深圳市新南山控股(集團)股份有限公司（以下簡稱“南山控股”或“公司”）4月18日晚間釋出公告稱，公司于當日召開了2023年度業績說明會。在會議上，南山控股透露，目前，公司貨币資金餘額可以滿足日常生産經營和短期借款償付的安排，且公司與金融機構接洽的整體授信留有餘量，項目建設資金也均已提前安排，公司整體償債風險相對較小。
南山控股公告截圖
以下為投資者關系活動主要内容：
1、寶灣物流的去年經營情況如何?
答：寶灣物流2023年實作營業收入183,600萬元，同比增長13.1%，主要系原有園區穩定營運以及新園區投入使用且營運情況良好，租金收入穩步提升。全年營運園區平均出租率為89.0%，同比提升1.8個百分點。寶灣物流深挖跨境電商、新能源、生物醫藥等新興領域增量需求，新行業客戶招商工作推進成果明顯。
2、請問現在寶灣物流在全國的總排名是多少?今年所管理的高标倉能否超越1000萬平方?
答：寶灣物流市場佔有率目前保持在第二梯隊前列的水準。截至2023年12月底，寶灣物流在全國範圍内擁有或管理82個智慧物流園區，營運、管理和規劃在建(含待建項目)倉儲面積逾960萬平方米。
3、中國房地産市場面臨重大變化，進入存量市場時代，請問公司是否要保持近年來的投資開發規模，在新形勢下，公司如何平衡房地産業、倉儲物流、産業園以及新能源業務的均衡發展。
答：南山控股已形成以現代高端倉儲物流為戰略性主業、以房地産開發為支撐性主業、以産城綜合開發為培育性主業的發展布局。公司近年來堅持穩中求進的工作主基調，緊密圍繞“不動産開發和營運管理能力”，積極推動資源優化重整，持續優化業務和利潤結構。未來公司将進一步發揮穩定盈利與周期彈性兼備的多元化業務結構優勢，加快轉型更新步伐，增強核心競争力，追求公司價值的長期、持續性發展。
4、貴司在上海市闵行區華漕鎮的地産項目《前灣名邸》，陽台外牆沒做保溫層，以陽台移門為外牆，超低能耗的三玻兩腔玻璃設計在陽台門，而不是在陽台外牆，那為什麼還要封陽台?既然要把陽台納入套内面積，請問陽台為什麼不做成超低能耗标準，卻要我們按照超能能耗的費用買單?
答：公司非常重視住宅産品的品質和業主權益的維護，您反映的情況将回報公司相關部門核實處理。如您對項目現場或戶内有品質類問題回報，也可撥打服務熱線400-669-6606與我們聯系。公司會持續對項目進行排查改進、精細化管理，進一步提高客戶服務品質。
5、在國企深化改革的大背景下，公司控股股東對公司考核方面有哪些要求?
答：公司是控股股東重要控股子公司之一，目前也是控股股東下屬唯一上市公司。為推動雙方協同發展，控股股東在國資體系考核營收、利潤、現金流等主要考核名額基礎上，還重點關注公司的營運品質、轉型更新、新業務拓展以及資本運作方面的考核，多方面促進公司高品質發展。
6、目前房地産市場面臨着諸多挑戰，貴公司如何看待後市的發展?近期政府出台了一系列穩定房地産市場的政策，貴公司認為這些政策對公司業績的恢複和房地産市場的長期發展有何影響?
答：房地産是國民經濟的支柱産業，國常會再提優化房地産政策，促進房地産市場平穩健康發展；随着首付比例下調、存量個人住房貸款利率調整、部分城市限購放開等一系列優化政策的落地，住房銷售市場将緩慢築底；但購房需求回升效果還需依靠後續政策發力，經濟形勢的好轉及收入、資産價格預期的改善。公司立足自身經營的實際情況及長遠發展目标，将進一步優化城市布局，通過強化财務風控、審慎投資政策、提升經營質效等措施，抵禦行業周期風險，實作業務持續、穩定、有品質發展。
7、根據2023年度業績預告，歸屬于上市公司股東的淨利潤較去年同期下降了73.25%-78.54%，這一顯著的下滑引起了市場的廣泛關注。請問導緻這一業績下滑的主要原因是什麼?
