代持婚過！近期由于部分紅盤入市，在網上，開始出現了一些聲稱“可代持”的資訊。這些資訊虛實難料，今天發哥想來再跟大家聊聊代持這個事。
金融城三期某新盤，有人聲稱可代持，圖據：小紅書
在成都“網紅盤”倍出的那個年代，大量與周邊二手房倒挂價差的新房銷售時，也讓無數投機客搞起了找資格代持房産的偏門操作。
關于此事的風險，成都商報2022年曾報道過攀成鋼樂天聖苑的一場代持糾紛，有兩人合夥買房，一起還月供，一起付首付，還簽訂了《合夥購房協定書》，但因房屋上漲後，“被借名人”開始不認賬，最終對簿公堂。詳情點選“借名買房”帶來麻煩：房屋升值後要求确認産權，法院判了
現實生活中，類似因“房屋代持”引發糾紛的事件不勝枚舉。這一次，我們也針對大家關心的“房産代持”易引發的相關問題，特别邀請到律師進行專業解答。
代持是把雙刃劍
最大風險在于“被借名人”
首先需要說明的是，“房産代持”并不違法，但因潛在風險極高，也被視為一把雙刃劍。
在過往案例中，最大風險就常常發生在“被借名人”身上，包括又不限于被借名人反悔、被借名人私自處理房産、房産被查封拍賣、婚姻變化、意外死亡等。
前文提到的案例，便是“被借名人”反悔的典型案例——本說好且簽訂《合夥購房協定書》确認各自享有房子50%的産權以及房産增值的一半，但在房屋增值後，“被借名人”馮某卻開始“賴賬”。
同樣在不久前，還有媒體報道了一起因“房産代持”鬧得不歡而散的事件，張先生與李女士原是戀人，但因李女士不具備在京購房資格，雙友善商議借用張先生名字購買一套房産。
但不久後，兩人分手，張先生卻私自将房産進行了抵押，最終兩人鬧得不可開交。
事實上，即便能找到一個靠譜的“被借名人”，同樣會存在不可控的隐藏風險。
例如，“被借名人”萬一突發疾病過世或喪失行為能力，則會涉及繼承權或監護權的問題；“被借名人”征信變化，進而導緻銀行卡被當機而無法如期還貸等諸如此類的情況。
對此，北京大成成都律師事務所曾新宇律師說，因為每個人的情況不同，是以隻有盡可能把可能發生的風險點均提前約定到代持協定中，特别提醒以下情況均應作為單獨條款加以約定，如“被借名人”去世、離婚、負債、失聯或因其他法律問題被法院查封房産等情況。
她還稱，由于合同不對抗善意第三方，是以即使做了合同約定，最後借名人也有極大可能隻能獲得違約金，而不能獲得房産所有權。也就是“赢了官司，輸了錢”。
做好風險規避
代持協定需注意哪些事項？
如若遇到特殊情況，必須經人代持房産，我們又應該如何做到最大化規避風險？
曾新宇律師表示，雙方需要在代持協定中對以下幾點進行規範，才能盡可能規避風險及保障合法性。
先要明确協定内容。即在進行借名買房或房産代持之前，雙方應簽訂詳細的書面協定，明确各自的權利和義務，包括房屋的購買、使用、收益配置設定、轉讓、以及未來出售房産時的配置設定方式等。
再者是房産登記問題與明确房産權屬問題。由于房産證上名字是被借名人，實際購房人在法律上很難直接證明其所有權，雙方還應明确房産的權屬歸屬和将來的權利轉移方式。
同時，實際購房人也需保留所有交易憑證，包括銀行轉賬記錄、付款收據和相關的購房檔案，以證明資金的來源和流向。
其次，還應考慮到被借名人的風險防控和稅務問題。這能較好避免被被借名人抵押、轉賣房屋等風險，以及涉及到遺産稅、贈與稅等。
還有就是上文我們曾提及的“被借名人”意外情況，是以協定中也應考慮繼承和贈與的環節，以免出現被借名人意外去世後，會按照其遺囑或者法定繼承規則繼承，可能會與實際購房人的意願不符。
最重要的是，要清楚所購房屋的性質，不要購買有政策限制交易條件的房産。因為，按照以往判例來看，為逃避限購政策而找人代持則是不合法的，也就是法律上所稱的協定因違反公序良俗而無效。
最後，發哥想說，“房産代持”的潛在風險很大，常常還存在請求确認産權共有得不到支援、房屋被轉賣或者因被借名人對外負債被法院強制執行等風險。
是以，特别提醒廣大讀者朋友：“代持房産”總體風險很高，無法做到充分規避風險，就不要為搶網紅盤铤而走險。