每經記者：黃婉銀 每經編輯：魏文藝
支援商品住房“以舊換新”的城市越來越多。
就在4月23日，一線城市深圳也加入到商品住房“以舊換新”行列。據中指研究院最新統計，自去年以來，支援商品住房“以舊換新”的城市已超過40個。
不過，《每日經濟新聞》記者梳理發現，上述各城市推出的商品住房“以舊換新”政策力度不一，操作細則也各不相同。在不同的政策支援力度下，“以舊換新”的效果也顯露出了差異。
以鄭州為例，截至4月24日下午，鄭州市房産交易服務平台系統内已有超過180套“以舊換新二手房”完成登記入庫，占試點階段收購計劃的36%，房源總價在29萬—318萬元，這距離鄭州市二手住房“賣舊買新、以舊換新”試點工作正式啟動還不到4天。而深圳本土房地産中介機構樂有家4月24日在接受記者采訪時表示，他們開啟“以舊換新”試點項目後不到一周，已有7單簽約客戶。
不過在業内人士看來，由于二手房交易、評估時間較長，目前各地住房“以舊換新”政策整體的落地效果還尚不明顯。住房“以舊換新”意在關聯一二手房，降低交易成本，但同時存在二手房參與門檻較高、二手房評估價或交易價較低、可置換新房選擇少等痛點。
最大痛點是賣掉舊房
其實早在2023年，就已有多個城市支援住房“以舊換新”活動。今年以來，越來越多的城市加入進來。
從各地支援“以舊換新”的方式來看，主要包括兩種：一是房企聯合經紀機構對舊房優先推售，若一定期限内舊房售出則按流程購買新房；二是開發商或國資平台收購舊房，售房款用于購買指定新房項目，這種方式是今年以來住房“以舊換新”的主流。
4月23日，深圳市房地産業協會與深圳市房地産中介協會聯合發起的“以舊換新”就屬于第一種。此前的4月19日，樂有家已與綠景白石洲正式開啟“以舊換新”活動，目前簽約參與活動的客戶已有7單。
來源：樂有家
樂有家方面解釋道，“以舊換新”核心條款之一是幫助業主盡快賣掉舊房。其調研結果顯示，參與“以舊換新”客戶最首要的動機是借此快速賣出舊房，這一占比達到70.8%。推出“以舊換新”後，不少業主主動聯系經紀人咨詢了解。
對于以舊換新的項目，樂有家也是有選擇的，其合作新盤是位于深圳南山區的綠景白石洲項目，價格也有一定吸引力。該項目折後單價8.3萬元/平方米起，周邊二手房價格為13萬—15萬元/平方米，新房和二手房價格倒挂35%—40%。
“我們了解到，目前成交的以舊換新單裡，大部分舊房與新房的差價并不大，舊房售出後獲得的房款能覆寫新房總價的60%以上，加上客戶也有一定的經濟積累，承擔的經濟壓力不會很大。”樂有家方面表示，在流程上，客戶可鎖定意向房源2個月。2個月内舊房售出，則前期的訂金自動轉為購房款，繼續新房交易流程；如果舊房未售出，客戶可選擇退訂新房，無違約責任。
不過，在廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，“以舊換新”最大的痛點是賣掉舊房。“目前，開發商參與以舊換新的協定，鎖定意向房源的周期往往在2個月左右，意味着賣房周期往往在2個月左右，但二手房往往很難在2個月内賣出。是以，賣家要獲得‘買新’的優惠價格，就得在‘賣舊’時能降低挂牌價，即降低挂牌價的損失，在買新房上獲得了補償。”
記者了解到，無論是自有交易還是統一收購舊房，舊房抵新房的房款比例一般都在60%—80%，最高不超過90%。還有城市明确了具體的抵扣比例。如無錫市梁溪區在“以舊換新”公告中明确指出，存量二手商品住房總價需不高于新購房源總價的60%，指定樓盤是5個。
在不同城市、不同政策模式下，二手房抵扣的價格也不盡相同，有些低于市場價，有些則接近或略高于市場價。一位江蘇蘇州的二手房業主就表示，她的二手房在“以舊換新”過程中是被官方收購的，其最終的評估價與市場價基本一緻。如果走市場化交易可能還賣不到評估價價格，主要換新的幾個指定樓盤剛好也是自己中意的。
李宇嘉認為，“以舊換新”關鍵是激發二手房業主“依舊換新”的動力，政策的出發點和落腳點就是真正從滿足業主住房消費更新的願望，并從降低置換成本、置換周期，并能買到心儀的、優惠新房等角度施策。同時，賣不掉二手房則“無責退訂新房”，這個很關鍵，可以給到參與活動的二手房業主足夠的安全墊。
二手房參與門檻較高
記者梳理發現，盡管目前不少城市提出了“以舊換新”的政策導向，但仍處于政策探索階段，目前整體效果尚不明顯。如從目前落地的政策細則來看，不少城市都會對參與“以舊換新”的二手房源有規定門檻或要求，尤其是以國資平台等為主體收購舊房的。
以鄭州為例，試點階段收購的二手住房需滿足的條件包括但不限于：房齡不能超過15年、如有房貸需還清、要位于三環以内等。而試點階段換房，選購的建立商品住房應是已取得房屋竣工驗收備案證明的“現房”。
鄭州城發安居收購二手房“以舊換新”流程圖 來源：鄭州市房産交易服務平台
目前，在鄭州市房産交易服務平台系統内，已有超過180套“以舊換新二手房”完成登記入庫，房源總價在29萬—318萬元，多數房源都是一房間或二房間，房源面積大多數都在70平方米以下。目前鄭州參與“以舊換新”的新盤有58個，均價在8100—42000元/平方米。
近日，記者以購房者身份采訪鄭州多個參與“以舊換新”活動的新盤項目了解到，通過“以舊換新”方式購買新房并無特别限制，在售房源都可以選，全款或者按揭貸款的付款方式都可以，屆時二手房被收購後可以直接抵扣房款或首付，優惠折扣都按案場現時情況來定。
再看揚州，該市鼓勵支援開發企業開展“直接收購”式“以舊換新”業務，從去年9月開始已經在試點進行系列措施。截至今年2月底，揚州市區已有逾200套二手房被房企直接收購。據“揚州釋出”資料，一家積極參與試點的房企在5個月内承接的二手房收購總額約2億元，帶動新房成交額近5億元。
李宇嘉建議，“以舊換新”前期可選擇資金鍊緊張、願意讓利的開發商參與，并通過“以舊換新”讓開發商獲得參與活動能有效提振銷售的好處，進而對市場其他開發商起到示範效應。
易居研究院認為，目前“以舊換新”潛在問題或沖突點在後續改革中是可以更好得到解決的。比如說從評估的角度看，可以采取多家評估公司聯合評估、錨定周邊市場二手房挂牌價和實際成交價、多次評估等方式進行。而對于納入試點範圍的房源，後續可以設立标準和劃分結構，尤其是研究不同類型二手房收購後的再利用模式等。
每日經濟新聞