答：公司歸屬于上市公司股東的淨利潤較上年同期下降，主要系經減值測試，公司部分房地産項目存在減值迹象，計提減值準備同比增加；同時公司房地産業務本期傳遞項目計提的稅費增加。
8、報告中提到，公司部分房地産項目存在減值迹象，預計計提減值準備同比增加。能否具體說明哪些項目出現了減值，以及減值的規模和對淨利潤的具體影響?
答：南山控股房地産開發業務的存貨跌價準備主要涉及武漢、東莞、都江堰地區的部分項目。2023年全國房地産市場依然處于底部調整階段，公司基于現有項目銷售情況及市場表現，房地産業務按照可變現淨值與成本孰低方法進行存貨減值測試。公司2023年度計提各項資産減值準備5.93億元，減少2023年度歸屬于上市公司股東淨利潤5.88億元。
9、請問如何看待中國超低能耗建築項目市場?能否分享一下選擇上海作為南山試點超低能耗建築高端項目的第一站的原因?集團未來是否會繼續大力發展這一類型産品項目?對于上海首個超低能耗建築高端标杆項目，貴集團是否有相關配套的資源和品質保障工作?
答：超低能耗是上海市政府為提高建築健康舒适水準和能源資源利用效率而進行推廣的節能減排相關管理規定，公司上海前灣拾缦項目申報超低能耗建築滿足《上海市超低能耗建築技術導則》和上海市相關技術要求，現場也按照超低能耗建築相關配置标準進行實施。随着國家新型城鎮化建設相關規劃和實施方案的推進，公司将努力把握行業綠色、低碳化發展趨勢，将加強在綠色建築、超低能耗建築等技術的研發投入與實踐，通過整合内外部資源，為公司在未來行業市場競争中取得競争優勢。
10、請問獨立董事在公司對大股東所有海城錦項目增資一事上是否做到勤勉盡責，獨立專業，是否對該重大關聯交易提出關切和異議?該項目是涉及幾十億元資産的重大關聯交易，是關系公司是否在關聯交易上對中小股東平等對待，請說明，謝謝。
答：尊敬的投資者，針對公司向海城錦增資并取得其股權，經審閱相關資料，海城錦持有的赤灣地鐵站城市綜合體項目，基于獨立客觀的審計評估，定價公允，從當時交易時點看項目開發前景良好，預計可以對公司财務狀況和經營成果帶來積極影響。近年來，地産行業發生重大而深刻的變化，作為獨立董事，持續保持對該項目的高度關注，不存在損害中小股東利益的情形。
11、請問貴公司房地産方面存貨貨值是多少?今年是否有新的拿地計劃?今年的銷售計劃是多少億?和2023年相比是否有增長?謝謝!
答：近兩年來，房地産行業經曆了時間較長、幅度較大的調整，行業格局不斷發生變化。面對新形勢，公司希望維持業務穩健發展，持續強化投資能力，采取嚴謹的土地儲備方針，聚焦核心城市的優質區塊，尋求高确定性項目，保障房地産開發業務可持續發展和效益提升。
12、深圳房地産資訊平台公示，公司赤灣海城錦項目住宅部分，從2023年10月開始預售後的半年時間裡，僅售出4-5套住房，待售住房有400多套，按照這個進度預估，公司去化這個項目需要很長久的時間，請問公司有什麼實際措施提高項目去化率，改善公司現金流狀況，據年報顯示，公司總負債550億，而公司市值也隻有60多億，也就是俗話說的，就是将公司賣了也還不起自身的債務，請問管理層有何措施化解如此高的負債?
