萬科“渡劫”

本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

A股千億市值房企又少了一家。

連日來，萬科（000002.SZ）股價持續下跌，其間不斷沖破曆史最低點。4月18日，萬科盤中一度跌至6.87元/股，創下近九年來新低，截至當日收盤，萬科總市值不足850億元。

消息面上，萬科管理層日前在一次投資者交流會議上指出，目前萬科遭遇階段性、經營性困難，流動性短期承壓。“我們認為這裡面雖然有外部市場變化原因，但更多是企業自身在宏觀情況和行業情況發生重大變化時，依然維持擴張慣性，未能及時調整。”萬科管理層反思道。年報顯示，萬科2023年營收同比下降7.56%，淨利潤同比下降46.39%。

除了經營遭受挑戰，萬科自今年年初以來被合作方實名舉報的輿情所纏身，當中涉及法律糾紛。不過，《中國經營報》記者注意到，就在萬科管理層就相關情況給出說明之後，4月15日，舉報方再次公開作出回應。究竟真相如何？還有待相關部門進一步調查和公布。

與此同時，區域公司總經理被帶走調查的消息讓萬科再一次掉進負面輿論的旋渦。至此，曾是風光無兩的房地産“優等生”萬科，在開了一場“坦白局”後，還會演出怎樣的劇本？

管理層反思

最早在2018年就提出“活下去”的萬科，在當時被外界誇贊其有“危機意識”。而在房地産形勢不容樂觀的這些年，萬科始終對外界傳達一定的信心。

現在回過頭看，萬科對行業的判斷屢次被市場所驗證，卻不曾想其自身未能做到“知行合一”。

“盡管公司在行業中較早意識到高速增長終将結束，但我們的行為未能堅決擺脫行業慣性，在不少城市包括一些重點城市和一線城市，出現投資冒進和失誤。在中央明确提出行業高品質發展目标與要求後，未能對行業普遍存在的‘三高’模式（高杠杆、高負債、高周轉）進行更為徹底的調整，導緻今天出現被動局面。”4月14日，萬科召開投資者交流會議，公司董事會主席郁亮、總裁祝九勝、董事會秘書朱旭共同出席，并作出上述表述。

事實上，郁亮早在兩年前舉行的業績會上“檢讨”時就指出，萬科未能堅決擺脫高增長慣性，在部分城市出現投資追高冒進，導緻公司2021年毛利率下滑。

更早些時候，萬科管理層在2020年半年報業績會上就已經透露，公司彼時在手的資源可以保證其未來兩至三年的發展。截至2020年6月30日，萬科在建項目總建築面積約1.1億平方米。

但現實情況是，萬科在随後幾年仍保持擴張慣性。年報顯示，萬科2021年擷取新項目148個，權益地價總額約1401.5億元，新增項目平均地價為6942元/平方米。2022年，萬科累計擷取新項目36個，權益地價總額約496.4億元，新增項目平均地價為12297元/平方米。2023年，萬科累計擷取新項目43個，權益地價總額約463.2億元，新增項目平均地價為13899元/平方米。

投資政策的失誤加劇了萬科抵抗行業下行周期的壓力。2021年—2023年，萬科銷售金額分别為6277.8億元、4169.7億元、3761.2億元。2023年，萬科房地産開發業務結算收入出現下降，降幅為9.6%；結算毛利率同比減少約4.7個百分點（扣除稅金及附加後營業利潤率同比減少3.8個百分點）。

受開發業務的影響，萬科整體毛利率在2021年同比下降7.4個百分點後，在2022年持續下滑，同比減少2.27個百分點至19.55%，到2023年進一步下降至15.23%（補回折舊攤銷後為16.3%）。

公告顯示，2024年1—3月，萬科累計實作合同銷售面積391.1萬平方米，合同銷售金額579.8億元，同比分别下降37.5%和42.8%。

轉型目标未達

事實上，萬科對銷售規模的下滑并非全無準備，甚至已經做到了“未雨綢缪”。

2014年，即公司成立三十周年之際，萬科将其定位由“三好住宅供應商”延展為“城市配套服務商”，希望用十年左右時間，做好其他業務的探索和布局，為未來發展奠定基礎。萬科彼時認為，經營服務業務将為公司未來價值增長提供更多支撐，這些業務包括物業服務、物流倉儲、商業營運、長租較高價的電梯大廈等。

