地産換擋周期，與房地産高度關聯的物業管理行業在近幾年裡也面對着規模增長趨緩、盈利壓力增加等現實困境。據智通财經APP觀察，2023年港股物業企業業績進一步分化。一些關聯方經營穩健，抑或地産關聯業務占比較小的物業公司，業績呈現出較強的發展韌性；而部分關聯方出現信用風險的物業公司業績壓力依然高企。
據港交所4月24日披露，泓盈城市營運服務集團股份有限公司（以下簡稱：泓盈服務）通過港交所主機闆上市聆訊，中金公司為其獨家保薦人，物企市場再添一位資本市場新兵。
物業管理行業步入分化時代，頭部物企有意識地提高分紅率，以期吸引到更多投資者的目光。在此背景下，若沒有硬核實力，新上市的物企很難在資本市場脫穎而出。
背靠長沙城發集團 業績穩中有進
據招股書，泓盈服務是一家國有城市服務及營運提供商，業務營運主要位于湖南省長沙市。受城發集團影響，泓盈服務自成立起就傾向于管理公共城市空間。公司的物業管理服務主要針對公共及商業物業，住宅物業處于次要位置。
随着公司繼續增長，公司利用公司于物業管理服務方面的經驗，并逐漸鞏固公司于城市服務的競争優勢。目前公司業務覆寫物業管理服務、城市服務及商業營運服務。總之，泓盈服務的城市服務業務已産生穩定的收入及利潤，成為公司增長的關鍵驅動力及業務的焦點。
截至2023年12月31日止年度，公司在管物業管理項目總數為68個，在管建築面積為11.1百萬平方米，城市服務闆塊在管項目總數為157個，包括4個照明系統營運項目、150個停車場營運項目及3個市政環衛項目；同期公司亦完成了85個園林綠化及工程項目，截至2023年12月31日有87個在建項目。截至2023年12月31日止年度，商業營運服務闆塊在管項目總數為50個，在管建築面積為76.6萬平方米。
得益于業務增長，泓盈服務的業績穩中有進。2021年至2023年（以下簡稱：報告期内），公司營收分别為4.32億元、5.29億元及6.52億元，年複合增長率為22.9%；同期的年内利潤為4084.1萬元、5359.6萬元及7017.8萬元；年複合增長率為31.1%。
分業務來看，城市服務規模持續增長，一躍成為公司的第一大業務。期内，該業務收入分别為1.85億元、2.75億元及3.53億元，占總營收比例分别為42.9%、52%及54.2%，扛起營收半邊天。物業管理服務增速較慢，期内營收分别為1.82億元、2.07億元及2.38億元，占總營收比例分别為44.6%、39.2%及36.5%；商業營運服務的營收分别為5404.5萬元、4633.7萬元及6068.3萬元，占總營收比例分别為12.5%、8.8%及9.3%，營收占比較小。簡言之，泓盈服務營收結構發生變化，城市服務成為第一大主營業務，商業營運服務的收入占比持續收窄，業務更為聚焦。
值得關注的是，随着業務規模的增長，泓盈服務的利潤表現并不亮眼，甚至出現下降态勢。期内，公司的綜合毛利率分别為24.9%、23%及23.3%。其中增速最快的城市服務業務的毛利率分别為21.6%、24.2%及22.1%，毛利率整體較為波動。老牌物業管理服務毛利率下降明顯，期内分别為20%、14.5%及15.2%。
值得一提的是，從公司業務發展似乎也不難看出，泓盈服務未來主要将以城市服務業務為主的趨勢已經十分鮮明，這也在現階段已上市的物管企業中形成了一定的差異化。
囿于長沙 高依賴症結難解
泓盈服務紮根長沙，作為區域物業企業，其增長空間囿于長沙本地物業行業發展。
于往績記錄期間，泓盈服務的大部分收入來自湖南省長沙市的業務。報告期内，公司自長沙市獲得的收入分别為4.26億元、5.23億元及6.47億元，占總收入比例分别為98.6%、99.0%及99.2%。同一時期，于物業管理服務闆塊，公司于長沙市管理的總建築面積分别約為1010萬平方米、970萬平方米及1050萬平方米，分别約占截至有關日期于物業管理服務闆塊在管總建築面積的95.1%、95.0%及95.3%。
然而，中國湖南省的物業管理市場競争激烈且高度分散。按2022年的在管建築面積及總收入計，公司所有業務分部的市場佔有率分别約為湖南省物業管理市場的0.66%及0.94%。按2022年城市服務收入計，泓盈服務的市場佔有率僅約為湖南省城市服務市場的0.42%。
為了擴大市場規模，泓盈服務轉型并開拓城市服務。
東方證券研報顯示，目前城市服務市場空間廣闊，狹義上看，2021 年城鄉社群環境衛生支出 2521 億，占全部财政支出比例 1.0%，該比例 20 年以前穩中有增，20-21 年有所下降，目前環衛訂單并非全部釋放到市場，預計城服覆寫率會持續提升。廣義上看，随着城市營運管理的職能逐漸從政府部門轉移至市場化機構，社群管理事務支出将有望推動城市服務市場繼續增長，21年城鄉社群環境衛生+管理事務支出共 6189 億元，占全部财政支出比例 2.5%。
此外，城市服務收入來源為政府财政預算，支付有保障、違約風險低，具有需求剛性持續、弱周期化等特點，市場受宏觀經濟調控因素影響較小。是以，在物業管理行業進入分化的當下，城市服務已将成為各大企業探索的下一個增長點。
根據智通财經APP了解，除了拓展增長空間外，泓盈服務轉型城市服務與城發集團也有很大關系。
招股書顯示，泓盈服務的控股股東為長沙城市發展集團有限公司(簡稱“長沙城發集團”)，由長沙市國資委全資擁有，直接擁有權益并有權行使泓盈服務95%的投票權。此外，長沙城發集團通過另一發起人嶽麓山公司間接擁有泓盈服務已發行股本總額餘下5%的權益。
自泓盈服務成立以來，與城發集團的長期關系無疑是其發展的最大驅動力。近三年以來，該公司從城發集團及其聯系人(按項目來源劃分)獲得的總收入分别為2.12億元、3.03億元和3.49億元及4.20億元，占總收入比例分别為70.2%、66.0%及64.4%。
這在一定程度上為泓盈服務發展至今提供了穩定而堅實的業務來源和收入基礎，但另一方面也意味着其業務極其仰賴于長沙城發集團，關聯交易占比過高同步意味着，與母公司的深度綁定也将深受其影響：期内，最大客戶城發集團及其聯系人分别貢獻42.4%、44.4%及44.4%的收入，占貿易應收款項總額相當大的一部分。
綜上，随着近幾年地産行業深度調整，物管行業也進入分化階段。此時登陸資本市場，泓盈服務因聚焦城市服務而差別于一般物企，然而，盈利能力不穩、囿于長沙也是其發展中的不足之處。