關注：觀點指數
摘要：租賃企業創收和盈利能力正穩步增長，租賃業務堅定向前發展。
觀點指數 過去一年裡，住房租賃企業在規模、營收、盈利等多方面取得不錯的成績，推動行業實作高品質發展。
已披露2023年業績的6家房企系租賃企業全年收入合計82.23億元，同比增長6.97%。同時，正式對外宣布實作盈利的租賃企業再添新成員，企業創收和盈利能力正穩步提升，租賃業務堅定向前發展。
規模上，觀點指數統計到的樣本企業去年全年的開店資料較2022年實作增長，已開業房量進一步擴大。今年一季度繼續加快項目的入市腳步，新開項目數實作同比增長。
保租房REITs表現同樣可圈可點，2023年全年累計可供配置設定金額、租金收入等多項名額資料均超預期，底層項目出租率保持高位水準，保租房REITs的穩健性凸顯。
行業中堅力量凸顯，萬科泊寓領銜，龍湖冠寓和魔方生活服務緊随其後
“2024住房租賃企業營運卓越表現”結合營運能力、營收效益、管理效率、商業模式以及品牌價值與社會貢獻等各項研究體系，盤點過去一年内擁有出色營運管理能力的住房租賃企業。
最終，萬科泊寓、龍湖冠寓和魔方生活服務憑借營運管理能力破局，在研究名單中位居前三，瓴寓、招商伊敦較高價的電梯大廈、華潤有巢、樂乎集團、自如資管、百瑞紀集團和相寓在過去一年同樣展現出卓越的營運管理能力，為客戶帶來高品質的居住體驗。
從企業披露的業績來看，截至2023年末，萬科泊寓、龍湖冠寓和招商伊敦已開業房量分别為18.01萬間、12.3萬間以及2.95萬間，魔方生活服務、瓴寓和華潤有巢在規模上也有不錯的增長，租賃企業頭部規模效應凸顯。
依托出色的能力，百瑞紀集團與資産持有方合作更為緊密，其位于長沙、南通、鄭州等多地的合作項目已陸續在今年一季度内面世。
同時，萬科泊寓、龍湖冠寓、華潤有巢、自如資管的在營項目穩健經營，在管項目出租率繼續保持高位水準。
規模、營收再增長，租賃企業盈利表現亮眼
過去一年，在政策、資本以及市場等多方面鼓勵下，住房租賃市場持續健康發展，租賃企業邁入高品質發展階段。
資料來源：觀點指數，其中相寓為2023H1資料
觀點指數統計的租賃樣本中，已開業規模超十萬間的租賃企業包括自如、相寓、泊寓以及冠寓，規模優勢明顯。同時，已開業規模超5萬間的租賃企業包括魔方較高價的電梯大廈、樂乎較高價的電梯大廈、百瑞紀以及瓴寓在内的多家企業。
對比2022年底，租賃企業已開業房量規模增長明顯。截至2023年底，泊寓、冠寓、招商伊敦以及城家較高價的電梯大廈已開業房間數分别為18.01萬間、12.3萬間、2.95萬間以及3.59萬間，已開業房量分别同比增長8.04%、6.03%、10.19%以及48.92%。
出租率資料方面，2023年租賃企業繼續展現穩健的項目營運管理能力，在營項目出租率維持穩定。觀點指數統計到的樣本企業整體平均出租率為92.57%。其中，泊寓、冠寓、瓴寓、金地草莓、城家較高價的電梯大廈、中海長租較高價的電梯大廈等多家租賃企業在出租率方面有着不錯的表現，成熟期項目平均出租率超90%。
資料來源：企業公告，觀點指數整理
注：2022年的中海長租較高價的電梯大廈租金收入=投資物業租金收入-寫字樓收入-購物中心收入
營收上，已披露2023年業績的6家房企系租賃企業全年收入合計82.23億元，同比增長6.97%，其中泊寓貢獻占比42.08%，租賃企業創收能力穩步增長。
從已披露以及租賃企業過往收入表現來看，2023年超10億元營收的租賃企業包括相寓、泊寓、冠寓、招商伊敦以及魔方生活等。相寓全年業績暫未披露，泊寓和冠寓均錄得超20億元的營收，全年收入分别為34.6億元、25.5億元，同比增長6.79%和6.25%。在規模加持下，租賃企業的頭部效應凸顯。
泊寓、冠寓、有巢較高價的電梯大廈、招商伊敦、金地草莓等多家租賃企業2023年全年收入實作不同程度的同比增長，漲幅區間位于5.37%到58.33%不等。譬如華潤有巢，全年營業額7億元（含輕資産管理項目），按年增長9.5%。租賃企業收入增長主要是由新入市項目和在營項目實作穩定經營帶來的。