答：目前，房地産行業仍處于調整轉型的築底過程中，公司持續關注市場動态，采取積極營銷政策以期加快項目去化。截至2023年期末，公司總資産728.08億元，歸屬于上市公司股東的淨資産102.69億元。公司一直以來非常重視經營業績及現金流情況，通過加強财務管理、内部控制、風險管理等多方面的管控優化财務結構。目前，公司貨币資金餘額可以滿足日常生産經營和短期借款償付的安排，且公司與金融機構接洽的整體授信留有餘量，項目建設資金也均已提前安排，公司整體償債風險相對較小。
13、公司股價嚴重破淨，大股東是否會考慮回購?在座的各位高管是否會增持提振市場信心?
答：公司股價受宏觀經濟、政策、所處行業、投資者情緒及公司經營情況等多方面因素的影響。公司将繼續做好各項經營管理工作，同時将進一步加強投資者溝通管理，積極傳遞公司投資價值，提高股東回報。公司将持續關注市場情況，若有後續增持或回購計劃，公司将按法律法規及時履行資訊披露義務。
14、關于國務院下發的央企國企市值管理，公司股價長期低迷，後期會有什麼措施麼?
答：公司股價受宏觀經濟、政策、所處行業、投資者情緒及公司經營情況等多方面因素的影響。良好的市值表現是公司和全體股東長期的共同願望，公司将繼續做好各項經營管理工作，完善公司治理機制，穩步推動内在價值可持續增長。同時，公司将繼續加強與市場溝通交流，做好價值傳播，提高市場對公司價值的了解與認可。
15、公司今年業績目标是什麼?
答：面對行業深度調整發展現狀，公司緊緊圍繞年度經營管理計劃，持續深耕主營業務，公司管理層及全體員工會努力克服挑戰，積極推動降本控費，不斷提升管理效率，争取保持穩中有進地發展态勢，統籌加快傳統産業轉型更新和戰略新興産業布局，在推動業務高品質發展上展現更大作為。
16、中國的房地産市場面臨重大變化的環境下，公司的支撐性主業房地産業務面臨空前危機，股價一落千丈，背負550億元債務，行業前景不明，請問董事長公司将采取什麼措施應對危機，如何化解存貨貶值和提高庫存去化率，謝謝。
答：房地産市場進入存量時代，公司房地産開發業務始終堅持穩健經營，将風險防範放在首位，強調“品質、效益、規模”均衡發展，将加強存貨資源的分類管理，靈活調整銷售政策，促進銷售回款。公司房地産開發業務在長期實踐過程中，始終保持戰略定力，通過強化财務風控、審慎投資政策、提升經營質效等措施，抵禦行業周期風險，實作持續、穩定、有品質增長；同時夯實業務長期可持續發展基礎，在確定現金流安全前提下，積極探索發展多元化轉型業務，增強持續經營能力。
17、公司申報公募REITs上似乎遇到了障礙，與公司同期申報的華夏深國際倉儲物流已經于4月2日注冊生效，公司申報的項目遲遲未對深交所的問詢給與回報，這是不是說明公司工作不嚴謹，有得過且過的苗頭?後續，公司如何加快推進包括公募REITs在内的各項工作，為股東創造價值呢?謝謝。
答：寶灣物流基礎設施公募REITs申報發行工作正按計劃進行中，具體進展情況，公司将按照相關規定及時履行資訊披露義務，請關注公司後續公告。公司堅持立足長遠發展理念，緻力于通過穩健經營，不斷提升公司内在價值，持續為股東創造長期投資價值。
18、房地産市場長期低迷，公司存貨量巨大，是否考慮後期慢慢減少地産業務?地産業務毛利率低，資金負債高，在下行周期容易導緻公司經營出現問題。
答：感謝您對公司的建議。公司戰略轉型是個系統工程，非一朝一夕可達，公司将努力平衡好短中長期利益，在發展中調結構，有序推動公司高品質發展和産業深化轉型。
讀創财經綜合
審讀：孫世建