中國基金報記者 張燕北 孫曉輝
公募REITs市場再添重磅新品。
4月30日，中金印力REIT将正式上市交易。随着這隻REIT上市，首批4隻消費基礎設施REITs全部成功上市。
值得一提的是，就在日前，已上市的3隻消費REITs剛剛釋出首份成績單，一季度可配置設定金額基本達到預期，底層資産出租率維持較高水準。
第四隻消費REIT明日上市
據深交所消息，中金印力消費REIT将于4月30日起在深交所上市交易，成為第四隻上市的消費類基礎設施公募REIT。
上市交易公告書顯示，中金印力消費REIT基金份額總額達到10億份，存續期設定為25年。在此前的發行階段，中金印力消費REIT就受到認購資金追捧，公衆發售部分提前結束募集。
公告顯示，中金印力消費REIT的募集資金總額為32.6億元人民币，其投資目标主要是擷取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流。基金的投資政策規定，投資于基礎設施資産支援證券的比例不低于基金資産的80%，以確定投資組合的穩定性和收益性。
截至2024年4月23日，機構投資者在該基金的持有份額占比高達96.21%，個人投資者的持有份額則為3.79%。前十名持有人中，包括了印力商用置業有限公司和深圳市地鐵集團有限公司等知名企業。
從中金印力消費REIT的底層資産——杭州西溪印象城來看，其在2014年至2022年的年權重平均出租率為98.2%，過去5年權重平均出租率約為98.1%，截至2023年9月30日出租率已達到99.6%。自2013年開業以來，該項目營業額呈上升趨勢，2022年總營業額超過35億元；2023年1-9月的營業額突破32億元，再創曆史新高。
作為萬科旗下的購物中心開發與營運平台，印力集團截至2023年10月的營運管理項目超164個，遍布全國53個城市，管理面積近1200萬平方米，資産規模近1000億元。
去年底，首批4隻消費基礎設施REITs正式獲批，今年一季度，華夏金茂商業REIT、嘉實物美消費REIT和華夏華潤商業REIT3隻消費類REITs先後完成募集，并于3月中旬成功上市交易。
從3隻已上市消費REITs表現來看，嘉實物美消費REIT表現最佳，上市一個多月以來漲超4%，華夏華潤商業REIT也取得正漲幅。
首批消費類REITs一季報符合預期
上市一個月後，大陸首批上市的三隻消費類基礎設施公募REITs一季報揭曉，首次交出的成績單基本符合預期。
整體來看，嘉實物美消費REIT、華夏金茂REIT、華夏華潤商業REIT三個項目一季度可配置設定金額基本達到預期，其中物美消費REIT可供配置設定金額達成率最高。
一季報顯示，嘉實物美消費REIT自今年1月31日成立以來營收為1887.58萬元，淨利潤達663.93萬元，可供配置設定金額為1211.32萬元。此前招募說明書顯示，2024年可配置設定金額的預測值為6699.55萬元，預測現金分派率為6.68%，若按成立時間占全年比重進行權重，報告期内可配置設定金額完成率為18%。
華夏金茂商業REIT一季報實作收入為1462.13萬元，淨利潤達到281.87萬元，當期可供配置設定金額為887.27萬元，2024年度預測值為5254.29萬元，成立兩個月達成其中的16.88%。
作為目前市場規模最大的消費REITs，華夏華潤商業REIT自2月7日成立以來實作可供配置設定金額5122.89萬元，招募說明書顯示，全年預測值為3.41億元，占比15%。
值得一提的是，華夏華潤商業REIT報告期内實作營收為1億元，淨利潤為-426.58萬元。另據招募說明書顯示，2024年淨利潤預測為-4183.36萬元，年度核心支出用于購買項目公司股權。2025年，這一預測數字将回正至1332.28萬元。
一季報顯示，三隻消費類REITs項目的出租率均保持在高位，均超98%。
嘉實物美REIT的底層基礎設施項目是以超市為主力店的社群商業，包括位于北京市的大成項目、玉蜓橋項目、華天項目和德勝門項目。截至2024年3月末，上述資産整體出租率為98.33%，招募說明書顯示，2023年6月末，四個項目的總出租率為88.71%。
作為華夏華潤商業REIT底層資産的青島萬象城，截至一季度末出租率為99.16%，較去年年中的98.49%進一步提升。華夏金茂REIT底層資産長沙覽秀城一季度末出租率維持在98.26%。
值得一提的是，從整個公募REITs市場看，3隻消費類REITs一季度出租率排名較為居前。消費類REITs底層資産租戶結構相對穩定、分散化程度較高的特點，相較産權類資産而言，集中退租風險更低。
此外，一季報顯示，多隻消費REITs将引流增收、提升品牌作為底層資産營運的核心方向。比如，華夏金茂REIT一季報稱，長沙覽秀城項目合理利用場内空間，通過多經業務和聯營代銷業務豐富消費場景并拓寬了收入來源。華潤商業REIT則指出，青島萬象城正在進行局部業态主動優化調整與裝修改造，進一步提升項目資産價值和收益水準。
編輯：艦長
稽核：陳墨