服務式租賃企業的表現同樣可圈可點。據凱德投資披露，旗下旅宿業務闆塊雅詩閣2023年全年管理費收入同比增長28%，達3.31億新币，旅宿業務已成為其整體業務收入的重要組成部分。
雅詩閣表示，正積極尋求加速擴張，并計劃到2028年實作超過5億新元的費用收入目标。今年計劃開業27個項目，超8000套客房的增長，2023年全年在華新開20餘家物業、超5000套較高價的電梯大廈及酒店單元。
值得一提的是，租賃企業在盈利考卷上同樣取得不錯的成績，公開對外宣布實作盈利的租賃企業再添新成員。
萬科早前在2023年度媒體交流會上表示，泊寓在去年5月份、6月份開始首次實作利潤回正。同時，萬科在2023年年報中正式對外宣布泊寓業務在成本法下實作整體盈利，全年EBTIDA 6.65億元，同比增長32.3%；瓴寓官微披露，2023年全年規模和利潤創新高，同時整體利潤和經營現金流均實作雙正。
在泊寓和瓴寓宣布實作盈利前，房企系租賃企業中已公開宣布實作盈利的僅有龍湖冠寓和招商伊敦。
據龍湖披露，長租較高價的電梯大廈航道持續貢獻租金和盈利。龍湖的C3航道包括長租較高價的電梯大廈-冠寓、産業辦公-藍海引擎、服務式較高價的電梯大廈-霞菲公館以及活力街區四大産品線，C3航道已經實作了6個億以上的利潤。招商蛇口2023年年報披露，2023年長租較高價的電梯大廈業務全年營運收入10.88億元，EBTIDA 6.89億元。
基于租房市場的民生屬性，長租較高價的電梯大廈産品具備高投入、長周期、慢回報的特性，這也決定了租賃企業需要長期穩定經營。觀點指數認為，租賃企業達成一定管理規模後，前期投入基本完成。在企業控制成本以及項目實作穩定的營運下，已經進入收獲期。
頭部租賃企業先後宣布實作盈利，為堅守在租房領域的企業和新進品牌注入了發展動力和信心，同時推動市場向上發展。
此外，去年8月，魔方生活獲證監會境外上市備案通知書。同時，市場傳出自如赴港上市的消息，市場對租賃企業上市準備程序尤為關注。計劃上市的租賃企業還包括相寓，早前我愛我家在2022年年度業績說明會上表示，相寓獨立上市是其一直以來的明确戰略目标，同時2023年将啟動相寓業務獨立分拆上市的準備工作。
保租房REITs邁向常态化發展，收并購成擴大市場佔有率的有力武器
保租房REITs表現同樣值得肯定。
2023年全年累計可供配置設定金額、租金收入等多項資料均超預期，保租房REITs穩健性凸顯。
資料來源：企業業績公告，觀點指數整理
基金業績報告顯示，華夏基金華潤有巢REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT以及紅土創新深圳安居REIT年度累計可供配置設定金額分别為6076.14萬元、5505.3萬元、5732.62萬元和5109.63萬元，完成度分别為125.3%、110.99%、103.89%和108.92%。
資料來源：企業業績公告，觀點指數整理
項目經營層面，4隻基金底層項目展現出穩健的經營能力，出租率、租金收繳率長期保持高位水準。2023年連續四季度的底層項目出租率資料保持在90%以上。
具體來看，位于廈門的園博較高價的電梯大廈和珩琦較高價的電梯大廈自基金成立以來連續五個季度的出租率資料保持在99%以上。除了2023年Q3微降外，總體保持上升趨勢，同時在2023年Q4創新高。
對比來看，華潤有巢REIT的有巢泗泾社群去年1-4季度的出租率分别為96.99%、96.52%、94.54%和92.88%。3月21日，華潤有巢REIT表示，市場化營運項目的出租率确實存在季節波動的特性，但從全年來看不會對業績實作産生實質性影響。
客戶來源上，有巢泗泾項目客源為地鐵9号線沿線辦公人群，占項目客源的比例超過70%。同時，基于周邊重點産業園區帶來的租房需求，今年有巢泗泾社群租戶來源或有更好的支撐。
出租率和租金單價是項目維持長期可持續發展的兩大關鍵名額，2023年基金底層項目租金單價同樣表現穩健。
資料來源：企業業績公告，觀點指數整理