“方向對、起步早、布局全”，是郁亮對萬科經營服務業務優勢的概括。如今看來，部分優勢卻在當下掣肘公司向前發展。

萬科管理層近日在投資者交流會議上表示，公司布局的經營服務業務在實際操作過程中存在步子過大、操之過急的問題。“轉型業務超出我們資源比對能力，過多占用了開發業務資金，規模過大也導緻管理能力跟不上，經營目标未能按計劃達成。”

分階段來看，光是完成經營服務業務的商業邏輯檢驗和可複制性驗證，萬科就已經花費八年。萬科當初的判斷也一語成谶：“如果隻看經營收入和利潤，這些業務現在及将來都無法與房地産開發相提并論。起步階段，它們的投資對短期業績提升還會造成不小的負擔。特别是公司采用成本法對這些以重資産為主的業務進行折舊攤銷，加大了對報表利潤的影響。”

郁亮在去年3月表示，經營服務業務的學費基本交完。然而，十年期限就在眼前，經營服務業務對萬科總營收的貢獻水準仍然有限。

2023年年報顯示，萬科報告期内主營業務包括房地産開發及相關資産經營、物業服務。其中，房地産開發及相關資産經營業務的營收占比為92.3%，物業服務營收占比6.3%。

萬科在2021年年報中對經營服務業務有着這樣的願景：“随着全社會收益率要求和風險偏好的下降，經營服務業務能夠産生穩定現金流的優勢開始顯現，以其為對象的多種類型的長期股權投資開始增加”，“公司投入收益将能夠通過多種方式展現，一定程度上形成對業績的支援。未來，經營服務業務基于現金流的财務價值、基于韌性和細分市場擴充的成長價值，将是萬科長期價值增長的重要源泉。”隻不過，這份期待會在何時落地，尚待時間給出答案。

流動性短期承壓

在銷售下滑、轉型不暢的情況下，萬科管理層指出：“目前萬科的确遇到了階段性、經營性困難，流動性短期承壓。”值得注意的是，萬科在今年還有到期債務需要償還。

眼下，萬科是否有能力償還債務？成為外界對萬科的主要關注點。

年報顯示，截至2023年年末，萬科總負債約為1.1萬億元，有息負債合計3200.5億元，占總資産的比例為21.3%，其中一年内到期的有息負債占比為19.5%，一年以上有息負債占比為80.5%。有息負債中，境内負債占比80.3%，境外負債占比19.7%。

祝九勝表示，今年境外待還款的部分已經做好安排，目前境外僅二季度還有到期債券，到期金額折合人民币約56億元左右，公司已提前啟動相關置換和還款準備工作。

除此之外，萬科管理層一再表示“堅決不躺平”，甚至承諾未來兩年降負債1000億元。隻是，錢從哪兒來？

目前，房地産仍處于深度調整階段，而郁亮本人也保持“市場短期超跌”的判斷，從銷售端實作加速“造血”或較為艱難。融資方面，萬科還在适應從“總對總”轉向項目制的融資模式，其在2023年籌資活動現金淨流出約368億元，淨額同比減少1170.49%。

萬科開始“斷臂求生”。2月20日，領展房産基金（0823.HK）公告完成收購位于上海的七寶萬科廣場50%股權，實作對該标的100%持股。值得注意的是，七寶萬科廣場估值約70.6億元，即其50%股權作價約35.3億元，而領展房産基金此次支付的對價僅約23.84億元，相當于打了近七折。另外，七寶萬科廣場還是萬科近三年最賺錢的商業項目。

處置資産的同時，萬科向國資大股東尋求支援。去年11月，萬科遭遇股債雙殺，深圳市國資委及深圳市地鐵集團有限公司（萬科第一大股東，以下簡稱“深鐵集團”）為萬科站台，并提出必要時将采取措施支援萬科。

在今年3月底舉行的2023年度業績會上，朱旭表示，國資大股東目前已經采取了四大類措施，以市場化和法治化的方式幫助和支援萬科，在途項目全部落地完成後，預計可幫助萬科釋放的流動性在百億規模以上。

此前，萬科公告深鐵集團将通過戰略配售方式認購中金印力消費基礎設施封閉式基礎設施證券投資基金的消息，認購份額數量為不超過該基金募集份額總額的30%，所涉及資金預估在10億元左右。

今年，萬科打破31年的慣例，做出不分紅的決策。自2024年3月28日起，郁亮、祝九勝、萬科監事會主席解凍自願領取月薪稅前1萬元。2023年，郁亮個人稅前薪酬為127萬元，以往年度高峰時曾超過千萬元。