過去一個月，11家證券研究機構，釋出了13份萬科的研究報告。雖然這些報告無一例外地給出了“買入”、“增持”、“推薦”、“強于大市”的評級，但是萬科A股仍跌跌不休。
過去的30天，萬科股價跌去了25%，這家年度銷售4657億的企業，A股市值隻剩下820.8億！
分析都不在點上
迄今為止，很多分析萬科的文章，都不在點上。
比如，一些文章涉及對萬科董事長郁亮先生的道德懷疑。竊以為很無聊。
還有一些文章批判這個最早喊出“活下去”的企業家，說了一套卻做了另一套，在最應當抽身的時刻，反而還多加了杠杆，導緻今天的困難。
竊以為，這種事後諸葛亮，對企業家的要求太高了。這些分析都不在點上。
關鍵的看點是，沒有資本市場的股價節節高，就談不上大小股東和員工的利益。
請問在過去幾年的弱勢平衡市場背景下，如果提早“賣家當”搞收縮，大小股東可以接受嗎？萬科股票估值可以提升嗎？财務出身的郁亮先生，想必一秒鐘就可以看清楚這筆帳。
是以，富貴險中求，萬科收不了攤子。後來，真的狼來了。2022年，萬科的負債規模、負債利息真的還就上升了。
因為資本市場一直把萬科當好學生、樣本股逼得很緊，國資高價入股之後，無形中多了一道線（國資入股價）、一隻強勁的推手。
另一個敗筆
收攤這種事，最好的方式就是幹嘉定理想之地這樣的快銷案，幹着幹着可以悄悄把城縮成大盤，大盤又縮成中盤。反正頭部城市地也不好拿。因為萬科做到了平均4.4個月就開盤，是以其實也是“垃圾和”專家。現在所有存留在樓市裡開發商，生存之道不就是“垃圾和”開盤日光麼。
偏偏萬科有理想，要探索。“好學生”有融資優勢，還開辟一些重資産的新戰場，比如物流、商業地産，這些都好像是活下去的轉型，未來沉澱一些資産收收租金，開發商就洗腳上田成為大業主了。
我猜想郁亮先生的如意算盤是：找到了國資大股東做靠山，經營可以向中海、華潤這些老牌央企國資靠攏了。殊不知
商業地産壓着資金，回報周期長，不是高負債高利息的開發商可以玩的。這不，出了一點風險，萬科隻能含淚打折把旗下最優質的七寶萬科廣場給賣了，為啥不把上海龍華萬科給賣了呢？我猜是這會兒還沒有養成，找不到願意慢慢養的大買家吧，隻好把最俊的閨女給送走了。
我可以百分百肯定，在一個急劇收縮的樓市裡，活下去的最主要因素，是提早未雨綢缪，大幅度縮減了債務杠杆，而不是事到臨頭才被迫縮杠杆。辦公樓、商業地産這些個重資産的東西，除非萬科盡快打通REITs這種通道，不然好不容易建立起來的“長期持有資産”，還得費神砍下去套現，太得不償失了。
長期持有資産的警鐘，是回報率也在急劇下滑。原因幾乎大家都知道。隻要看看持有北京最核心地段資産的“金融街”就行了。
第三個危機
好學生通常智商都很高。一個平均學曆、平均智商都很高的團隊，往往會低估傳播的力量。
迄今為止，中國房地産曾經的十強中，忽然出麻煩的，幾乎都漏算了一個數字：
很多人包括很多分析師，都喜歡看已經公布的報表，恒大、融創在倒卧前，年報的數字很精彩對不對？許家印先生甚至還想搞一點分紅，孫宏斌甚至還成功增發新股，在港股市場摸了兩把資金呢。但是有了什麼傳言、出了什麼風險，一下子就營業額就幾乎沒有了呢？
答案是：
上了市，就不得不接受這個結果，你的所有經營成績好不好，自己寫的報告、券商分析師的報告都不算數，真金白銀的股東進出、股價漲跌才算數。
萬科既然2023年每股賺了1.03元但一毛不拔，資本市場可以用腳投票呀。資本市場用腳投票之後，且不去說大股東很難看，萬科内部小股東也很難看，買房的人信心會不會難看？這個難看會讓今年的銷售回款完不成任務嗎？一切都是天知道。
萬科年報裡說：要加強大宗交易和股權交易工作，回款 300 億元以上，增厚安全墊。這很好我認為做得到。不過，我擔心這個任務是完成了，銷售任務完不成，怎麼辦？
表達完種種的擔憂，我不得不清晰表明我的觀點：哪怕萬科這個好學生有瑕疵缺點，當年有點言不由衷，開着左方向燈搞了右轉彎，但是
既然幾乎所有的分析報告認定萬科的投資價值，根據淨資産也已經骨折再骨折價了，大股東也已經介入很深了，幹脆徹底把它收購了，盡快終結“天黑請閉眼”的遊戲吧。
提振信心，手勢堅決，比較關鍵。