注：未披露整體租金單價的取底層項目租金平均單價或按公式季度租金收入/（3*建築面積*出租率）計算得到
其中華潤有巢REIT和北京保障房REIT底層項目基于城市和區位優勢，項目平均租金單價明顯高于其他兩單基金。
四單基金底層資産租金單價在2023年呈上漲走勢。對比年初，2023年底華夏基金華潤有巢REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT以及紅土創新深圳安居REIT底層資産租金單價漲幅分别為5.01%、4.46%、7.86%以及0.21%。可以發現，前三個的租金單價增長明顯。
從資料來看，四單基金底層資産未來的租金增長有一定的保障。
總體而言，2023年四單保租房REITs都交出了不錯的答卷，也印證了保租房市場發展的穩定性。
今年保租房REITs繼續迎來新成員，企業申報發行節奏加快，保租房REITs數量和規模将得到進一步擴大，為市場注入新的活力。
1月12日，國泰君安城投寬庭保租房REIT在上海證券交易所挂牌上市，成為國内第五單保租房REITs産品。基金募集規模30.5億元，是目前發行規模最大的保租房REITs産品。
底層資産包括上海城馳持有的江灣社群和上海城業持有的光華社群項目，可提供房源1719套和1234套，截至2023年9月30日出租率分别為91.70%和95.11%，兩個項目營運時間均未滿三年。
據觀點指數了解，江灣社群和光華社群預測首年平均租金單價分别為132.31元/月/平方米和136.88元/月/平方米，平均備案租金為141.1元/月/平方米和145.1元/月/平方米（建築面積），首年預測租金距租金上限仍有上調空間。
除此之外，今年年初，上海新黃浦表示計劃以上海闵行區梅隴社群項目作為首次申報發行保租房REITs的底層資産；以及3月，上交所已受理建信建融家園REIT項目的申報。
基金募集說明書中披露，建信建融家園REIT底層資産包括北京、上海以及蘇州三地的租賃項目。截至去年年底，三個項目租賃住房部分的出租率均超90%。其中北京和蘇州項目投入營運的時間較短，均未滿三年，上海幸福萊項目營運時間已超過三年，意味着建信建融家園REIT實作上市需要突破營運時間的限制。
對比已上市的保租房REITs産品來看，本次申報基金的底層資産在房源籌集方式上實作新的突破，底層項目來源于建信住房、建信住房租賃以市場化方式盤活的存量資産，同時在布局城市上并不局限于單一城市。
公募REITs為租賃資産搭建了上市平台，推動市場實作商業閉環。據觀點指數了解，目前已有多個省市的保租房項目處于籌備中。比如，泊寓積極推進納保工作，截至去年末，已有10.15萬間納入保障性租賃住房。在龐大的納保規模下，萬科已不止一次對外表達了發行保租房REIT産品的意願，同時在2023年業績推介會上表示較高價的電梯大廈方面可能在2周左右就會正式向國家有關部門提報申請材料。
來源：觀點指數統計
值得一提的是，建信住房租賃基金近年來持續活躍在長租較高價的電梯大廈資産交易市場中。
同時，長租較高價的電梯大廈資産收并購、資産交易成為外部企業進入住房租賃市場，同時也是租賃企業實作規模擴張的重要方式。其中雅詩閣、城家等租賃企業報告期内有收并購動作，這也給企業擴充大量的房源。要關注到的是，圖表中提及的資産收購方包括領盛、博楓、城璟租住集團等企業，已針對内地租房市場推出相應的住房租賃營運品牌。
保租房重新整理籌建進度條，政策端繼續完善金融支援體系
今年政府工作報告中再次提出加大保障性住房建設和供給的要求，加強住房保障體系建設，支援剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題成重點話題，租房市場發展受到高度重視。
來源：公開資料，觀點指數整理
在加快建立多主體供應、多管道保障、租購并舉的住房制度引領下，2023年各地保租房建設籌集加速。據國家統計局披露的資料，2023年全年全國保障性租賃住房開工建設和籌集213萬套（間），超額完成年度籌集目标，2021年到2023年已開工建設和籌集保租房547萬套。
