接省下5.3%的稅費，通過政府讓利，促進二手交易。
還有近期包括長沙、鄭州等超30個城市支援以舊換新政策等等。本質上是在促進老破小的流動，已達到整個置換鍊條輪動的目的。
而如此帶來的效果就是購買力的可持續。
上文我們提及各個城市二手房挂牌量的猛增，除了量上漲之外，從側面也表明市場上的購買力就是這些個房東，且潛在的需求很大。
那麼如果通過降低中介費或者稅費等一系列政策，來促進買賣交易的形成，也就是為整個市場提供了可持續的購買力。
這些變了現的房東，不出意外會加入新房市場，使得一些剛改甚至是改善闆塊的上漲。
其次，二手房價也會相應的上漲。
房子好賣的情況，對于原本就跌幅很大的二手房而言，有理由不再繼續降價，甚至會有漲價的趨勢。
同時也給了那些新買家一些信号，你去買二手，未來有可能價格上漲的預期。
那麼，不管是各大城市二手房超過新房成交，還是政策對二手房的“照顧”等，可不可以說市場開始進入存量房時代？
我認為是有這個趨勢。
一方面，越來越多城市進入二手房市場。
北京無疑是一個典型的二手房市場。自2017年以來，二手房成交始終壓制着新房成交。上海也不例外，自2010年以來，二手房成交均高于新房成交。
成都也邁入了二手房市場。自2022年3月開始，成都二手房成交比例全面超過新房等等。
可以預見的是，未來将會有越來越多城市進入二手房市場。
另一方面，樓市從生産時代轉向消費時代。
在一輪房企出清後，樓市就已經逐漸向消費時代邁進。
譬如杭州越來越注重在新房産品上的驅動，外立面、園區、裝修等方面的卷，意味着市場已經在适應甚至創造客戶需求。
最後，圍繞房屋本身的服務正在崛起成萬億市場。
據悉，2023年家裝行業的總産值約2.77萬億元，其中局部裝修超過35%，大約是9700億元的産值。
随着後續以舊換新、局部裝修政策退出後，這一部分的裝修需求會大規模釋放，撬動的是一個萬億規模市場等等。
可以說，市場已經半隻腳踏入了存量房時代。