來源：觀點指數不完全統計
回顧2023年全年到今年一季度，中央和地方層面出台的關于住房租賃市場相關的政策條例，涉及政策培育、規範監管、房源建設籌集、稅收優惠、金融支援、公積金支援、獎補措施等多方面内容，聚焦于市場供給和租賃需求兩端，推動住房租賃市場邁向高品質發展。
今年年初，住房租賃金融17條正式落地，這意味着租賃企業參與項目建設管理過程中将獲得進一步的資金支援，有效緩解企業融資端的問題。
《意見》從加強住房租賃信貸産品和服務模式創新、拓寬住房租賃市場多元化投融資管道、加強和完善住房租賃金融管理等方面推出了17條舉措，培育和發展住房租賃市場。同時明确了對不同商業模式租賃企業的信貸支援力度。
地方層面，各地因城施策，大力支援專業化住房租賃企業發展，促進租房市場規範化、規模化、專業化和機構化發展。
舉例來看，南京今年起積分落戶政策中增設租賃住房加分名額項；支援廣州、深圳結合城中村改造規模化建設保租房；深圳釋出新規，規範二房東、房中房等行為；北京首次将住房租金納入監管；等等。
此外，在推動租房需求增長上，多省市優化租房提取公積金業務，北京、廣州、上海、成都、南京等多城包括在内。
随着金融、土地、财稅等多方面的支援政策頻頻推出，行業投融管退發展模式逐漸清晰，住房租賃市場商業循環已經打通，将吸引更多市場主體參與到租房市場中，國内租房市場規模有望得到進一步增長。
租房市場小陽春熱度漸起，企業迅速搶占市場
項目開業方面，觀點指數選取22家住房租賃企業作為樣本，監測住房租賃産品的開業情況。
資料來源：觀點指數
據觀點指數統計，2023年全年樣本企業共計新增開業166個租賃項目，同比增長61.17%，房企系、酒店系、創業系等租賃企業均有開店動作。其中安歆較高價的電梯大廈、城家較高價的電梯大廈、冠寓、瓴寓以及泊寓分别位居開業項目數前五，新開項目數整體占比分别為15.66%、13.86%、12.65%、8.43%以及7.83%。
新增開店産品囊括白領較高價的電梯大廈、藍領較高價的電梯大廈以及服務式較高價的電梯大廈等，企業多元化産品體系逐漸成型。
值得一提的是，未在統計樣本中的自如在推進項目入市方面也有不錯的表現。據自如資管披露，2023年全年長租較高價的電梯大廈項目開業總計77棟，大型租賃社群落地5城，房源持有量超7000間。
同時，今年一季度企業開店積極性繼續高漲，招商伊敦、泊寓、冠寓、城家較高價的電梯大廈以及百瑞紀等租賃企業繼續推出新項目。樣本企業新增開業項目數50個，同比增長72.41%。
觀點指數認為，企業擴張開店往往與市場需求以及企業發展信心相關，從持續增長的入市項目數也可以判斷出，租賃企業對市場的發展持樂觀态度。
資料來源：觀點指數統計
從餅圖來看，上海新增開業租賃項目數連續位于2022年、2023年以及今年一季度整體開業項目數的首位。同時，北京、深圳、成都、廣州以及杭州等同樣是租賃企業長期重點布局的城市，這也側面印證一線城市及新一線城市租房需求更為旺盛。
資料來源：觀點指數統計
從觀點指數統計的每月樣本企業項目入市情況可以發現，租賃企業開店熱潮主要集中在春節假期以及畢業季前後，2023年租賃企業集中在3-6月以及9-11月推出新項目。
今年1-3月，入市項目數繼續增加。觀點指數判斷，或是由于春節假期前後，城市青年新增以及換租需求集中釋放，租賃企業通過新開業優惠政策疊加春節優惠吸引新租戶簽約所緻。
資料來源：全國房價行情網，觀點指數整理
注：十城包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、廈門、南京、天津、成都以及武漢
對比這兩年的十城單月平均住宅挂牌租金可以明顯發現，2023年多個月份平均租金水準高于2022年，這也說明去年住房租賃市場有效需求優于2022年，市場活躍度顯著提升。
同時，從單月租金走勢來看，這兩年的租金起伏基本一緻，春節假期期間重點城市人口流出，租金呈下滑走勢；畢業季期間，租房需求上升，租金同步上漲。
此外，今年租房市場呈現新的增長趨勢，一季度的平均租金同樣優于上年。